Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali rynek mieszkań w osiemnastu miastach wojewódzkich, uwzględniając siłę nabywczą wynagrodzeń, dostępność mieszkań i koszt kredytu hipotecznego. Raport pokazuje, gdzie mieszkańcy mogą pozwolić sobie na większe lokum i jak różnią się ceny w zależności od miasta.
Zarobki a ceny mieszkań
Eksperci, powołując się na lipcowe dane GUS, wskazują, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk.
– Niestety, jak się okazuje, wysokie zarobki najczęściej idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są wspomniane metropolie. I na odwrót, np. w Gorzowie Wielkopolskim najniższe są zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Zdarzają się też wyjątki. Np. w Katowicach przeciętne zarobki są jednymi z najwyższych (m.in. dzięki przemysłowi wydobywczemu), a ceny – najniższych. Z kolei w Olsztynie zarobki są stosunkowo niskie, a ceny nowych mieszkań – wysokie – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jego zdaniem każde miasto ma swoją specyfikę i dużo zależy np. od atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy jakości życia.
Z raportu wynika, że najlepszy stosunek zarobków do cen mieszkań odnotowano w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim. W lipcu 2025 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto można było tam kupić odpowiednio 0,90 m kw. i 0,89 m kw. nieruchomości deweloperskich. Dobrze wypadają także Rzeszów (0,84 m kw.) i Zielona Góra (0,79 m kw.), natomiast najmniejszą powierzchnię za pensję mogli nabyć mieszkańcy Warszawy – 0,59 m kw.
Najwięcej mieszkań na rynku – Wrocław i Katowice
Portal RynekPierwotny.pl sprawdził również liczbę ofert mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. Najwięcej możliwości wyboru mają nabywcy we Wrocławiu i Katowicach – po 31 ofert na 1000 mieszkańców. Z kolei najmniej ofert przypada na Zieloną Górę – tylko 8.
– Paradoksalnie są miasta takie jak Zielona Góra czy Opole, w których mimo wysokiej dostępności mieszkań, nie ma na nie wielu chętnych. W efekcie podaż też jest niewielka. I na odwrót. Tam, gdzie popyt na mieszkania jest duży, tam ich dostępność jest słabsza z powodu wysokich cen – zauważa Wielgo.
Kredyt hipoteczny a rynek mieszkań
Eksperci RynekPierwotny.pl policzyli też, jak duże mieszkanie może kupić singiel i rodzina „2+1” przy kredycie z wkładem własnym 10 proc. i okresem spłaty 300 miesięcy. Wyniki pokazują wyraźną poprawę wobec poprzedniego roku. Singiel może nabyć od 28 m kw. w Warszawie do 42 m kw. w Gorzowie Wlkp. i Opolu, natomiast rodzina z dzieckiem – od 53 m kw. (Warszawa) do 79 m kw. (Gorzów Wlkp. i Opole).
– W przypadku stolicy widzimy zatem roczną poprawę na poziomie około 10 m kw. Warszawski wynik nadal pozostawia wiele do życzenia, ale jego zmiana zasługuje na uwagę – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Eksperci: „Lepiej niż przed rokiem”
Autorzy raportu podkreślają, że poprawa sytuacji wynika m.in. ze spadku średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych z 7,93 proc. w czerwcu 2024 r. do 6,69 proc. w lipcu 2025 r. Większość miast wojewódzkich odnotowała też lepszy stosunek cen mieszkań do wynagrodzeń. Jednocześnie analiza pokazuje duże zróżnicowanie rynków lokalnych – duże ośrodki jak Wrocław i Rzeszów oferują sporo mieszkań, podczas gdy mniejsze rynki, np. Gorzów Wlkp. czy Opole, mają ograniczoną ofertę.
– Aktywność firm deweloperskich można traktować jako swoisty barometr atrakcyjności danego terenu dla młodych osób – podsumowuje Prajsnar.
