Nowy rok może przynieść przełom. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przedstawili 9 możliwych scenariuszy rozwoju rynku nieruchomości w 2026 roku, a także 12 mniej prawdopodobnych, lecz często szokujących prognoz dotyczących rynku nowych mieszkań, rynku wtórnego i segmentu najmu.
Rok 2025: niespodzianki i zwroty akcji
Miniony rok zaskoczył uczestników rynku na wielu poziomach. Wydarzenia 2025 r. często rozmijały się z prognozami, a rynek deweloperski przeżywał nieoczekiwane zwroty akcji. Emocje towarzyszyły zarówno konsumentom, jak i inwestorom – od wpływu zmian na arenie międzynarodowej, przez skutki dla krajowej gospodarki, po nowe przetasowania w regulacjach.
– Rok 2025 był zdecydowanie zaskakujący. Największą niespodzianką dla sektora było to, jak jedna ustawa o tzw. „jawności cen” wywróciła utarte ścieżki marketingu i sprzedaży mieszkań. Największym zaskoczeniem gospodarczym był nie tylko ogromny poziom obniżek stóp procentowych, ale też to, jak relatywnie niewielki wpływ miały one na sprzedaż mieszkań. – podsumowuje Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.
Niepewność i wyzwania
Nadchodzący rok – podobnie jak poprzednie – będzie pełen wydarzeń i źródeł potencjalnej niepewności. Kluczową rolę odegra gospodarka, która przesądzi, czy rynek podąży ścieżką ewolucyjnego wzrostu, czy doświadczy gwałtownej rewolucji. Niepewność zwiększa także spodziewana fala zmian w polityce i regulacjach dotyczących rynku nieruchomości.
Perspektywy rynku nieruchomości w 2026 roku
Aby uporządkować przewidywania, eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyodrębnili 9 najbardziej prawdopodobnych scenariuszy, które mogą w istotny sposób kształtować rynek w 2026 roku:
-
Gospodarka w kształcie litery K – wzrost PKB będzie kontrastował ze słabszym rynkiem pracy. Spowolnienie wynagrodzeń i wzrost bezrobocia mogą osłabić siłę popytu. -
Obniżki stóp procentowych będą kontynuowane, ale kredyty mogą pozostać stosunkowo drogie. Realna ulga dla kredytobiorców może być rozłożona w czasie. -
Wysoka oferta i konkurencja utrzymają wojnę cenową na rynku pierwotnym i wtórnym. Sprzedaż mieszkań powinna rosnąć powoli, głównie dzięki rywalizacji cenowej. -
Proces zakupu mieszkań zmieni się na korzyść bardziej wyedukowanych klientów. Zyskają deweloperzy najlepiej przygotowani do nowych oczekiwań rynku i narzędzi AI. -
Niska inflacja i konkurencja cenowa mogą prowadzić do powolnego spadku cen mieszkań. Nie nastąpi jednak nagłe „pęknięcie bańki”, a spadki obejmą wybrane segmenty rynku. -
Inwestowanie w wynajem stanie się bardziej opłacalne dzięki obniżkom stóp i atrakcyjnym okazjom zakupowym. Rentowność może przewyższać lokaty i obligacje, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. -
Regulacje i planowanie przestrzenne przejdą duże zmiany. Lex Deweloper zostanie zastąpiony zintegrowanymi planami inwestycyjnymi, a nowe budynki będą uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. -
Konsolidacja rynku deweloperskiego może przynieść zaskakujące fuzje i zmianę liderów branży. Nie wszystkie firmy poradziły sobie z konkurencją i „jawnością cen”. -
Zamrożenie konfliktu Ukraina-Rosja pozostaje niepewne. Trwały pokój mógłby przełożyć się na wyższy popyt, lepsze warunki najmu i stabilizację makroekonomiczną.
– Wspólnym mianownikiem wszystkich naszych perspektyw mogłoby być stwierdzenie, że rynek nieruchomości w 2026 roku wchodzi w nową erę. Jedno zjawisko zazębia się z poprzednim. Gospodarka o kształcie litery K osłabi siłę popytu, mimo spadających stóp procentowych. Wojna cenowa doprowadzi do sytuacji, gdzie ceny mieszkań mogą spadać, mimo wzrostu ich sprzedaży. Jawność cen obróci relację sił na linii sprzedający vs. kupujący, a na podium pojawią się nowi liderzy – niekoniecznie ci najwięksi, lecz najlepiej dostosowani do nowych wymagań klientów. Dlatego rok 2026 nie będzie kolejnym etapem znanego nam w ostatnich latach cyklu, a raczej resetem dotychczasowych zasad – podsumowują eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Hipotetyczne scenariusze zmian
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w najnowszym raporcie wskazali 12 mniej prawdopodobnych, ale potencjalnie zaskakujących scenariuszy, które mogą mieć katastrofalne lub rewolucyjne skutki dla rynku nieruchomości w 2026 roku.
Wśród nich znalazła się m.in. regulacja najmu krótkoterminowego, która wprowadzona „przy okazji” implementacji unijnego wymogu identyfikacji skali tej działalności, mogłaby przesunąć inwestorów na najem długoterminowy. Eksperci zwracają również uwagę na możliwe zmiany podatkowe, w tym widmo podatku katastralnego. Choć w obecnej formie wydają się średnio prawdopodobne, już same antyinwestorskie działania w Sejmie wpływają na decyzje kupujących. Przykład ustawy o „jawności cen” pokazuje, jak szybko niespodziewana regulacja może wejść w życie.
Raport wskazuje także na redystrybucję standardów mieszkań deweloperskich. Coraz więcej firm zamiast oddawać lokale „do wykończenia”, oferuje mieszkania w pełni wykończone i zaaranżowane. Zdaniem ekspertów jest to krok w kierunku zatarcia granic między rynkiem pierwotnym a wtórnym, pozwalający klientom wprowadzić się od razu i odpowiadający na rosnące oczekiwania wygodnych rozwiązań.
Co więcej, w raporcie podkreślono rosnącą rolę dwóch specyficznych grup uczestników rynku – flipperów, pod presją sprzedaży mieszkań zamówionych w poprzednich latach, oraz inwestorów zagranicznych, którzy systematycznie zwiększają swój udział w polskim rynku nieruchomości.
