Wrzesień przyniósł rewolucyjną zmianę na rynku nieruchomości – nowy obowiązek dla deweloperów. Muszą oni podawać pełne ceny ofertowe mieszkań i domów. To efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, która obowiązuje od 11 lipca 2025 r. Jak to wpłynęło na ceny mieszkań postawili sprawdzić eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Wrześniowe ceny ofertowe nowych mieszkań
Zgodnie z przewidywaniami ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, wrześniowe ujawnienie cen ofertowych zmieniło obraz rynku. W segmencie premium pojawiły się nowe, oficjalne ceny mieszkań, co podniosło średnią cenę metra kwadratowego w Warszawie i we Wrocławiu. Jednocześnie deweloperzy nadal wprowadzają na rynek stosunkowo tanie lokale, dzięki czemu średnie ceny w innych dużych miastach – m.in. w Trójmieście, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – odnotowały we wrześniu spadek, wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
– Na podstawie informacji medialnych i dostępnych statystyk trudno było ocenić rzeczywistą wielkość i wartość rynku luksusowych apartamentów. Te najbardziej ekskluzywne zwykle nie trafiają do portali ogłoszeniowych. Obecnie wiedza na ten temat jest już ogólnodostępna, bo od 11 września deweloperzy muszą publikować ceny wszystkich lokali, które wystawili na sprzedaż – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
I dodaje, że we wrześniu na zwyczajowe ruchy w średnich cenach metra kwadratowego wynikających ze zmian w strukturze cenowej oferty nałożył się efekt „odsłonięcia cen”.
BIG DATA RynekPierwotny.pl została uzupełniona o oferty mieszkań, których deweloperzy wcześniej nie upubliczniali lub nie ujawniali cen. W efekcie aż o 3 proc. wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Warszawie (do ponad 18,3 tys. zł/m kw.) i we Wrocławiu (do ponad 15,2 tys. zł/ m kw.).
Średnia cena za metr kwadratowy już powyżej 18 tys. zł
Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie średnia cena metra kwadratowego przebiła pułap 18 tys. zł. Wpłynęło na to upublicznienie cen bardzo drogich lokali w dzielnicach Wola i Śródmieście. Oferowane tam przez deweloperów mieszkania kosztują średnio ponad 30 tys. zł za metr. Podobny mechanizm zadziałał we Wrocławiu. W obu metropoliach najwięcej jest obecnie w ofercie luksusowych apartamentów powyżej 100 m kw., z ceną za metr przekraczającą 20 tys. zł.
Marek Wielgo przyznaje, że „odsłonięcie cen” wykazało też pewien ruch w cennikach firm deweloperskich. Np. w Warszawie wrześniowe zmiany objęły niemal 14 proc. oferowanych przez nie mieszkań.
– Co ciekawe, mniej więcej tyle samo podrożało i potaniało, a bilans tego był taki, że ceny spadły o niecałe… pół promila, czyli mniej niż pięć setnych procenta (0,05 proc.) – zauważa ekspert.
Spadki cen mieszkań w metropoliach
Zdaniem analityków rynku, dużo ważniejsze jest to, że niezależnie od obniżek cen deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania na rynek projektów dostosowanych do możliwości kredytobiorców. To oni pozostają dominującą grupą nabywców.
Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, we wrześniu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wynosiła: w Łodzi – niespełna 10,6 tys. zł, w Poznaniu – ok. 11,9 tys. zł, a w Krakowie – ok. 15,2 tys. zł. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie spadła: o 2 proc. w Łodzi (do ok. 11,2 tys. zł/m kw.) i o 1 proc. w Krakowie (do ok. 16,5 tys. zł/m kw.), Poznaniu (do ok. 13,5 tys. zł/m kw.), Trójmieście (do ok. 17,2 tys. zł/m kw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do ok. 11,2 tys. zł/m kw.).
Wrześniowe ceny mieszkań – rok 2024 kontra 2025
Porównując średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań we wrześniu tego roku z analogicznym okresem roku ubiegłego, w większości metropolii wciąż widać różnice, które w Warszawie i we Wrocławiu dodatkowo wzrosły. W stolicy średnia cena metra kwadratowego jest o 3 proc. wyższa niż przed rokiem. Z kolei w Łodzi odnotowano spadek – średnia cena metra kwadratowego była o 3 proc. niższa niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (w sierpniu różnica wynosiła jeszcze +1 proc.).
– Po dziewięciu miesiącach do rywalizacji o tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. włączył się Kraków, gdzie zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w okresie 12 miesięcy wynosiła we wrześniu już tylko 1 proc. Z kolei w Poznaniu było to 2 proc., w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 3 proc., we Wrocławiu – 4 proc., a w Trójmieście (a właściwie w Gdańsku) – aż o 11 proc. – wskazuje Marek Wielgo.
Jak podkreśla, gdański fenomen to efekt bliskości morza.
– Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu, co spowodowało, że wieloletni wicelider w rankingu najdroższych metropolii w Polsce – Kraków został zepchnięty przez Trójmiasto na trzecie miejsce – zauważa ekspert.
