Na polskim rynku nieruchomości wciąż niewiele mówi się o zjawisku znanym w Europie Zachodniej i USA jako „brown discount”. Tymczasem, w ocenie ekspertów, to tylko kwestia czasu, zanim zacznie ono odgrywać istotną rolę również nad Wisłą.
Obecnie dużo uwagi poświęca się prognozom rynku wynikającym z demografii. To zrozumiałe, patrząc na krajowe statystyki i wyraźne różnice między regionami, np. w zakresie salda migracji. Jednak w przyszłości na wartość nieruchomości wpływać będą nie tylko czynniki ludnościowe.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że coraz większe znaczenie będzie miała energooszczędność budynków – i właśnie z nią wiąże się temat „brown discount”.
Brown discount i green premium – co to oznacza?
Na rynku nieruchomości coraz częściej mówi się o zjawiskach określanych jako „brązowa zniżka” (brown discount) i „zielona premia” (green premium).
Pierwsze pojęcie odnosi się do sytuacji, gdy nieruchomość o słabych parametrach energetycznych – np. domu, lokalu czy budynku komercyjnym – traci na wartości z powodu wysokiego zużycia energii, zwłaszcza nieodnawialnej. Z kolei green premium to zjawisko odwrotne: budynki energooszczędne mogą kosztować więcej lub generować wyższe przychody z wynajmu.
Choć dla wielu te pojęcia brzmią nieco abstrakcyjnie, eksperci podkreślają, że ich wpływ jest realny i coraz bardziej zauważalny na rynkach europejskich i światowych.
Mniej oszczędne budynki już tracą na wartości
Nie brakuje sceptyków, którzy traktują „brown discount” i „green premium” jako „modny wymysł”, jednak dane pokazują wyraźne powiązanie między energochłonnością a wyceną nieruchomości.
– Taka sytuacja szczególnie nie dziwi, biorąc pod uwagę doświadczenia kryzysu energetycznego z lat 2022–2023, wysokie koszty utrzymania budynków oraz unijną politykę zakładającą m.in. wprowadzenie systemu ETS2 i realizację dyrektywy EPBD. W przypadku nieruchomości budynkowych należących do większych przedsiębiorstw znaczenie dodatkowo mają kwestie związane z tematyką zrównoważonego rozwoju i ESG – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wskazuje na badania, które potwierdzają ten trend: od analizy Empirica Regio z 2024 r., wskazującej rosnący wpływ klas energetycznych na ceny niemieckich domów, po raport JLL, który pokazuje, że energooszczędne budynki biurowe w dużych miastach mogą przynosić czynsze wyższe o 7–12 proc.
Badanie Deepki wykazało, że ponad 90 proc. menedżerów nieruchomości z Europy ocenia ryzyko związane z wymaganiami ekologicznymi jako wysokie. Z kolei dane Kiel Institut pokazują, że w latach 2022–2024 mieszkania o najwyższej klasie energetycznej A/A+ na niemieckim rynku zyskiwały premię do ceny średnio 650 euro za metr kwadratowy w porównaniu do mieszkań klasy D/E, a w przypadku najmu – 0,85 euro miesięcznie za każdy metr kwadratowy.
Rodzimy rynek również odczuwa te zmiany.
– Dane rynkowe sugerują, że wskaźnik biurowych pustostanów jest mocno uzależniony od wieku budynku. Jak podaje BNP Paribas Real Estate, na początku 2025 r. w Warszawie budynki biurowe powyżej 10 lat cechowały się udziałem pustostanów ponad czterokrotnie większym (13,6 proc.) niż biura ukończone w ostatnich pięciu latach (3,1 proc.). Przyczyną mniejszego zainteresowania najemców są m.in. wyższe koszty eksploatacji metrażu w starszych biurach – zauważa Andrzej Prajsnar.
Energooszczędność zaczyna wpływać na ceny mieszkań
Polski rynek nieruchomości stoi u progu zmian, które mogą na trwałe zmienić sposób wyceny mieszkań i lokali na wynajem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że zależność między energochłonnością budynków a ich cenami oraz czynszami będzie coraz wyraźniejsza. Choć dziś takich przykładów nie ma jeszcze wiele, w kolejnych latach trend ten ma się umacniać wraz z nowymi regulacjami i większą świadomością kupujących oraz najemców.
– W bieżącym roku prawdopodobnie poznamy szczegóły związane z wprowadzeniem klas energetycznych budynków. Będą one znacznie bardziej zrozumiałe dla typowego nabywcy lub najemcy niż roczne wskaźniki zapotrzebowania na energię podawane w kilowatogodzinach na metr kwadratowy – podsumowuje Prajsnar.
