Niemiecki sposób na nieruchomości. „Jung kauft Alt”, czyli młodzi kupują stare

W efekcie rośnie zróżnicowanie cenowe na rynku mieszkaniowym. Najwyższe ceny osiągają domy i mieszkania w budynkach posiadających najwyższą klasę energetyczną A. Tracą zaś na wartości tzw. wampiry energetyczne, czyli domy z klasą energetyczną G i H. Mało kto chce je kupować, więc często stoją puste. Federalne Ministerstwo Mieszkalnictwa, Rozwoju Miast i Budownictwa wpadło więc na niespotykany chyba nigdzie pomysł dopłat do kredytów na zakup takich starych, nieocieplonych domów. Ale równocześnie postawiło warunek: jeśli skorzystasz z preferencyjnego kredytu, musisz zainwestować w termomodernizację i ogrzewanie ekologiczne, czyli np. w pompę ciepła. Zresztą, jak się okazuje, i na taką inwestycję właściciel domu otrzyma preferencyjny kredyt oraz dotację.

Stare domy też są spoko

Obowiązujący u naszych zachodnich sąsiadów od września tego roku program „Jung kauft Alt” (młodzi kupują stare) na pierwszy rzut oka wydaje się szalony. Jednak po zrobieniu szybkiego bilansu na listę korzyści można wpisać nie tylko wsparcie młodych nabywców w zakupie własnego domu oraz uruchomienie inwestycji termomodernizacyjnych, dzięki którym stare domy zyskują nowe życie. Co ważne, jak podkreśla federalna minister mieszkalnictwa, rozwoju miast i budownictwa Klara Geywitz, renowacja istniejących budynków jest bardziej przyjazna dla środowiska i tańsza niż budowa nowych domów.

W skrócie, beneficjentami programu „Jung kauft Alt” mogą być wyłącznie rodziny posiadające co najmniej jedno niepełnoletnie dziecko (u nas z programów wsparcia korzystali najczęściej singielki i single oraz bezdzietne pary). Roczny dochód takiego gospodarstwa domowego nie może przekraczać 90 tys. euro. Przy czym ten limit dochodowy rośnie o 10 tys. euro wraz z każdym kolejnym dzieckiem.

Rodzina ubiegająca się o kredyt nie może posiadać nieruchomości w momencie składania wniosku, a kupowany dom musi być przeznaczony przez co najmniej 10 lat na własne potrzeby mieszkaniowe. Innymi słowy, nie można go wynajmować lub zamienić na biuro. Oczywiście nie wchodzi w grę zakup domu letniskowego czy działkowego. Inny warunek dotyczy standardu energetycznego budynku – musi mieć klasę F, G lub H. Limitowana jest także wysokość kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu, który można spłacać nawet przez 35 lat (program przewiduje różne warianty spłat, w tym karencję w spłacie kapitału). Rodzina z jednym dzieckiem może pożyczyć maksymalnie 100 tys. euro, z dwójką niepełnoletnich dzieci – 125 tys. euro, a w przypadku trójki lub większej liczby potomstwa maksymalna kwota kredytu wynosi 150 tys. euro. Nie jest to wprawdzie kredyt 0 proc., ale takie oprocentowanie najpewniej każdy wziąłby w ciemno. Wynosi ono bowiem tylko ok. 1,5 proc. w skali roku (stałe przez 10 lat). Rynkowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest zaś o ok. 2 pkt proc. wyższe.

Federalne Ministerstwo Mieszkalnictwa, Rozwoju Miast i Budownictwa policzyło, że rodzina z dwójką niepełnoletnich dzieci, która pożyczy na 35 lat 125 tys. euro, zaoszczędzi na odsetkach ok. 18 tys. euro. A nie jest to jedyna potencjalna korzyść. Kupiony za preferencyjny kredyt dom trzeba w ciągu 54 miesięcy (czterech i pół roku) zmodernizować w taki sposób, aby zapotrzebowanie na energię spadło do poziomu „domu energooszczędnego 70 EE”.

Wyjaśnijmy, że w Niemczech oznaczenie „Effizienzhaus 70 EE” (70 EE) odnosi się do standardu efektywności energetycznej budynków określonego przez tamtejsze prawo budowlane oraz programy wspierające termomodernizację. Wartość 70 oznacza, że dom energooszczędny zużywa maksymalnie 70 proc. energii w porównaniu z referencyjnym budynkiem, który spełnia minimalne wymagania ustawy o oszczędzaniu energii. „EE” to skrót od „Erneuerbare Energien” (odnawialne źródła energii), który wskazuje, że część energii używanej w budynku musi pochodzić ze źródeł odnawialnych, takich jak panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła​. Dzięki temu dom emituje mniej dwutlenku węgla i gazów cieplarnianych.

Oczywiście na termomodernizację też trzeba mieć pieniądze. Z pomocą przychodzi państwo, oferując nisko oprocentowaną pożyczkę. Przy założeniu, że wynosi ona 150 tys. euro na 30 lat, a jej oprocentowanie nie przekracza 2,7 proc. w skali roku, nasza przykładowa rodzina zyskuje ok. 6 tys. euro. Nagrodą w przypadku takiej termomodernizacji jest także 22,5 tys. euro dotacji na spłatę kredytu. No i niebagatelną kwestią jest też to, że inwestycja nie tylko zmniejsza wydatki na ogrzewanie i ciepłą wodę, ale także podnosi wartość nieruchomości, i to nawet o 35-40 proc., na co wskazują liczne analizy rynku nieruchomości. Program „Jung kauft Alt” ma działać do końca 2025 r., a tylko w tym roku rząd federalny zarezerwował na ten cel kwotę 350 mln euro.

Program dla Polski?

Chciałoby się powiedzieć rządzącym w naszym kraju: patrzcie i uczcie się. Bo to, co zrobiła poprzednia ekipa, woła o pomstę do nieba. Zaproponowała młodym program dopłat do kredytów na zakup mieszkania podczas dołka podażowego na rynku deweloperskim. Wykorzystali to także sprzedający mieszkania i domy na rynku wtórnym. Efektem był gwałtowny wzrost cen i pozbawienie tysięcy młodych Polek i Polaków nadziei na własne M. Także obecny rząd rozważa wsparcie dopłatami do kredytu młodych kupujących pierwsze mieszkanie. Ale choć ryzyko wzrostu cen jest obecnie niewielkie, to wielu potencjalnych beneficjentów kręci nosem. Ba, wielu wręcz nie życzy sobie takiego wsparcia, mając w pamięci skutki poprzedniego programu, którym wyświadczono młodym niedźwiedzią przysługę.

A gdyby tak wziąć przykład z Niemiec? Na zakup nowego, energooszczędnego domu lub mieszkania w takim budynku może sobie pozwolić raczej niewiele młodych rodzin z dziećmi. Za to na rynku wtórym pełno jest starych domów. Z ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że ponad 2 mln mieszkań pamięta czasy II RP lub nawet zaborów. Porozumienie Branżowe na rzecz Efektywności Energetycznej (POBE) szacuje, że ok. 30 proc. z ponad 6 mln wszystkich domów jednorodzinnych to tzw. wampiry energetyczne, które nie mają ocieplonych ścian zewnętrznych. Mieszkańcy płacą więc wysokie rachunki za ciepło lub marzną, jeśli ich nie stać na odkręcenie kaloryfera lub na węgiel do ogrzewania. Ceny takich nieruchomości są najczęściej dużo niższe niż nowych.

Na stare domy nie ma chętnych, bo bez kompleksowej termomodernizacji, która jest niemałym wydatkiem, w przyszłości spadnie ich wartość. Ponadto tzw. dyrektywa budynkowa (EPBD) nakazuje krajom członkowskim UE wprowadzenie specjalnej opłaty, która od 2027 r. ma być doliczana do ceny gazu i węgla.

Oczywiście udzielanie preferencyjnych kredytów na zakup takich domów i ich termomodernizację musi mieć uzasadnienie ekonomiczne. W Niemczech czuwają nad tym specjalni doradcy, zwani audytorami energetycznymi. W naszym kraju też mamy armię fachowców, którzy przeprowadzając audyt budynku, są w stanie dokładnie policzyć uzyskane oszczędności oraz porównać je z poniesionymi kosztami, tak żeby uzyskać wariant najbardziej opłacalny. Wszystko po to, by uniknąć sytuacji, gdy oszczędności na rachunkach za ogrzewanie miałyby być niewspółmiernie małe w stosunku do wydatków na termomodernizację.

Premia za stary dom

Dobra wiadomość jest taka, że będąc już właścicielem starego i nieocieplonego domu, można starać się o specjalną premię termomodernizacyjną, która jest zachętą do przeprowadzenia termomodernizacji. Taką premię wypłaca budżet państwa za pośrednictwem Funduszu Termomodernizacji i Remontów przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Żeby ją dostać, trzeba spełnić kilka warunków. Przede wszystkim państwo dotuje tylko te inwestycje, które są finansowane przez banki, a to oznacza konieczność zaciągnięcia kredytu (w programie uczestniczy dziewięć banków, w tym m.in. PKO BP i Bank Ochrony Środowiska). Premia termomodernizacyjna umożliwia spłatę 26 proc. kosztów przedsięwzięcia. Jeśli zaś dodatkowo zainstalowane zostanie odnawialne źródło energii, premia wzrośnie do 31 proc. kosztów.

Program działa od 25 lat. W tym czasie BGK wypłacił przeszło 37,9 tys. premii termomodernizacyjnych o łącznej wartości ponad 2 mld zł. Z tego typu wsparcia skorzystały jednak do tej pory głównie wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. I tylko ok. 3,1 tys. właścicieli domów jednorodzinnych. Przez wiele lat ten program uchodził za zbyt skomplikowany i kosztowny. Np. aby uzyskać premię termomodernizacyjną, właściciel domu musi zamówić audyt energetyczny.

Warto jednak zamówić taką ekspertyzę przed przystąpieniem do inwestycji. Chodzi o to, by mieć pewność, że poniesione wydatki przyniosą wymierny efekt. Taką ocenę najprościej wykonuje się przez obliczenie wskaźnika tak zwanego czasu zwrotu nakładów. Jest to czas (podany w latach), po którym suma uzyskanych oszczędności zrówna się z sumą poniesionych nakładów. Najczęściej przyjmuje się, że inwestycja jest opłacalna, jeśli zwróci się w ciągu 10-15 lat.

Poszczególne roboty termomodernizacyjne przynoszą różne oszczędności, różna jest też ich opłacalność. Warto to wiedzieć i wykorzystać, gdy fundusze nie pozwalają nam wykonać termomodernizacji w maksymalnym zakresie. Wtedy trzeba realizować te usprawnienia, które są najbardziej opłacalne, bo najszybciej się zwrócą.

Oprócz premii termomodernizacyjnej na spłatę części kredytu właściciele starych domów jednorodzinnych mają jeszcze dwie inne opcje wsparcia. Co ważne, obie nie wymagają zadłużania się w banku. Największą popularność zyskała dopłata do termomodernizacji domu i wymiany źródła ogrzewania (obecnie nawet 135 tys. zł) w ramach programu „Czyste powietrze”. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) podaje, że po taką dopłatę sięgnęło do tej pory ponad 795 tys. beneficjentów. Niespełna 4,6 tys. zdecydowało się na dopłatę umożliwiającą częściową spłatę kredytu, który można uzyskać w jednym z pięciu banków uczestniczących w programie (Alior Banku, Banku Ochrony Środowiska, BNP Paribas Bank Polska, Banku Polskiej Spółdzielczości i SGB-Banku).

Podatnik lubi ciepło

Drugą opcją jest podatkowa ulga termomodernizacyjna. Ministerstwo Finansów poinformowało, że w 2023 r. skorzystało z niej 357 tys. podatników. Dopuszczalny odpis wydatków na materiały, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego wynosi 53 tys. zł. W przypadku małżeństw limit dotyczy każdego z małżonków odrębnie. Mogą więc w sumie odliczyć nawet 106 tys. zł. W zależności od stawki płaconego podatku podatnik może zaoszczędzić od ok. 6,4 tys. do blisko 17 tys. zł. Warto wiedzieć, że można odliczyć od dochodu/przychodu wyłącznie wydatki na materiały, urządzenia i usługi, które są wymienione w załączniku do rozporządzenia ministra inwestycji i rozwoju. Wydatki muszą być udokumentowane fakturami VAT. Ulga przysługuje tylko wtedy, gdy przedsięwzięcie trwa nie dłużej niż trzy kolejne lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

Gdyby suma odliczenia nie miała pokrycia w rocznym dochodzie podatnika, odliczeń można dokonywać w kolejnych latach. Nie dłużej niż przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dany inwestor poniósł pierwszy wydatek. Jeszcze jedno: ulgą są objęte wydatki, które podatnik sfinansował z własnej kieszeni lub zaciągnął na ten cel kredyt.

Resort finansów nie dysponuje danymi, jakie wydatki na termomodernizację odliczają podatnicy korzystający z ulgi podatkowej. Z danych NFOŚiGW wynika, że złożone dotąd przez właścicieli domów wnioski o dopłatę w programie „Czyste powietrze” dotyczą m.in. wymiany blisko 741,4 tys. źródeł ciepła. Od września 2018 do końca maja 2024 r. najczęściej inwestowali oni w kotły gazowe kondensacyjne (przypadło na nie 34 proc. złożonych wniosków) i pompy ciepła (ponad 30 proc.). W 2022 r. gwałtownie wzrosła popularność pomp ciepła (głównie powietrznych). Teraz wzrosła z kolei popularność kotłów na biomasę – w połowie tego roku przeszło połowa wniosków dotyczyła tego źródła ciepła.