W środę, 20 maja 2026 r, . zaczyna obowiązywać unijne rozporządzenie 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, znane jako regulacja STR. Choć dokument obowiązuje bezpośrednio we wszystkich krajach UE, Polska wciąż nie zakończyła prac nad ustawą, która ma go wdrożyć w praktyce.
Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że równolegle procedowane są dwa odrębne projekty krajowych przepisów. Brak jednej, spójnej ścieżki legislacyjnej powoduje rosnącą niepewność wśród właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom.
Dwa projekty ustaw i legislacyjny chaos
Na poziomie krajowym trwają prace nad rządowym projektem UC135 przygotowanym przez Ministerstwo Sportu i Turystyki oraz poselskim drukiem nr 2353 zgłoszonym przez klub Polska 2050. Pierwszy z nich pozostaje na etapie rządowym, drugi został skierowany do prac komisji sejmowych po pierwszym czytaniu.
Różnice między projektami są istotne – dotyczą m.in. zakresu rejestracji, sankcji oraz centralnego systemu ewidencji.
– W Polsce sytuacja wokół najmu krótkoterminowego stała się wyjątkowo skomplikowana. Nie dość, że przepisy wykonawcze dotyczące tego rozporządzenia dopiero procedowane są w rządzie, to dodatkowo w Sejmie znajduje się bardzo restrykcyjny projekt Polski 2050. Dlatego na pewno nie można dziś mówić, że polski system rejestracji i ewidencji wchodzi w życie 20 maja. Był taki plan, ale projekt ustawy nie jest jeszcze ustawą i dopóki nie przejdzie pełnej ścieżki legislacyjnej, zakończonej podpisem prezydenta i publikacją w Dzienniku Ustaw, nie można mówić o nowych obowiązkach ani tym bardziej o karach – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
Platformy rezerwacyjne pod lupą
Rozporządzenie STR obejmuje przede wszystkim platformy rezerwacyjne takie jak Airbnb czy Booking. To one mają odpowiadać za weryfikację numerów rejestracyjnych oraz przekazywanie danych do administracji publicznej.
– Każda rezerwacja pozostawia dziś ślad cyfrowy, który może zostać zestawiony zarówno z danymi skarbowymi, jak i gminnymi. Po wejściu w życie nowych regulacji ten system stanie się jeszcze bardziej szczelny – zwraca uwagę adwokat Katarzyna Gabrysiak.
Równolegle funkcjonuje już system raportowania wynikający z dyrektywy DAC7, który zobowiązuje platformy do przekazywania danych o transakcjach. STR ma ten mechanizm rozszerzyć i zautomatyzować.
W praktyce oznacza to, że:
-
dane o wynajmie będą szybciej wymieniane między instytucjami, -
platformy zyskają większą odpowiedzialność za weryfikację ogłoszeń, -
kontrola nad rynkiem najmu stanie się bardziej szczegółowa.
Kary do 50 tys. zł
Eksperci podkreślają, że mimo wejścia rozporządzenia STR, nie oznacza to natychmiastowego wdrożenia pełnych obowiązków dla właścicieli mieszkań w Polsce. Kluczowe znaczenie ma brak krajowej ustawy, która określiłaby sankcje oraz procedury rejestracyjne.
Oba projekty przewidują jednak wysokie kary administracyjne – nawet do 50 000 zł – m.in. za brak rejestracji lub numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu. Na tym etapie są to jednak jedynie propozycje legislacyjne.
– Suma ryzyk administracyjnych, podatkowych i związanych z możliwym wykluczeniem z platform jest dziś nieporównywalnie większa niż koszt legalnego uporządkowania działalności – stwierdza mec. Katarzyna Gabrysiak.
Co dalej z najmem krótkoterminowym?
Choć 20 maja nie przynosi jeszcze pełnej zmiany systemu, kierunek regulacji jest już wyraźny – rynek najmu krótkoterminowego zmierza w stronę większej transparentności i kontroli.
Eksperci zalecają właścicielom przygotowanie się na nowe realia: porządkowanie dokumentacji, śledzenie komunikatów platform oraz gromadzenie dowodów rejestracji i korespondencji. W praktyce to właśnie te elementy mogą w przyszłości decydować o bezpieczeństwie działalności.
