Jeszcze kilka lat temu kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem były w Polsce niszowym produktem. Zainteresowanie nimi pojawiło się dopiero wtedy, gdy ich koszt wyraźnie wzrósł.
– „Stały się popularne, gdy były już drogie” – tak można podsumować dość krótką na razie historię obecności kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na rodzimym rynku. Były one dostępne już w drugiej połowie minionej dekady, ale wówczas nie wzbudzały praktycznie żadnego zainteresowania – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak przypomina ekspert, jeszcze przed 2022 rokiem niewielu kredytobiorców decydowało się na taki wariant. Sytuacja zmieniła się dopiero wraz z gwałtownym wzrostem stóp procentowych.
– Jednak te osoby, które wcześnie wybrały gwarancję stałego oprocentowania, później mogły cieszyć się niską ratą. Wszystko się jednak kończy – również okres stałego oprocentowania – zauważa ekspert.
Powrót do czasów niskich stóp
Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, co czeka osoby, które przed 2022 r. wybrały stałą stawkę oprocentowania swojej „hipoteki”. Jednak, aby zrozumieć obecną sytuację, warto cofnąć się do okresu sprzed wzrostów stóp procentowych. W połowie 2021 roku przeciętne stałe oprocentowanie kredytów wynosiło około 3,74 proc., co wówczas nie wydawało się szczególnie atrakcyjne na tle ofert zmiennych.
– Warto jednak wrócić na krótko do wciąż nieodległej historii, ponieważ w ten sposób lepiej zrozumiemy temat analizy. Taki powrót zapewnia poniższy wykres, na którym widzimy medianowe (przeciętne) oprocentowanie kredytów „stałoprocentowych” z oferty największych banków. Analiza sięgająca wstecz do lipca 2021 r. wskazuje, że wówczas przeciętna stała stawka z ofert nowych kredytów wynosiła 3,74 proc. (zwykle na okres pięcioletni) – mówi Andrzej Prajsnar.
Sytuacja zmieniła się diametralnie już w 2022 roku.
– Przykre skutki miało również zwlekanie z zaciągnięciem kredytu. Już w październiku 2022 r. banki oferowały bowiem „hipoteki” ze stałym oprocentowaniem na przeciętnym poziomie większym niż 9,00 proc. Co ciekawe, udział kredytów „stałoprocentowych” w nowej sprzedaży banków z III kw. 2022 r. wynosił aż 60 proc. Analogiczny wynik dla IV kw. 2021 r. to ok. 20 proc., a wcześniej był wyraźnie mniejszy – zauważa Andrzej ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Oprocentowanie znów spada
Obecnie sytuacja na rynku ponownie się zmienia. Stałe oprocentowanie zaczęło spadać, co może skłaniać do ponownej analizy opłacalności takiego rozwiązania.
– W szczytowym momencie inflacyjnego kryzysu, zmienne oprocentowanie kredytu z typową marżą na poziomie ok. 2,00 proc., mogło bowiem wzrosnąć do ponad 9,00 proc. Innymi słowy, przed nadejściem trudnych do przewidzenia gospodarczych turbulencji, opłacało się wybrać nieco wyższe stałe oprocentowanie – stwierdza Prajsnar.
W styczniu 2026 roku przeciętne stałe oprocentowanie nowych kredytów spadło już poniżej 5,8 proc.
– W związku z powyższym rodzi się pytanie, czy dla osób, które uniknęły największych finansowych perturbacji, nowa oferta stałej stawki może być korzystna. Odpowiadając na to pytanie, po raz kolejny warto spojrzeć na poniższy wykres. Mówi on, że w styczniu 2026 r. przeciętna oferta nowego kredytu mieszkaniowego miała już stałe oprocentowanie mniejsze niż 5,8 proc. – mówi Prajsnar.
Zdaniem eksperta dla części kredytobiorców nowe warunki mogą być mniej korzystne niż wcześniejsze umowy.
Co dalej z kredytem mieszkaniowym?
Kończący się okres stałego oprocentowania oznacza konieczność podjęcia decyzji – pozostać przy stałej stawce czy przejść na zmienną.
– Nierzadko okazuje się nawet, że wariantem domyślnym po upływie pięciu lub siedmiu lat jest właśnie przejście na stawkę zmienną z ustaloną wcześniej marżą. W takim przypadku, utrzymanie oprocentowania stałego wymaga odpowiednio wcześniej złożonego wniosku i ustalenia z bankiem wysokości nowej stawki procentowej na okres kilkuletni – tłumaczy Prajsnar.
Eksperci podkreślają, że decyzja powinna być dobrze przemyślana i dostosowana do sytuacji finansowej kredytobiorcy.
– Na pewno posiadacze „hipoteki” z okresowo stałym oprocentowaniem przynajmniej kilka miesięcy przed zakończeniem obowiązywania obecnej stawki, powinni zajrzeć do umowy i zbadać dostępne warianty. Skłonność do utrzymania stałego oprocentowania zależy między innymi od tego, w jakim stopniu kredytobiorca akceptuje ryzyko i jest zabezpieczony poprzez oszczędności na wypadek znaczącego wzrostu rat – stwierdza Prajsnar.
