30-latkowie za biedni na własne mieszkanie. „Jesteśmy na końcu łańcucha pokarmowego”

PiS i PO prześcigają się w pomysłach, które w zamierzeniu mają rozwiązać kryzys mieszkaniowy w Polsce. Donald Tusk proponuje „kredyt zero procent” na pierwsze mieszkanie dla osób do 45. roku życia. Zapewnia, że jego propozycja nie dotyczyła „bogatych, deweloperów, ani tych, którzy mają pięć, sześć mieszkań”. Z kolei PiS proceduje w Sejmie „Pierwsze mieszkanie” — program tanich, oprocentowanych na 2 proc. kredytów mieszkaniowych dla osób chcących kupić pierwsze mieszkanie, a którzy nie skończyli jeszcze 45 lat.

Eksperci obawiają się jednak, że nowe propozycje dla młodych Polaków okażą się fiaskiem. Nie zatrzymają wzrostu cen mieszkań, będą go jedynie potęgować.

Według ekonomisty i analityka rynków finansowych z Akademii WSB Marka Zubera programy oparte na kredytach niskoprocentowych mają sens, pod warunkiem że państwo jednocześnie będzie miało wpływ na drugą stronę mechanizmu rynkowego, czyli na podaż.

— Programy wsparcia istnieją od około dwudziestu lat. Wszystkie jednak prowadziły do wzrostu cen, bo państwo nie udrażniało wystarczająco możliwości budowania mieszkań i nie ma wystarczającego wsparcia budżetu centralnego dla samorządów w tym zakresie. Jeżeli wprowadzamy tego typu programy, a jednocześnie nie udrożnimy możliwości budowania mieszkań, to zawsze skończy się to wzrostem cen. A to oznacza wieczną pogoń za mieszkaniem.

Niegodny zaufania

Szymon (33 lata) mieszka w Krakowie i od siedmiu lat prowadzi firmę. Jest dziennikarzem. Pracuje dużo, bo zbiera na własne mieszkanie. A to jak gonienie króliczka, bo wysokość kapitału, który trzeba posiadać, by bank udzielił kredytu, wciąż rośnie.

Szymon zarabia 7500 zł brutto. Ale od 1500 do 2000 zł to ZUS i koszty prowadzenia firmy. 2400 zł wydaje na wynajem mieszkania. W teorii zostaje mu więc miesięcznie 3100 zł, ale ma inne zobowiązania, takie jak kredyt na samochód dla rodziców. Na życie zostaje mu 2000 zł. Co miesiąc odkłada około 200-300 zł. Czasem odłoży całą premię lub to, co zarobi, łapiąc dodatkowe zlecenia.

— Całe dorosłe życie oszczędzam na wkład własny. Gdy tylko zbliżę się do celu, ten nagle się oddala. Jak zaczynałem składać, na wkład własny trzeba było mieć 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, potem 15, aż w końcu 20. A dla mnie uzbieranie kilkudziesięciu tys. zł to dobre kilka lat mozolnego ciułania.

Pochodzi z małej wsi. Jego rodzice odłożyli pieniądze na wykształcenie trójki dzieci, ale na swoją starość nie zdążyli. Nie mówiąc o mieszkaniu, czy wsparciu finansowym dla Szymona i jego sióstr. Zresztą, nawet gdyby te pieniądze mieli, Szymon by ich nie przyjął. Chce na wszystko zapracować sam. Tylko z tą ekonomiczną samodzielnością jest u niego coraz gorzej.

– Pytasz mnie o kredyt na mieszkanie, a ja – mimo że zarabiam całkiem nieźle – przez bank jestem postrzegany jako osoba niegodna zaufania. Nie chroni mnie przecież żadna umowa. W teorii z dnia na dzień mogę zostać gołodupcem.

Co innego znajomy Szymona — Karol. Ma umowę o pracę, ale zarabia dwa tysiące netto mniej. W 2020 r. miał zdolność kredytową w wysokości 650 tys. zł. Szymon – zarabiający więcej, ale na działalności – jedynie 400 tysięcy. Szymona, z jego zarobkami, stać na spłatę rat, ale tylko Karol jako etatowiec ma szansę na odpowiadający cenom mieszkań kredyt. Razem mogliby mieć wszystko.

Szymon wynajmuje kawalerkę. Podpisał umowę na czas nieokreślony, tydzień przed wybuchem wojny w Ukrainie. Właścicielowi mieszkania zależało, żeby ktoś o mieszkanie dbał jak o swoje. Już po czterech miesiącach Szymon dostał informację o wzroście czynszu. O trzysta złotych.

— Mówił, że to przez wzrost jego raty kredytu. Z niechęcią, ale przyjąłem to do wiadomości, jednak po kolejnych sześciu miesiącach zadzwonił z informacją o kolejnej podwyżce. Zdenerwowałem się. Przecież to nie ja podjąłem ryzyko wzięcia kredytu. Nie może być tak, że ja, jako ostatni w tym mieszkaniowym łańcuchu pokarmowym, biorę na siebie całe obciążenie.

Skończyło się na tym, że do wakacji właściciel czynszu nie podniesie, a w wakacje będą renegocjować. Bo – jak mówi właściciel – „mógłby przecież obecnie od ludzi więcej wydobyć”.

Mieszkanie to dla Szymona azyl. Tu ładuje baterie, odpoczywa. — Od roku leczę się na depresję. Moje poczucie bezpieczeństwa zostało zachwiane, trudno jest mi cokolwiek zaplanować. Myślałem nad wyprowadzką do mojego partnera, który mieszka w innym mieście, ale nie wiem, czy czułbym się tam dobrze. Może czas pomyśleć o wyjeździe z Polski?

Gdy pytam go o mieszkaniową propozycję Tuska, Szymon się wzdryga. — Gdy słyszę o kolejnym pomyśle 600 plus na wynajem mieszkania, nie mogę w to uwierzyć. Dlaczego nie można po prostu wprowadzić regulacji? Takich, żeby wynajmujący nie mógł podnieść mi czynszu trzy razy w ciągu roku.

— Jak byłem nastolatkiem, śniły mi się szalone imprezy. Wiesz, co teraz mi się śni? Że maluję ściany we własnym mieszkaniu.

Natalia Ziopaja, psycholożka, psychoedukatorka, autorka „Samopomocownika” zwraca uwagę, że posiadanie stabilnego miejsca do życia, codziennego funkcjonowania i odpoczynku to jeden z fundamentów zdrowia psychicznego i fizycznego. — Bez zapewnienia podstawowych potrzeb, takich jak bezpieczeństwo oraz stabilność nie potrafimy dbać o samorozwój, własne zdrowie — mówi Ziopaja. I dodaje: — Niepewność co do możliwości posiadania własnego mieszkania generować może ogromny stres, który jest kluczowym czynnikiem w rozwoju chorób i zaburzeń, takich jak depresja czy zaburzenia lękowe.

Zaciskanie pasa

Marcin (30 lat) od 15 lat mieszka w Poznaniu. Przez ten czas wynajmował dziewięć mieszkań. Względną stabilizację odczuwa od czterech lat. Z żoną wynajęli 70-metrowe mieszkanie.

— Płacimy od 2300 do 2800 zł, zależnie od rachunków. Właściciel jest „okej”, poza tym, że od trzech lat obiecuje, że wyremontuje łazienkę. Jednak poprzedni wynajmujący nauczyli mnie, że nie można wymagać za wiele.

Marcin mieszkał wcześniej w 38-metrowym mieszkaniu razem z trzema innymi lokatorami. Właściciel przyjeżdżał, kiedy chciał, czuć było od niego alkohol. Zaczepiał mieszkające w drugim pokoju dziewczyny. Jeszcze wcześniej Marcin mieszkał w przerobionej na mieszkanie piwnicy. Sześć osób na 80 m kw. — Było tam przeraźliwie zimno, bo kocioł nie dawał rady ogrzać tak dużego mieszkania. I ciemno. Przez malutkie okna pod sufitem wpadało niewiele światła. Raz nawet ktoś nam nasikał przez nie do środka.

Z kolejnego miejsca Marcin zwiał bardzo szybko. Nie miał umowy, a właściciel podniósł czynsz z dnia na dzień o 400 zł. Najlepiej wspomina za to wynajem mieszkania od pastora. Raz na pół roku przychodził, sprawdzał stan, ucinał religijną pogawędkę. Raz próbował go nawrócić na protestantyzm.

— Zbieramy z żoną pieniądze na mieszkanie już siedem lat. Obserwuję rynek, czytam o wzroście cen i jestem przerażony.

Szukają mieszkania z rynku wtórego, nie od dewelopera. Jest taniej, ale to nie jedyny powód.

– Znajomej przecieka woda przez ściany, innej – balkon zalewa deszcz, bo deweloper zapomniał o założeniu rynien. W Poznaniu powstało też osiedle domków jednorodzinnych, ale tam deweloperowi nie wystarczyło kasy na zrobienie chodników, ulic, więc grzęzną w błocie. Sceneria jak z horroru — skarży się trzydziestolatek.

Marcin uważa, że jest możliwa działająca państwowa polityka mieszkaniowa, ale nie w formie finansowego plastra, który trafi do najemców, deweloperów i banków tylko dużego projektu budowy państwowych i miejskich osiedli mieszkaniowych.

— A kredyt 0 proc.? Przypuśćmy, że dostanę taki kredyt. A jeśli za pięć lat zmieni się władza i wycofają ten program? W Polsce jest problem z ciągłością prawa. „Zwykli” obywatele nie są chronieni.

Łukasz Drozda, politolog, urbanista, autor m.in. książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” uważa, że w kraju mamy problem z mieszkaniami, a nie z koniunkturą. Jego zdaniem obie propozycje Tuska — zarówno 600 plus do najmu, jak i kredyt 0 proc. — przyczynią się do wzrostu cen mieszkań.

— To budowanie prywatnego majątku. Dużo lepiej byłoby te same środki – czyli ok. 4 mld zł na rok przeznaczyć na projekt mieszkań na wynajem. Stworzyć alternatywę dla własności. Idealnym rozwiązaniem byłyby mieszkania czynszowe – dostępne dla tych, którzy wykonują zawody nieatrakcyjne z punktu widzenia wolnego rynku, ale potrzebne, jak np. pielęgniarki i nauczyciele. Na tym opierało się państwo dobrobytu. Ale czy kiedyś będzie tak w Polsce? Na razie perspektyw brak.

Zdana na partnera

Maria (26 lat) kilka lat pracowała jako modelka, obecnie zatrudniła się w agencji reklamowej, uczy też jogi. Ma partnera, ale zawsze ceniła sobie niezależność. Teraz musi z niej częściowo zrezygnować.

— W listopadzie 2022 r., gdy wszystko zaczęło drożeć, właścicielka mieszkania podniosła mi czynsz o 500 zł, teraz dostałam kolejną podwyżkę: 200 zł. Gdy podpisywałyśmy umowę, zależało jej na szybkim wynajmie, bo podjęła decyzję o wyprowadzeniu się na Bali, zaczęłyśmy od kwoty dwóch tysięcy złotych.

W lipcu Maria ma zamieszkać razem ze swoim chłopakiem. Opłatami zamierzają dzielić się po równo. Maria mówi, że zna wiele par, które ze względów ekonomicznych przyspieszyły decyzję o wspólnym wynajmie.

— Mieszkam na Żoliborzu, tu wszystko jest bardzo drogie. W warzywniaku za brokuła płacisz prawie 13 zł. Za ogórka niewiele mniej, bo 10 zł. Wyobrażasz sobie? Ogórek za dychę!

Maria zarabia różnie. Niektóre miesiące obfitują w modelingowe zlecenia od topowych, ekskluzywnych marek, inne to czekaniem na nowe kontrakty i propozycje sesji zdjęciowych. — Poprzedni rok był bardzo dobry pod względem finansowym. Udało mi się odłożyć trochę pieniędzy, jednak nie na tyle, by móc pomyśleć o wzięciu kredytu na własne mieszkanie. To moje główne źródło frustracji i rozczarowania – nie mogę pozwolić sobie na lokum, nie mogę czuć, że miejsce, do którego wracam wieczorami, jest moim domem.

Gdy pytam Marię o zakup własnego mieszkania, mówi krótko: „na razie o tym nie myślę”. — Inflacja zjada moje niewielkie oszczędności, a metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje 17 tys. zł. — Mam nadzieję, że kiedyś będzie mnie stać na własne mieszkanie. To dobre zabezpieczenie na przyszłość.

Czy będzie lepiej?

— Ostatnia dekada to okres bardzo gwałtownych zmian na rynku mieszkaniowym. Kryzys finansowy 2008/2009 roku oraz kryzys strefy euro 2012/2013 doprowadziły w Polsce do zubożenia społeczeństwa. Dopiero w 2015/2016 roku zaczęła się nowa hossa na rynku mieszkaniowym. Przy mocnym wzroście gospodarczym i spadku bezrobocia, dużym wzroście wynagrodzeń — bardzo niskie stopy procentowe spowodowały, że nagle gwałtownie wzrosła liczba osób, które chcą wziąć kredyt i których na ten kredyt stać. A to spowodowało boom kredytowy, w konsekwencji — mocny wzrost popytu — wyjaśnia Marek Zuber.

Swoje dołożyła pandemia, jeszcze mocniejsze obniżenie stóp procentowych, jeszcze tańsze kredyty, wsparcie rządowe — przede wszystkim tarcza finansowa, która doprowadziła do tego, że ludzie nie zbiednieli i że nie było wzrostu bezrobocia. W konsekwencji 2021 rok Polska otwierała z najtańszym w historii kredytem. Deweloperzy nie wyrabiali się z budowaniem mieszkań – powstał nadpopyt, a w efekcie – potężne wzrosty cen.

Walka z inflacją doprowadziła do wzrostu stóp procentowych, a to się przełożyło na mocny wzrost kosztu kredytu. Standardowy 25-letni kredyt hipoteczny podrożał ponad dwukrotnie, jeśli chodzi o miesięczną płatność. A skoro wzrosła wysokość rat to ograniczyła się zdolność kredytowa. Spadła ona między połową 2021 a końcem 2022, czyli w ciągu półtora roku, aż o 65-70 procent.

Czy będzie lepiej? Według Zubera – tak. Ale powoli. — KNF łagodzi zasady liczenia zdolności kredytowej, także same banki już nieco łaskawszym okiem zaczęły patrzeć na klientów, w sumie od dołka zdolność kredytowa wzrosła o jakieś 30 — 40 proc. To oznacza, że w stosunku do wspomnianego pułapu z połowy 2021 roku dzisiaj zdolność kredytowa spadła już nie o 70 proc., lecz o 45-50 proc.