Najemcy, którzy liczyli, że 2026 rok przyniesie spokój dla portfela, muszą przygotować się na nieprzyjemną niespodziankę. Najnowsze dane GUS jasno pokazują: podwyżki czynszów są nieuniknione. Powód? Po pierwsze, waloryzacja czynszu wynikająca z inflacji, a po drugie – rosnące opłaty za media, które zwiększają koszty utrzymania mieszkania.
Według analiz portalu GetHome.pl, choć sama inflacyjna podwyżka czynszu w 2026 roku jest niższa niż w poprzednich latach, to w połączeniu z coraz droższymi mediami całkowity koszt najmu wciąż wyraźnie rośnie.
Długoterminowe umowy a waloryzacja czynszu
Do długoterminowych umów najmu, czyli zawieranych na dłużej niż rok, warto wprowadzić tzw. klauzulę waloryzacyjną. Dzięki niej właściciel mieszkania może automatycznie podwyższyć czynsz o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych.
– Najemca nie może zakwestionować takiej podwyżki, choć z drugiej strony zyskuje przewidywalność wydatków – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłosił, że w 2025 r. – podobnie jak rok wcześniej – średnioroczny wskaźnik inflacji wyniósł 3,6 proc. Oznacza to, że w przypadku czynszu w wysokości 3 tys. zł tegoroczna podwyżka, zwykle dokonywana w lutym, może wynieść 108 zł, jeśli wynajmujący zdecyduje się skorzystać z przysługującego mu prawa.
To ograniczenie wynika z przepisów chroniących najemców przed nadmiernymi wzrostami czynszu. W praktyce właściciele mieszkań unikają przekraczania tego progu, aby utrzymać dobre relacje z lokatorami.
– Bez klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu automatyczna podwyżka o wskaźnik inflacji nie jest możliwa. Wynajmujący musi wówczas zastosować co najmniej 3-miesięczny okres wypowiedzenia czynszu. Takie wypowiedzenie umowy najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie, co oznacza, że nie wchodzi w grę wysłanie najemcy SMS-a albo e-maila z informacją o zmianie czynszu – wyjaśnia Marek Wielgo.
Spadek inflacji a wysokość waloryzacji
Marek Wielgo podkreśla, że dzięki spadkowi inflacji tegoroczna waloryzacja czynszu jest relatywnie niska na tle ostatnich lat. Dla porównania, w 2023 r. sięgała ona 14,4 proc., a rok później – 11,4 proc. Z drugiej strony część właścicieli rezygnuje z waloryzacji czynszu lub stosuje ją rzadziej niż co roku.
– Właściciele mieszkań coraz częściej zdają sobie sprawę, że budżety najemców nie są z gumy. Tym bardziej że na najemców przerzucane są także inne koszty związane z utrzymaniem lokalu – zauważa Marek Wielgo.
Do czynszu dochodzą bowiem opłaty za ogrzewanie, wodę, odprowadzenie ścieków, odbiór odpadów oraz rachunki za energię elektryczną.
– Niestety, utrzymanie mieszkania jest jedną z najszybciej rosnących pozycji w budżetach domowych wielu polskich rodzin – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
Rosnące koszty mediów
Według najnowszych danych GUS, w 2025 r. opłaty za mieszkanie, w tym koszty mediów, były o 7,3 proc. wyższe niż rok wcześniej. Tempo wzrostu przewyższało więc ogólny wskaźnik inflacji.
Najbardziej dotkliwe okazały się podwyżki opłat za wywóz śmieci, które wzrosły o 11,6 proc. rok do roku. Koszty zaopatrzenia w wodę zwiększyły się o 8,4 proc., a odprowadzania ścieków – o 7,3 proc. Energia elektryczna podrożała średnio o 13,3 proc., a gaz – o 10,2 proc. Jedynie opłaty za energię cieplną, które wzrosły o 3,1 proc., rosły wolniej niż inflacja.
Krótsze umowy najmu a elastyczność
Marek Wielgo zwraca również uwagę na specyfikę polskiego rynku najmu.
– Na warunkach rynkowych umowy są zawierane najczęściej na rok lub nawet krócej (studenci). Wtedy stosowanie klauzuli waloryzacyjnej nie jest potrzebne. Dla wynajmujących wygaśnięcie umowy jest okazją do podniesienia czynszu lub pożegnania się z najemcą, który przysparzał kłopotów. Z kolei dla najemcy zawarcie rocznej umowy może być korzystne, bo np. może mu się trafić lepsza oferta. Oczywiście możliwe jest też przedłużenie takiej umowy, ale właściciela nie krępują wtedy żadne ograniczenia dotyczące podwyżki czynszu. Podniesie go, jeśli tylko warunki rynkowe mu na to pozwolą – zauważa Wielgo.
FAQ – Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu
Co to jest tzw. klauzula waloryzacyjna w umowie najmu?
To zapis w umowie, który pozwala właścicielowi automatycznie podnieść czynsz w oparciu o wskaźnik inflacji. Dzięki temu najemca wie, o ile może wzrosnąć czynsz w ciągu roku, a właściciel chroni się przed spadkiem wartości czynszu.
W jakich umowach najczęściej pojawia się tzw. klauzula waloryzacyjna?
Najczęściej w długoterminowych umowach najmu, czyli zawieranych na więcej niż rok.
Czy bez tzw. klauzuli waloryzacyjnej możliwa jest automatyczna podwyżka czynszu o wskaźnik inflacji?
Nie. W takim przypadku właściciel musi zastosować co najmniej 3-miesięczny okres wypowiedzenia czynszu i dokonać zmiany na piśmie. Nie wystarczy SMS czy e-mail – podwyżka musi być formalnie zatwierdzona.
