Nowe mieszkanie jednopokojowe – przynajmniej w teorii – nie może być mniejsze niż 25 m kw. Takie minimum wyznaczają obowiązujące przepisy. Rynek rządzi się jednak własnymi prawami, a deweloperzy coraz częściej oferują lokale o znacznie większym metrażu. Jak to wygląda w praktyce?
– Zgodnie z przepisami, najmniejszy nowy lokal kwalifikowany jako mieszkanie, powinien sobie liczyć 25 m kw. Jednak na rynku pierwotnym znajdziemy kawalerki większe o 10 m kw. Podobne zróżnicowanie metrażu dotyczy również większych mieszkań – dwupokojowych (M2), trzypokojowych (M3) oraz czteropokojowych i większych (M4+) – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem sprawdzić, jak duże są nowe mieszkania o określonej liczbie pokoi. Co ważne, prezentowane informacje nie uwzględniają ofert deweloperów, lecz faktyczne zakupy dokonane przez ich klientów.
Ile m kw. ma przeciętna sprzedawana kawalerka?
Dzięki poniższej tabeli, bazującej na danych BIG DATA RynekPierwotny.pl z listopada 2025 roku, można sprawdzić, jaką średnią powierzchnię miały w tym okresie nowe mieszkania faktycznie sprzedawane przez deweloperów.
Zestawienie pokazuje, że na wszystkich siedmiu największych rynkach mieszkaniowych – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – średnia powierzchnia kawalerki sprzedanej w listopadzie przekraczała 30 m kw. W ostatnich dwunastu miesiącach taka sytuacja była regułą, zaledwie z nielicznymi wyjątkami.
– Jeżeli chodzi o większe mieszkania deweloperskie, to w przypadku sprzedawanych „dwójek”, najczęstszy metraż oscyluje ostatnio na poziomie 41-43 m kw. Typowe mieszkanie trzypokojowe z oferty deweloperów, które w listopadzie znalazło nowego właściciela, miało z kolei powierzchnię zbliżoną do 60 m kw. Nowe lokale mieszkalne z największą liczbą pokoi (przynajmniej cztery) to grupa najbardziej zróżnicowana metrażowo – mówi Andrzej Prajsnar.
Jak wynika z danych ujętych w tabeli, listopadowe średnie metraże nowych mieszkań czteropokojowych i większych wahały się od 76,8 m kw. do 89,1 m kw. Najczęściej jednak sprzedawane przez deweloperów lokale z grupy „M4+” mają około 85–87 m kw. Trzeba przy tym pamiętać, że miesięczne średnie mogą być okresowo podbijane przez transakcje obejmujące duże apartamenty, których powierzchnia znacznie przekracza 100 m kw.
Rynek bez wyraźnych trendów metrażowych?
Jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zaprezentowane wcześniej obserwacje nie dotyczą wyłącznie jednego miesiąca. Podobny obraz rynku widoczny jest także w dłuższej perspektywie, obejmującej ostatnich dwanaście miesięcy.
– Od grudnia 2024 r. do listopada 2025 r. trudno było dostrzec jednoznaczne trendy odnośnie średniej powierzchni sprzedawanych nowych mieszkań (z podziałem na liczbę pokoi). Wyjątek stanowi Warszawa, gdzie sprzedane kawalerki troszkę urosły. Taką zmianę zobaczymy również na poniższym wykresie, który prezentuje dane ze stolicy w ujęciu bardziej długookresowym – zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Warszawa kreuje nowy trend?
Długookresowe zmiany metrażu najlepiej widać właśnie na przykładzie stolicy. Wykres przygotowany przez analityków portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, jak od kwietnia 2021 r. do listopada 2025 r. zmieniała się średnia powierzchnia mieszkań sprzedawanych przez deweloperów w Warszawie, z podziałem na liczbę pokoi.
Sytuacji ze stolicy warto przyjrzeć się nie tylko dlatego, że pozostaje ona zdecydowanie największym rynkiem deweloperskim w kraju. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują tu bowiem wyraźną zmianę dotyczącą mieszkań jednopokojowych.
– Jak widać, sprzedawane obecnie warszawskie nowe kawalerki są wyraźnie większe niż w czasie dotkliwego spadku zdolności kredytowej. W stolicy „dołek” dotyczący średniego metrażu sprzedawanych przez deweloperów mieszkań jednopokojowych przypadł na lato 2022 roku, kiedy mocno kurczyła się zdolność kredytowa – wyjaśnia Prajsnar.
Stabilizacja po kredytowym „dołku”
Ekspert wskazuje, że po okresie największego spadku dostępności finansowania sytuacja zaczęła się stopniowo normalizować. Średni metraż sprzedawanych kawalerek nie wrócił już do najniższych poziomów obserwowanych w czasie kryzysu kredytowego.
– Poza stolicą podobne zjawisko było widoczne na łódzkim rynku pierwotnym. Być może, większe znaczenie w przypadku tych dwóch miast (Warszawy i Łodzi) miały wybory osób zdeterminowanych by kupić nawet bardzo małe mieszkanie – mimo coraz niższej zdolności kredytowej – podsumowuje ekspert.
