Rynek mieszkań z drugiej ręki w grudniu 2025 roku znalazł się, zdaniem ekspertów, w nietypowej sytuacji. Sprzedający coraz ostrzej konkurują z deweloperami o uwagę kupujących, a ci w największych miastach częściej wybierają nowe lokale. Efekt? Mimo wyraźnego spadku liczby ofert na rynku wtórnym, ceny mieszkań zaczęły spadać.
Jak wskazują eksperci portalu GetHome.pl, zjawisko to było szczególnie widoczne w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, gdzie zainteresowanie rynkiem pierwotnym przełożyło się na osłabienie presji cenowej na rynku mieszkań używanych.
– Zwykle, gdy oferta mieszkań maleje, średnia cena metra kwadratowego rośnie. Rok 2025 był pod tym względem nietypowy. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu mieszkania z drugiej ręki potaniały, mimo kurczącej się oferty – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Mniej ofert, więcej nowych mieszkań
Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że grudzień był kolejnym miesiącem spadku liczby unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych metropoliach. Jedynym wyjątkiem były Katowice, gdzie liczba ofert była o 10 proc. większa niż rok wcześniej. W pozostałych miastach rynek wtórny wyraźnie się skurczył.
Największy spadek podaży odnotowano we Wrocławiu – o 20 proc., w Krakowie – o 16 proc., a w Warszawie – o 12 proc. W Trójmieście i Poznaniu liczba ofert zmniejszyła się o 11 proc., a w Łodzi – o 6 proc.
Równocześnie wyraźnie rosła podaż mieszkań na rynku pierwotnym. W Warszawie w grudniu w ofercie firm deweloperskich było o 11 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. W Łodzi oferta zwiększyła się aż o 26 proc., a w Katowicach – o 25 proc. Kraków i Trójmiasto zanotowały wzrost o 21 proc., Wrocław – o 13 proc., natomiast Poznań – o 6 proc.
Rynek pierwotny przejął inicjatywę
Marek Wielgo zwraca uwagę, że jeszcze rok temu w Warszawie i Wrocławiu oferta deweloperów była wyraźnie skromniejsza niż liczba mieszkań dostępnych na rynku wtórnym, a w Krakowie oba segmenty były do siebie zbliżone pod względem skali. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy sytuacja jednak diametralnie się zmieniła.
– W ciągu dwunastu miesięcy role się odwróciły. Obecnie znacznie większy wybór lokali kupujący znajdą na rynku pierwotnym, podobnie jak w pozostałych metropoliach. Mało tego, w ubiegłym roku na rynku pierwotnym wzrosła podaż lokali dedykowanych klientom kredytowym – zwykle tańszych – zauważa ekspert portalu GetHome.pl.
Choć w oficjalnych statystykach nie widać gwałtownych spadków cen ofertowych, nie oznacza to, że deweloperzy nie stosowali obniżek. Coraz częściej są one ukryte w rabatach, promocjach lub korektach cen w trakcie realizacji inwestycji.
– Na rynku deweloperskim panują obecnie warunki podobne do wojny cenowej, która jest przeciwieństwem otoczenia z lat 2023–2024. Nowe projekty są wprowadzane nierzadko po niższych cenach niż otaczająca je konkurencja, a niesprzedane mieszkania w trakcie „życia” budowy doznają korekt cenowych, a nie podwyżek. Do tego dochodzą wszechobecne rabaty i promocje – wyjaśnia Jan Dziekoński, Head of Market Insights w portalu RynekPierwotny.pl.
W tej sytuacji właściciele mieszkań z rynku wtórnego nie mogli pozwolić sobie na podnoszenie cen. Wręcz przeciwnie – wielu z nich zaczęło je obniżać już na etapie publikowania ofert.
– Rynek pierwotny i wtórny są jak naczynia połączone. Większa oferta nowych mieszkań hamowała ceny używanych, a obniżki na wtórnym studziły zapędy deweloperów – dodaje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Gdzie ceny spadły, a gdzie rosły?
Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w grudniu w trzech metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego była niższa niż przed rokiem. Największy spadek odnotowano w Krakowie – o 4 proc., następnie we Wrocławiu – o 2 proc. oraz w Warszawie – o 1 proc.
Na przeciwnym biegunie znalazło się Trójmiasto, które było liderem wzrostów. Tam średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki była w grudniu o 5 proc. wyższa niż rok wcześniej. Wzrosty zanotowano również w Łodzi – o 3 proc., która pozostaje najtańszą metropolią, a także w Poznaniu – o 2 proc. i Katowicach – o 1 proc.
Różnice między rynkami wciąż wyraźne
Eksperci podkreślają, że w większości dużych miast podwyżki średnich cen metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym były znacznie wyższe niż na rynku wtórnym. Przykładowo w Trójmieście wzrosty wyniosły odpowiednio 10 proc. i 5 proc., a w Poznaniu 5 proc. i 2 proc.
Wyjątkami były Łódź i Katowice. W obu miastach średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów utrzymała poziom sprzed roku. Marek Wielgo tłumaczy to specyfiką lokalnego rynku.
– Specyfiką Łodzi i Katowic jest wysoki udział mieszkań w blokach z czasów PRL i starych kamienicach. Dlatego średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest tam wyraźnie niższa niż nowych. Jednak ta różnica topnieje – mówi ekspert.
Jak dodaje, w większości pozostałych metropolii to mieszkania oferowane przez deweloperów są droższe. Wyjątkiem pozostaje Kraków, choć i tam ceny na obu rynkach niemal się zrównały.
– Paradoks roku 2025 pokazuje, że sama wielkość oferty nie przesądza o kierunku zmian cen. Kluczowe okazały się preferencje kupujących i agresywna polityka deweloperów – podsumowuje Wielgo.
