Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy NBP bez zmian, w tym stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc. Jak wskazują analitycy portalu RynekPierwotny.pl – decyzja nie daje nabywcom mieszkań nowego impulsu w postaci tańszego pieniądza. W tym samym czasie rynek hipotek rozpoczął jednak zmianę ważniejszą niż pojedyncze posiedzenie RPP. Pierwszy bank zastąpił WIBOR wskaźnikiem POLSTR w nowych kredytach mieszkaniowych.
Po posiedzeniu w dniach 8-9 września stopa referencyjna NBP nadal wynosi 3,75 proc. Stopa lombardowa pozostała na poziomie 4,25 proc., depozytowa 3,25 proc., redyskontowa weksli 3,80 proc., a dyskontowa weksli 3,85 proc. Stopa referencyjna nie zmieniła się od 5 marca 2026 r.
Taki wynik był powszechnie oczekiwany, dlatego sam komunikat nie powinien wywołać nagłej zmiany rat, zdolności kredytowej ani decyzji zakupowych. Oprocentowanie wielu hipotek aktualizuje się zgodnie z harmonogramem zapisanym w umowie, a stawki rynkowe reagują także na oczekiwania dotyczące przyszłych ruchów Rady. Brak obniżki oznacza przede wszystkim brak nowego impulsu ze strony banku centralnego.
W modelu kredytu 500 tys. zł na 25 lat, przy ratach równych i niezmienionej marży, mechaniczny wpływ samej wrześniowej decyzji RPP wynosi więc 0 zł. Dla pokazania skali: obniżka stopy i pełne przełożenie spadku wskaźnika o 0,25 pkt proc. zmniejszyłyby ratę o około 76 zł miesięcznie. Takiego ruchu jednak nie było, a rzeczywiste oprocentowanie zależy od wartości wskaźnika przyjętej zgodnie z umową i terminu aktualizacji raty.
– Brak obniżki nie wywróci rynku mieszkaniowego, ponieważ banki i klienci właśnie taki scenariusz zakładali. Odbiera jednak jesieni najprostszy dopalacz. Sprzedaż mieszkań będzie teraz zależała bardziej od konkurencji banków, wzrostu dochodów i ceny samych lokali niż od kolejnego ruchu RPP – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wyższa inflacja wzmacniała argument za ostrożnością
Za pauzą przemawiał przede wszystkim powrót wyższej inflacji. Według szybkiego szacunku GUS ceny konsumpcyjne wzrosły w sierpniu o 3,4 proc. r/r i 0,4 proc. m/m. Inflacja znalazła się powyżej punktowego celu NBP wynoszącego 2,5 proc., choć nadal mieściła się w paśmie dopuszczalnych odchyleń od 1,5 do 3,5 proc.
Dzisiejsza decyzja mówi mniej o ratach w kolejnych dniach niż o tempie dalszych zmian. Po wcześniejszych obniżkach Rada zyskała czas na ocenę trwałości wzrostu inflacji. Dla kredytobiorców ważny będzie teraz ton konferencji prezesa NBP zaplanowanej na 10 września. To ona może wpłynąć na oczekiwania rynku przed następnym posiedzeniem.
Pierwsze hipoteki na POLSTR już są w bankowej ofercie
Decyzja RPP zbiegła się z praktycznym początkiem końca WIBOR-u w nowych hipotekach. Od 3 września PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze banki w kraju oferują nowe kredyty mieszkaniowe o zmiennym oprocentowaniu opartym na POLSTR 1M Stopa Składana. Zmiana dotyczy nowej sprzedaży, a nie automatycznego przeliczenia umów już spłacanych według WIBOR-u.
Reforma wskaźników referencyjnych wyszła tym samym z dokumentów regulatorów i weszła do oferty dostępnej dla osoby kupującej mieszkanie. Zgodnie z mapą drogową KNF od początku 2027 r. WIBOR i WIBID co do zasady nie powinny być stosowane w nowych umowach i instrumentach finansowych. Kolejne banki mają więc zaledwie kilka miesięcy na zmianę systemów i cenników.
To właśnie ten proces może mieć dla kredytobiorców większe znaczenie niż dzisiejszy brak obniżki. Nowy wskaźnik zmieni sposób aktualizowania oprocentowania, lecz o korzyści dla klienta rozstrzygnie konkurencja pomiędzy bankami.
POLSTR jest niższy, lecz rata nadal zależy od marży
Według najnowszej publikacji GPW Benchmark POLSTR 1M Stopa Składana z datą indeksu 9 września wynosił 3,55941 proc. Ostatnie dostępne wartości WIBOR z 8 września sięgały 3,84 proc. dla 3M i 3,86 proc. dla 6M. Nowy wskaźnik był więc niższy odpowiednio o około 0,28 i 0,30 pkt proc. Ta różnica nie jest jednak automatycznym rabatem dla klienta.
Oprocentowanie zmiennej hipoteki jest sumą wskaźnika i marży banku. W pierwszej ofercie PKO analizowanej przez Money.pl wyjściowa marża dla modelowego kredytu 500 tys. zł na 25 lat przy 20-procentowym wkładzie własnym wynosiła 2,59 pkt proc. Po dodaniu wartości POLSTR z 9 września łączne oprocentowanie sięgałoby około 6,15 proc., a czysto modelowa rata równa około 3267 zł miesięcznie. Wyliczenie nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń ani indywidualnych warunków cenowych.
Porównanie samych skrótów POLSTR i WIBOR może więc prowadzić na manowce. Klient powinien zestawić pełne oprocentowanie, RRSO, prowizję, koszty produktów dodatkowych oraz zasady aktualizacji raty. Niższy benchmark będzie realną korzyścią dopiero wtedy, gdy bank nie odbierze tej różnicy wyższą marżą.
– Dla kupującego mieszkanie reforma nie rozstrzyga się na stronie administratora wskaźnika, lecz w bankowym formularzu informacyjnym. POLSTR jest dziś niższy od WIBOR-u, ale prawdziwym testem będzie to, ile z tej różnicy zostanie w kieszeni klienta – podkreśla Jarosław Jędrzyński.
POLSTR i WIBOR inaczej reagują na decyzje RPP
POLSTR jest wyznaczany na podstawie rzeczywistych transakcji depozytowych overnight, czyli pożyczek zawieranych pomiędzy instytucjami finansowymi na jedną noc. W hipotece PKO stosowany jest POLSTR 1M Stopa Składana, który zbiera i składa stawki z okresu odpowiadającego jednemu miesiącowi. Patrzy więc przede wszystkim na koszt pieniądza już odnotowany na rynku.
WIBOR 3M i 6M zawierają natomiast oczekiwania dotyczące przyszłego poziomu stóp. Mogą spaść przed obniżką RPP, jeżeli rynek uzna ją za prawdopodobną, albo wzrosnąć przed podwyżką. POLSTR 1M reaguje bardziej stopniowo, bo starsze obserwacje muszą zostać zastąpione nowymi.
Brak zmiany nie daje tym mechanizmom nowego impulsu z oficjalnej stopy NBP. WIBOR nadal będzie poruszał się wraz z oczekiwaniami na kolejne miesiące, a POLSTR pozostanie bliżej kosztu krótkoterminowych transakcji. Dwie hipoteki o identycznej marży mogą więc reagować na przyszłe decyzje RPP w innym tempie.
Popyt hipoteczny rośnie mimo wrześniowej pauzy
RPP zrobiła pauzę w chwili, gdy zainteresowanie finansowaniem mieszkań pozostaje wyraźnie większe niż rok temu. Według najnowszego odczytu BIK wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła w sierpniu o 9,3 proc. r/r w przeliczeniu na dzień roboczy. Liczba wnioskujących była o 7,0 proc. wyższa niż przed rokiem, choć wobec lipca spadła o 14,4 proc. Średnia wnioskowana kwota wyniosła 525,7 tys. zł, czyli o 7,2 proc. więcej r/r.
Jeszcze mocniejszy był lipiec po stronie faktycznie udzielonych kredytów. Banki i SKOK-i sprzedały hipoteki o wartości ponad 14 mld zł, ustanawiając miesięczny rekord. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 33,1 proc. r/r, a ich wartość o 45,3 proc. r/r. Ponad jedną trzecią bieżącej akcji stanowiły jednak refinansowania, dlatego rekordowego wyniku nie można w całości przypisać zakupom mieszkań.
Dane nie pokazują załamania popytu, lecz wskazują na jego stopniowe dojrzewanie po wcześniejszym odbiciu. Brak wrześniowej obniżki ogranicza szansę na gwałtowne przyspieszenie, ale nie odwraca skutków wcześniejszego spadku kosztu kredytu i wzrostu wynagrodzeń. Dla deweloperów jest to scenariusz stabilizacji sprzedaży, a nie sygnał nowej hossy wywołanej przez RPP.
Stare kredyty pozostają na WIBOR
Uruchomienie nowej oferty PKO nie zmienia zasad spłaty kredytów już opartych na WIBOR-ze. Najważniejsze stawki WIBOR 1M, 3M i 6M mają być publikowane do 31 grudnia 2036 r. Długi okres uporządkowanego wygaszania umożliwi dalszą obsługę umów zawartych wcześniej.
Posiadacz kredytu WIBOR-owego nie musi więc podpisywać aneksu z powodu debiutu hipotek na POLSTR. Gdyby bank zaproponował dobrowolną zmianę formuły, trzeba sprawdzić nowy wskaźnik, marżę, ewentualny spread korygujący, częstotliwość aktualizacji oprocentowania i zasady awaryjne.
Następny impuls może przyjść z bankowych cenników
Wrześniowa decyzja RPP była przewidywalna. Znacznie mniej oczywiste jest to, jak banki wycenią przejście na POLSTR. PKO wykonało pierwszy ruch, ale pełny obraz pojawi się dopiero po publikacji ofert konkurentów. Wtedy będzie można porównać nie tylko marże, lecz także sposób aktualizacji oprocentowania oraz tempo reakcji produktów na przyszłe decyzje Rady.
– Po wrześniowej pauzie ciężar przechodzi z sali posiedzeń RPP do bankowych cenników. Jeżeli konkurencja pozwoli klientom zachować niższą wartość POLSTR, zdolność kredytowa może poprawiać się nawet bez kolejnego cięcia stóp. Jeżeli różnica zostanie skompensowana marżą, reforma okaże się dla nabywców głównie zmianą techniczną – ocenia Jarosław Jędrzyński.
Najważniejsze pytanie po wrześniowym posiedzeniu nie brzmi więc, kiedy skrót WIBOR zniknie z reklam hipotek. Brzmi ono: czy nowa konstrukcja kredytów obniży całkowite oprocentowanie na tyle, aby wesprzeć popyt na mieszkania bez pomocy RPP.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
