Nowe mieszkania deweloperskie powstają głównie w miastach, podczas gdy prywatne domy buduje się przede wszystkim na terenach podmiejskich i wiejskich — czy ta zasada sprawdza się wszędzie?
Lokalizację nowych mieszkań można podsumować w prosty i intuicyjny sposób: lokale wielorodzinne dominują w dużych miastach, a domy jednorodzinne – na prowincji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili jednak dokładniej przeanalizować udział domów jednorodzinnych w nowych inwestycjach mieszkaniowych w różnych miastach i powiatach. Analiza oparta na danych GUS z ubiegłego roku pozwala wyciągnąć interesujące wnioski dotyczące krajowego rynku nieruchomości.
Deweloperzy oddają do użytku co czwarty dom
Analiza wskazuje, że co czwarty nowy dom trafia do użytkowników dzięki deweloperom. Poniższa mapa prezentuje sytuację z minionego roku i uwzględnia wszystkich inwestorów mieszkaniowych.
– W praktyce chodzi głównie o osoby prywatne oraz deweloperów, bo te dwie grupy w 2024 r. łącznie oddały do użytku 97 proc. wszystkich nowych lokali i domów (deweloperzy – 62 proc., osoby prywatne – 35 proc.). Domy jednorodzinne w zeszłym roku stanowiły 47 proc. z około 200 000 lokali mieszkalnych i domów oddanych do użytkowania. Więcej niż co czwarty nowy dom był przeznaczony na sprzedaż. Udział osób prywatnych w liczbie ukończonych domów jednorodzinnych wyniósł natomiast 72 proc. – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W zachodniej Polsce domów procentowo mniej
W miastach wojewódzkich udział mieszkań w ubiegłorocznych inwestycjach zwykle przekraczał 86 proc., ponieważ domy stanowiły zazwyczaj mniej niż 14 proc. (co widać na mapie). Wyjątkami są tutaj Rzeszów, gdzie domy jednorodzinne stanowiły aż 35 proc. nowo wybudowanych nieruchomości, oraz Opole z udziałem na poziomie 33 proc.
– Poza dużymi miastami sytuacja w 2024 r. była bardziej zróżnicowana. Na mapie nietrudno znaleźć powiaty, gdzie prawie 100 proc. oddanych do użytku nieruchomości mieszkaniowych stanowiły domy jednorodzinne, a nowe lokale mieszkalne były rzadkością. Najwięcej takich „domowych” powiatów, często słabo zurbanizowanych, znajdziemy we wschodniej i centralnej części kraju. Część zachodnia w 2024 r. oraz poprzednich latach generalnie cechowała się większym odsetkiem lokali w łącznej liczbie oddanych do użytku mieszkań i domów. Taka zależność ma duży związek z udziałem ludności miejskiej – wyjaśnia Andrzej Prajsnar.
Jak zauważa, wysoki jak na polskie warunki poziom urbanizacji (głównie w województwie śląskim, dolnośląskim i zachodniopomorskim) wpływa oczywiście pozytywnie na udział lokali mieszkalnych w sumie nowych inwestycji mieszkaniowych.
– Na drugim biegunie znajdziemy słabo zurbanizowane województwa: małopolskie, świętokrzyskie, podkarpackie i lubelskie. Zależność między lokalnym odsetkiem ludności wiejskiej oraz udziałem domów jednorodzinnych w aktywności inwestorów mieszkaniowych nie wszędzie jest tak samo widoczna, ale generalnie ten związek wydaje się mocny. Tłumaczy on również, dlaczego zachodnia część kraju cechuje się częstszym obrotem lokalami mieszkalnymi. Mieszkań jest tam procentowo więcej, co dodatnio wpływa na obrót – tłumaczy ekspert.
Gdzie deweloperzy budują prawie wyłącznie domy?
Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl zauważają, że wkład do odsetka domów widocznego na mapie wnieśli nie tylko inwestorzy prywatni. Wynik z 2024 roku, czyli udział deweloperów w budownictwie jednorodzinnym wynoszący około 28 proc., nie był czymś wyjątkowym. Lata 2019-2023 przyniosły bowiem wyniki na poziomie 25-26 proc. Domy budowane na sprzedaż są zwykle mniejsze od budynków jednorodzinnych wznoszonych na potrzeby własne. Jednak liczby deweloperskich domów nie można lekceważyć.
Dokładniejsza analiza danych GUS wskazuje, że w niektórych powiatach deweloperzy budują praktycznie tylko domy. Taka sytuacja z 2024 r. dotyczyła następujących powiatów, gdzie oddano do użytku więcej niż 50 deweloperskich domów:
- powiat krakowski – 329 ukończonych w 2024 r. domów na sprzedaż, czyli 96 proc. wszystkich domów i lokali mieszkalnych na sprzedaż
- powiat opolski (woj. opolskie) – 261 domów / 100 proc.
- powiat policki – 216 domów / 100 proc.
- powiat słupski – 187 domów / 95 proc.
- powiat koniński – 143 domy / 100 proc.
- powiat tarnowski – 89 domów / 100 proc.
- powiat gorzowski – 78 domów / 100 proc.
- powiat inowrocławski – 65 domów / 100 proc.
- powiat świdnicki (woj. lubelskie) – 61 domów / 100 proc.
– Jeżeli chodzi o inwestorów budujących nowe domy na sprzedaż, to ta grupa jest zróżnicowana. W aglomeracjach budową domów zajmują się również więksi rynkowi gracze. Natomiast na pozostałym terenie kraju rynek nowych domów na sprzedaż jest mocniej rozdrobniony. Nie brakuje tam inwestorów posiadających w ofercie zaledwie kilka budynków. Oczywiście, oni też muszą spełniać wymogi związane z ustawą deweloperską – zauważa Andrzej Prajsnar.
