Biuro Informacji Kredytowej (BIK) niedawno podało, że obcokrajowcy generują około 8 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych w Polsce. To dane, które rzucają nowe światło na sytuację na rynku nieruchomości – w okresie dekoniunktury ruchy cenowe były mniejsze, niż wielu się spodziewało, a dodatkowy popyt napędzany przez zagranicznych nabywców mógł okazać się istotnym czynnikiem stabilizującym rynek.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się tym statystykom, uzupełniając analizę o dane Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), aby lepiej zrozumieć rolę obcokrajowców w polskim rynku mieszkaniowym.
Padł rekord w hipotekach obcokrajowców
Dane pokazują, że udział cudzoziemców w rynku kredytów mieszkaniowych rośnie w rekordowym tempie.
– Rzadko mamy okazję, by zapoznać się ze statystykami, które informują, jakie było w danym okresie znaczenie obcokrajowców dla rynku mieszkaniowego oraz rynku kredytów hipotecznych. Właśnie dlatego niedawno udostępnione przez BIK informacje zasługują na uwagę – mówi Andrzej Prajsnar.
Wskazuje na wykres, w którym widzimy, jak od początku 2022 r. do połowy 2025 r. zmieniała się sprzedaż kredytów mieszkaniowych dla obcokrajowców.
– W II kwartale 2025 r. padły rekordy wartości kredytów mieszkaniowych udzielonych obcokrajowcom. Mowa o wynikach z maja i czerwca 2025 r. wynoszących około 650 mln zł – dodaje ekspert.
15 000 kredytów dla cudzoziemców
Czy około 650 mln zł miesięcznie w nowych hipotekach dla obcokrajowców to dużo? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl dokonali wyliczeń.
Przy założeniu, że średnia wartość nowego kredytu mieszkaniowego dla cudzoziemca była zbliżona do średniej na całym rynku (440 000–450 000 zł), w maju i czerwcu 2025 roku cudzoziemcy zaciągali w Polsce około 1 400–1 500 nowych kredytów mieszkaniowych miesięcznie.
W skali całego pierwszego półrocza BIK oszacował wartość „cudzoziemskich” kredytów mieszkaniowych na 3,6 mld zł. Utrzymanie tego tempa oznaczałoby całoroczny wynik na poziomie około 7,2 mld zł – znacznie wyższy niż w poprzednich latach: w 2022 r. było to 2,2 mld zł, w 2023 r. – 3,4 mld zł, a w 2024 r. – 5,8 mld zł.
Taki poziom akcji kredytowej w 2025 roku odpowiadałby udzieleniu cudzoziemcom 15 000–16 000 kredytów mieszkaniowych.
Cudzoziemcy a rynek kredytów
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę również na inny rekord – tym razem procentowy. W maju br. udział nowych kredytów mieszkaniowych dla obcokrajowców w całej sprzedaży hipotek po raz pierwszy przekroczył 8,0 proc. (wzrost do 8,3 proc.). Czerwcowy wynik (7,9 proc.) wyglądał podobnie.
– Warto odnotować, że w grudniu 2022 r. analogiczny odsetek też osiągnął wysoki poziom (udział kredytowy obcokrajowców: 7,5 proc.). Pamiętajmy jednak, że sytuacja sprzed około trzech lat była mocno odmienna od obecnej. Po szybkich podwyżkach stóp procentowych wywołanych szokiem inflacyjnym, rynek kredytów mieszkaniowych znajdował się wówczas w stanie zapaści. Łączna sprzedaż hipotek skurczyła się szybciej niż popyt ze strony cudzoziemców – zauważa Andrzej Prajsnar.
Jednak, jak wskazuje, ograniczone zainteresowanie rodaków nowymi kredytami mieszkaniowymi sprawiło, że w II połowie 2022 r. udział „cudzoziemskich” kredytów w całej sprzedaży banków szybko rósł – pomimo niewysokich jak na obecne warunki miesięcznych wartości akcji kredytowej dla obcokrajowców (ok. 130–150 mln zł). W kolejnym roku, czyli 2023, sytuacja wyglądała odwrotnie, bo całkowita sprzedaż kredytów mieszkaniowych rosła szybciej niż akcja kredytowa dla cudzoziemców.
Udział obcokrajowców w sprzedaży mieszkań
Zdaniem eksperta ciekawym uzupełnieniem dla danych BIK są informacje podawane co roku przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji.
– Statystyki MSWiA wskazują, że od stycznia do grudnia 2024 r. cudzoziemcy, zarówno jako osoby fizyczne, jak i poprzez osoby prawne, nabyli 17 330 mieszkań i 3 236 lokali użytkowych. Wstępne dane GUS, bazujące na rejestrach cen nieruchomości, mówią natomiast o 288 771 lokalach (mieszkalnych i niemieszkalnych) sprzedanych w 2024 r. Można zatem oszacować udział cudzoziemców w lokalowych transakcjach na około 7 proc. – wylicza Prajsnar.
W nawiązaniu do statystyk MSWiA eksperci RynekPierwotny.pl akcentują jeszcze jeden fakt. W 2024 r. sześć największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk) skupiało aż 43 proc. całej sprzedaży mieszkań dla cudzoziemców.
–Można przypuszczać, że koncentracja sprzedaży kredytów mieszkaniowych wyglądała obcokrajowcom podobnie – zauważa ekspert.
