Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.
„Miło nam poinformować, że jutro na Radzie Ministrów będzie rozpatrywany projekt 'naszej’ ustawy. Zgodnie z zapowiedziami zostały z niego usunięte kontrowersyjne dla nas zapisy dotyczące m.in. limitów dla przepisów przeciwpożarowych oraz możliwości wprowadzania stref bez najmu krótkoterminowego” – napisało na Facebooku Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego.
Chwilę później pojawiła się informacja, że Ireneusz Raś (KO), wiceminister sportu i turystyki koordynujący prace nad nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich, zgłosił do niej liczne autopoprawki. Z projektu zniknęły zapisy dające wspólnotom możliwość podejmowania decyzji co do prowadzenia usług hotelarskich w ich nieruchomościach, a gminom wprowadzania stref wolnych od tego typu działalności.
Co więcej, w myśl autopoprawek ministra Rasia budynki, w których działa więcej niż sześć mieszkań-hoteli, nie muszą spełniać bardziej rygorystycznych wymagań pożarowych. W efekcie jedyną większą nowością dla prowadzących taką działalność będzie konieczność jej rejestracji. Ale nadal będą mogli otwierać swoje pseudohotele, gdzie popadnie i w każdej ilości.
17 lipca nowelizacja została uchwalona, a my straciliśmy pewnie jedną z nielicznych szans na uregulowanie rynku, który niszczy nasze miasta, wypiera ich mieszkańców na obrzeża i pompuje ceny mieszkań.
A problem w niektórych miastach jest już gigantyczny. Jak wyliczył serwis deweloperuch.pl w Warszawie jest ponad osiem tysięcy takich obiektów, w Trójmieście blisko osiem tysięcy, w Krakowie ponad sześć tysięcy, w powiecie tatrzańskim pięć tysięcy, a we Wrocławiu nieco ponad trzy tysiące. Te dane warto zestawić z szacowaną liczbą pokoi hotelowych w niektórych z tych miast (Warszawa – 21-23 tys., Kraków 12-13 tysięcy, Trójmiasto 14-15 tysięcy), by zrozumieć, jaki udział w rynku noclegów ma już najem krótkoterminowy.
Najem krótkoterminowy już dawno przestał być niewinnym dorabianiem w duchu sharing economy, polegającym na udostępnianiu wolnego pokoju na weekend. Dziś to potężny, bezlitosny biznes, który stał się prawdziwą plagą zżerającą tkankę miejską. Spekulanci i fliperzy traktują go jako element agresywnej gry rynkowej, łącząc obrót nieruchomościami z wynajmem przez internetowe serwisy, takie jak Booking czy Airbnb. Ich zorganizowana działalność skutkuje bezpośrednio niekontrolowanym wzrostem cen i dramatycznym zmniejszeniem liczby dostępnych mieszkań na już i tak niełatwym dla konsumenta rynku.
Co gorsza, ta patologia kształtuje rynkową podaż. Deweloperzy w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach przestali budować osiedla z myślą o ludziach szukających dachu nad głową. Zamiast tego projektują i sprzedają „produkty inwestycyjne”. Gdy takie budynki powstaną, stają się prawdziwym utrapieniem dla mieszkających w nich i ich pobliżu ludzi. Weekendowi turyści nie angażują się przecież w sąsiedzkie życie, a właścicielom nieruchomości, którymi często są wielkie firmy, nie w głowie udział w spotkaniach wspólnot i podejmowanie bieżących decyzji o obiektach.
Zachód wziął się do roboty
Władze zachodnich metropolii już dawno uświadomiły sobie rzecz fundamentalną: mieszkania nie są takim samym towarem jak zegarki, biżuteria czy modne ubrania. Skoro dostęp do dachu nad głową gwarantuje nam konstytucja, to zasób ten powinien być bezwzględnie chroniony przed praktykami spekulacyjnymi. To nie jest walka z wolnym rynkiem; to obrona przed jego patologią.
Najtwardszą rękę w Europie mają w tym temacie władze Paryża. Tam właściciele mogą wynajmować turystom swoje główne mieszkanie przez maksymalnie 120 dni w roku. Ale jeśli inwestor chce nabyć kolejny lokal stricte pod Airbnb, musi najpierw wykupić w tej samej dzielnicy powierzchnię użytkową (np. stare biuro) o identycznym metrażu i przekształcić ją w lokal mieszkalny. Masowy wykup mieszkań w centrum przestał się opłacać z dnia na dzień.
Barcelona i Amsterdam wyznaczyły konkretne strefy, w których obowiązują twarde zakazy. Amsterdam pozwala na wynajem turystyczny maksymalnie przez 30 dni w roku. Barcelona poszła najdalej – ogłoszono, że do 2028 roku miasto całkowicie wygasi wszystkie licencje na najem krótkoterminowy (jest ich ok. 10 tysięcy), zwracając te lokale na rynek dla stałych mieszkańców.
Austria, w przeciwieństwie do Polski, przestała udawać, że najem na doby to tylko kwestia skarbowa. W 2024 roku włączono ten proceder w prawo o zagospodarowaniu przestrzennym. Poza wyznaczonymi, nielicznymi strefami turystycznymi obowiązuje limit 90 dni, a każda próba jego obejścia wymaga uciążliwej i z reguły administracyjnie blokowanej zmiany przeznaczenia lokalu na użytkowy.
Nawet w Nowym Jorku władze miasta przestały się patyczkować i wdrożyły Local Law 18. W efekcie najem całych mieszkań na okres poniżej 30 dni został praktycznie zlikwidowany. Jeśli chcesz wynająć komuś pokój – musisz jako gospodarz być fizycznie obecny w mieszkaniu. Wspólnoty zyskały tam też prawo do wpisania swoich budynków na oficjalną, miejską listę zakazującą takiej działalności.
Makiety dla weekendowych gości
Pocieszeniem – marnym, ale jednak – jest to, że wymuszony przez Unię rejestr zrzuci wreszcie z platform rezerwacyjnych zasłonę milczenia i zacznie dostarczać twarde dane. Kiedy włodarze Warszawy, Krakowa, Gdańska czy Wrocławia zobaczą w systemie czarno na białym, ile tysięcy mieszkań bezpowrotnie zniknęło z rynku na rzecz turystów, zignorowanie postulatów o twarde limity i mechanizmy ochronne stanie się politycznie niemożliwe.
Do tego czasu jednak nadal będziemy płacić potężne frycowe za legislacyjne zaniechanie, patrząc, jak nasze miasta przepoczwarzają się w sterylną i dramatycznie drogą makietę dla weekendowych gości.
I pozostaje tylko pytanie, komu i kiedy minister Raś „zapowiedział” usunięcie z nowelizacji najbardziej restrykcyjnych przepisów. Bo opinia publiczna dowiedziała się o tym w ostatniej chwili. Akurat wtedy, gdy już nic nie można było zrobić.
Filip Springer
