Z danych GUS wynika, że w 2024 r. średnia powierzchnia użytkowa prywatnego domu z pozwoleń budowlanych spadła o rekordowe 3 m kw., osiągając 138 m kw. Najwięcej emocji wzbudzają jednak zmiany dotyczące rynku mieszkań – zwłaszcza tych nowych. Eksperci z RynekPierwotny.pl przygotowali dla „Wprost” analizę, która pokazuje, czy w ciągu ostatnich trzech lat ograniczone możliwości kredytowe wpłynęły na wzrost udziału deweloperskich mieszkań o mniejszym metrażu.
Małe mieszkania do 50 m kw.
Dane z BIG DATA RynekPierwotny.pl i FLTR pokazują, jak rosła lub malała popularność mniejszych mieszkań – zarówno w okresie wysokich stóp procentowych NBP, jak i wcześniej. Na przygotowanym wykresie widać, jak kształtował się udział nowych mieszkań o powierzchni do 50 m kw. w sprzedaży deweloperów z największych miast w okresie od listopada 2020 r. do czerwca 2025 r. Warto przy tym pamiętać, że prezentowane dane dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych i nie obejmują sprzedaży nowych domów.
Jak wyjaśnia ekspert, powierzchnia użytkowa wynosząca 50 m kw. nieprzypadkowo została wybrana jako punkt odniesienia dla tej analizy.
– To bowiem metraż zbliżony do średniej powierzchni mieszkań sprzedawanych w największych miastach – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Można zatem uznać, że nowe lokale liczące do 50 m kw. są mniejsze od przeciętnej powierzchni – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Sprzedaż małych mieszkań: boom, marginalizacja i stabilizacja
Jeśli przyjrzeć się wykresowi dokładniej, widać, że w połowie 2022 r. mniejsze mieszkania deweloperskie zyskały na popularności, a później ich znaczenie nieco spadło.
– To zapewne miało związek ze spadkiem dostępności kredytowej. Sprawił on, że latem, a nawet wczesną jesienią 2022 r., niektóre osoby próbowały „złapać” ostatnią okazję na zakup nowego lokalu (choćby małego). Później rynek skoncentrował się na większych metrażach. Od wiosny 2023 r. udział sprzedaży mieszkań liczących do 50 m kw. stał się bardziej stabilny, a łączna sprzedaż deweloperów nigdy nie osiągnęła już tak niskich poziomów jak w drugiej połowie 2022 r. Tak więc niewielkich mieszkań sprzedawało się więcej w ujęciu liczbowym – tłumaczy Andrzej Prajsnar.
Czy wzrosła sprzedaż małych mieszkań?
Jeśli przyjrzeć się danym z lat 2023–2024 oraz pierwszej połowy 2025 r., widać, że udział sprzedaży nowych mieszkań do 50 m kw. utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie.
– Podobne zjawisko obserwujemy, analizując statystyki dotyczące wyłącznie nowych lokali o powierzchni użytkowej do 30 m kw., czyli de facto kawalerek. Ciekawe informacje z największych rynków potwierdzają, że proste hipotezy sprzedażowe warto weryfikować w sposób empiryczny – zauważa Prajsnar.
Dlaczego zatem nie widzimy prostego przełożenia na dane sprzedażowe hipotezy o wzroście znaczenia małych mieszkań wskutek drogich kredytów?
Zdaniem eksperta, nieskomplikowane założenie dotyczące wysokiego oprocentowania kredytów mieszkaniowych jako czynnika zwiększającego udział sprzedażowy mniejszych mieszkań nie uwzględnia jednej kwestii.
– Wzrost oprocentowania „hipotek” był tak duży, że skutecznie wykluczył z rynku znaczną część potencjalnych klientów firm deweloperskich – mówi Prajsnar.
Dodaje, że wykluczenie dotyczyło zarówno potencjalnych kredytobiorców, którzy stracili możliwość zakupu jakiegokolwiek nowego mieszkania (nawet kawalerki), jak i osób czekających na poprawę zdolności kredytowej oraz możliwość nabycia dodatkowego metrażu.
– Gdyby rok 2022 nie przyniósł aż tak dużego spadku zdolności kredytowej, paradoksalnie wzrost znaczenia małych mieszkań mógłby być bardziej widoczny – stwierdza ekspert.
Obniżka stóp procentowych a sprzedaż małych mieszkań
W kontekście powyższych danych pojawia się pytanie, jak dalsza poprawa zdolności kredytowej w 2025 r. wpłynie na strukturę metrażu sprzedawanych mieszkań. Jak zauważa ekspert, na rynek mogą wrócić klienci, którzy wcześniej nie mogli pozwolić sobie na zakup małego lokalu.
– To nie wszystko – dodaje Prajsnar – Inni nabywcy mogą wykorzystać rosnącą zdolność kredytową, by kupić mieszkanie większe o kilka metrów kwadratowych.
Który efekt będzie przeważał? Odpowiedzi przyniosą kolejne dane z rynku.
