Eksperci z Avison Young wskazują na umiarkowaną, ale stabilną aktywność deweloperską na rynku biurowym. Do końca 2025 roku planowane jest oddanie ponad 130 000 m kw. nowej powierzchni biurowej. Po 2027 roku zapowiedziano jednak niewiele nowych inwestycji, co sugeruje spadek dynamiki w tym zakresie. Coraz silniej widoczny jest trend modernizacji oraz zmiany funkcji starszych budynków, które mogą stać się alternatywą dla nowych powierzchni biurowych.
Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie
Warszawski rynek biurowy pozostaje aktywny, szczególnie w Centrum oraz Centralnym Obszarze Biznesu (CBD), które generowały ponad 60 proc. całkowitego wolumenu najmu. Wskaźnik pustostanów wynosi 7,4 proc. w strefach centralnych oraz 13 proc. poza nimi, a łączna powierzchnia niewynajętych biur to blisko 660 000 m kw. Największy popyt na powierzchnie biurowe generował sektor usług biznesowych, który odpowiadał za 13 proc. wynajętej powierzchni. Branża bankowości, ubezpieczeń i inwestycji oraz sektor produkcji zajmowały kolejno po 10 proc.
Warszawski rynek biurowy – warunki najmu
Jak wyliczają eksperci z Avison Young, nowe umowy najmu oraz przednajmy odpowiadały za 49 proc. całkowitej aktywności najemców.
– Najbliższe 2-3 lata mogą przynieść kilka dużych transakcji typu pre-let. W związku z ograniczoną liczbą nowych projektów w trybie spekulacyjnym, pre-let może stać się głównym sposobem na pozyskanie powierzchni spełniającej oczekiwania najemców pod względem lokalizacji, układu oraz standardu – komentuje Robert Pastuszka, Director, Office Agency.
Czynsze w lokalizacjach centralnych wahały się od 22 do 28 EUR/m kw./miesiąc, a w lokalizacjach poza centrum – od 16 do 19,5 EUR/m kw./miesiąc. Stawki za powierzchnie w najlepszych lokalizacjach, na najwyższych piętrach, przekraczają 30 EUR/m kw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą średnio około 27 zł/m kw./miesiąc.
Zmiany na warszawskim rynku biurowym
Obecne warunki rynkowe sprzyjają wynajmującym, co skutkuje zawieraniem długoterminowych umów – siedmioletnie kontrakty stają się nowym standardem.
Zdaniem Agnieszki Bykowskiej, Research Analyst w Avison Young, po latach dominacji najemców, równowaga sił na rynku ulega zmianie, a ograniczona podaż powierzchni wywiera presję na wzrost stawek czynszowych. Dla dużych firm kluczowe staje się rozpoczęcie negocjacji najmu na długo przed końcem obecnych umów. W perspektywie długoterminowej, można spodziewać się wzrostu opłat eksploatacyjnych oraz większego udziału renegocjacji w rocznym wolumenie transakcji.
