Zmiany w służebności mieszkania? Petycja w Sejmie

2 lipca 2025 roku do Sejmu wpłynęła petycja nr BKSP-155-X-590/25 dotycząca zmian w Kodeksie cywilnym. Dokument, złożony pierwotnie w Ministerstwie Sprawiedliwości, odnosi się do przepisów rozdziału II Kodeksu cywilnego, w szczególności do art. 296-303 regulujących służebności osobiste, w tym służebność mieszkania.

Służebność mieszkania po nowemu? Jest petycja

Autor petycji wskazuje, że obecne przepisy praktycznie uniemożliwiają właścicielowi nieruchomości rozwiązanie służebności, nawet gdy uprawniony faktycznie nie korzysta z lokalu. Postuluje więc wprowadzenie zasady, zgodnie z którą służebność wygasałaby automatycznie po 12 miesiącach nieużywania mieszkania.

To rozwiązanie miałoby przeciwdziałać sytuacjom, w których osoba uprawniona wyprowadza się, ale zachowuje formalne prawo do mieszkania, pozostawiając właściciela w stanie niepewności.

Służebność mieszkania? Tak, ale tylko od konkretnego wieku

Wnioskodawca proponuje także dalsze ograniczenia. Służebność mieszkania miałaby przysługiwać wyłącznie osobom po 30. roku życia, z wyjątkami dla osób niepełnosprawnych lub znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej.

Kolejnym postulatem jest ustawowy zakaz meldowania osób trzecich w lokalu objętym służebnością bez pisemnej zgody właściciela oraz zakaz wykorzystywania takiego lokalu do prowadzenia rodzin zastępczych, czy innych form opieki. Zdaniem autora przepisy powstawały w innych realiach społecznych, gdy model rodziny i sposób zarządzania majątkiem wyglądały inaczej niż obecnie, dlatego wymagają dostosowania do współczesnych warunków.

Petycja w Sejmie. Trafiła do komisji

Postulatami zajmie się Komisja do Spraw Petycji po zakończeniu wakacyjnej przerwy parlamentarnej. Komisja będzie mogła zarekomendować wniesienie projektu ustawy, zaproponować poprawki do innych procedowanych dokumentów albo pozostawić wniosek bez dalszych działań.

Na tym etapie jest zdecydowanie zbyt wcześnie, by mówić o rozpoczęciu procesu legislacyjnego, ale treść petycji wprowadza do debaty publicznej pytanie, czy obecny model służebności mieszkania wciąż odpowiada realiom społeczno-prawnym.

Co to jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania, uregulowana w art. 296-305 Kodeksu cywilnego, jest jednym z rodzajów służebności osobistych. Polega na tym, że nieruchomość zostaje obciążona prawem do zamieszkiwania na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Prawo to ma charakter osobisty – nie można go sprzedać, przenieść na inną osobę ani nabyć przez zasiedzenie, a co do zasady wygasa ono wraz ze śmiercią uprawnionego.

W praktyce służebność mieszkania ustanawia się często w ramach umów rodzinnych, np. gdy rodzice przekazują mieszkanie dzieciom, zastrzegając sobie jednocześnie prawo do dożywotniego korzystania z lokalu. Takie rozwiązanie zabezpiecza potrzeby mieszkaniowe seniorów, ale jednocześnie znacząco ogranicza właściciela w swobodnym dysponowaniu nieruchomością.

Uprawniony w ramach służebności może korzystać z wyznaczonych pomieszczeń, a także ze wspólnych części budynku, takich jak kuchnia, łazienka czy piwnica. Przepisy pozwalają mu również przyjąć do lokalu małżonka oraz małoletnie dzieci, a inne osoby tylko wtedy, gdy są utrzymywane przez służebnika albo pomagają mu w prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Strony mogą też umówić się, że po śmierci uprawnionego prawo przejdzie na jego najbliższą rodzinę. W codziennym życiu oznacza to, że właściciel nieruchomości musi liczyć się z obecnością dodatkowych osób. Wspólne rozliczanie opłat i ustalanie zasad korzystania z przestrzeni często prowadzi do napięć między właścicielem a służebnikiem.

Służebność mieszkania jest również istotnym ograniczeniem w obrocie nieruchomościami. Lokal obciążony takim prawem staje się trudniejszy do sprzedaży i mniej atrakcyjny dla potencjalnych nabywców, a banki mogą niechętnie udzielać kredytów hipotecznych zabezpieczonych na takiej nieruchomości. Co więcej, jeżeli uprawniony nie korzysta z mieszkania, formalnie nadal zachowuje prawo do wstępu, co tworzy stan niepewności dla właściciela. W przypadku rażących nadużyć można wystąpić do sądu o zamianę służebności na rentę.