Ilu nas jest [13 PIĘTER]

Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisze, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.

Na początku stycznia minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk ogłosił, że nowy, rządowy program mieszkaniowy będzie bazował na „dobrych” rozwiązaniach z wcześniejszego programu Mieszkanie dla Młodych z lat 2014-2018. Polegał on na jednorazowej dopłacie do wkładu własnego przy zakupie pierwszego mieszkania na kredyt hipoteczny. Te „dobre” rozwiązania zawarte w MdM-ie, zdaniem ministra Paszyka, to przede wszystkim ustalone odgórnie limity cen mieszkań objętych programem. Ma to rzekomo zapobiegać wzrostowi cen w momencie uruchomienia rządowej pomocy. Czy zapobiega? Niezbyt.

Jedna z pracownic biura sprzedaży dużego dewelopera opowiadała mi wtedy, że w momencie ogłoszenia programu w jej firmie strzeliły korki szampanów. Podobny efekt miał też Bezpieczny Kredyt 2 proc., czyli ostatni mieszkaniowy zryw rządu Mateusza Morawieckiego. Dziś wiemy, że program ów powinien się nazywać raczej Deweloper 10 proc., bo o mniej więcej tyle, a nawet o jeszcze więcej, wzrosły w tamtym czasie ceny mieszkań na ryku pierwotnym.

Wiadomo też, że oprócz wzrostu cen zwiększony nagle takimi programami popyt na mieszkania powoduje rozlewanie się miast i powstawanie dysfunkcyjnych osiedli na dalekich, nieskomunikowanych przedmieściach, na których brakuje podstawowej infrastruktury. Nie jest to jednak wielki problem dla deweloperów, bo dzięki rządowej pomocy sprzedaje się wtedy zwykle wszystko, nawet dziury w ziemi. Donald Tusk, idąc do wyborów, też musiał coś obiecać, rzucił więc hasło Kredytu 0 procent. 

Wydaje się, że dyscyplina finansów publicznych oraz zdrowy rozsądek nakazują, aby przed przygotowaniem takiego programu w końcu odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań. Choćby takich: ilu mieszkań potrzebujemy, ile musimy ich wybudować, a ile na przykład stoi niewykorzystanych? Warto byłoby też wiedzieć, jakich konkretnie mieszkań potrzebujemy najpilniej i gdzie ich brakuje najbardziej? Aby to ustalić, musimy jednak wiedzieć, ilu ludzi mieszka dziś w Polsce i ile jest mieszkań.

Gdyby zadać te wszystkie pytania ministrowi Paszykowi, okazałoby się, że nie zna on na nie odpowiedzi. Jako polityk coś by tam pewnie odpowiedział i jakoś z kłopotu wybrnął. Ale cokolwiek by powiedział, nie miałoby to większego związku z rzeczywistością. I nie ma w tej niewiedzy żadnej winy pana ministra. Otóż w Polsce nikt właściwie nie zna odpowiedzi na te pytania.

Od lat mówi się, że brakuje nam w kraju od miliona do dwóch milionów mieszkań. Biorąc pod uwagę, że przy dobrych wiatrach budujemy 200 tysięcy mieszkań rocznie, niedokładność tego szacunku oznacza pięcioletnią produkcję mieszkaniową. Pięć lat to dużo – więcej niż jedna kadencja rządu. 

Tę lukę mieszkaniową przez lata obliczano w ten sposób, że porównywano liczbę gospodarstw domowych z liczbą dostępnych mieszkań. Pomocne były przy tym także wskaźniki europejskie, zgodnie z którymi potrzeba mieszkaniowa jest zaspokojona, gdy na jednego mieszkańca przypada jedna izba mieszkalna.

Kłopot w tym, że my w Polsce nie bardzo wiemy, ilu mamy mieszkańców i ile mamy tych izb. Według różnych dokumentów i danych liczba mieszkańców Polski waha się między 37 a 39 milionów ludzi. Dwa miliony różnicy w kraju tej wielkości – to niemało. Rozbieżności panują też na poziomie liczebności miast. Zgodnie ze spisem w Krakowie mieszka nieco poniżej 800 tysięcy mieszkańców. Dane operatorów telefonii komórkowych wskazują jednak, że liczba ta jest przynajmniej o 200 tysięcy osób wyższa.

I mówimy tu tylko o tych, których telefony logują się regularnie do sieci także w nocy, a więc nie są przyjezdnymi z okolicznych gmin, którzy się w Krakowie tylko uczą albo pracują.

Fundacja im. Stefana Batorego i Unia Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza przeanalizowały wspólnie ten problem.

W opublikowanym w 2023 roku raporcie organizacje wskazują, na inne, zadziwiające wręcz rozbieżności. Nie wiemy na przykład, ile Polek i Polaków wyjechało z kraju. Spis wykazał 1,45 mln emigrantów czasowych, podczas gdy dane z głównych krajów docelowych wskazują na co najmniej 1,9 mln osób z polskim obywatelstwem przebywających tam czasowo. Czyli do tych krajów dojechało o pół miliona więcej Polek i Polaków niż wyjechało z Polski. 

Kuriozalnie wychodzi też tutaj porównanie danych spisowych z Systemem Informacji Oświatowej. Tutaj zgubiło się gdzieś 167 tys. dzieci i młodzieży w wieku 6-18 lat. Ostrożnie zakładając, że w jednej szkole uczy się około 250 uczniów, tych 167 tysięcy dzieci przekłada się na 668 szkół. Ilu to nauczycieli, ile milionów subwencji oświatowej? 

Nie wiemy też na przykład, ilu migrantów i migrantek mieszka w Polsce. Narodowy Spis Powszechny mówi o 111 tysiącach osób, Eurostat o dziewięciuset tysiącach, Zakład Ubezpieczeń Społecznych o ponad milionie, rząd zaś szacuje tę liczbę na dwa i pół miliona osób.

Te rozbieżności generują kolejne. I rodzą pytania. Ilu mieszkań naprawdę brakuje w Polsce, gdzie je wybudować i w jakim modelu? Według szacunków Piotra Krochmala, eksperta z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, w samym tylko Krakowie stoi pustych około 50 tysięcy mieszkań. Są to lokale kupione w ostatnich latach od deweloperów i trzymane jako inwestycja. 

Serwis podkluczyk.pl pokazał niedawno, że mediana cen ofertowych w Krakowie w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosła o 82 proc. Wystarczyło więc kupić mieszkanie, zamknąć je na cztery spusty i po kilku latach sprzedać. Nawet po odliczeniu bieżących kosztów utrzymania inwestycja daje większy zwrot niż jakakolwiek lokata.

Czy w Krakowie naprawdę więc brakuje mieszkań? Bo może wcale nie musimy ich budować, wystarczy, że obłożymy jakimś sensownym podatkiem te, które stoją puste?

Historia polskich programów mieszkaniowych to właściwie historia nieustannych niepowodzeń i spiętrzania i tak niemałych już problemów. Być może dlatego, że aby jakiś sensowny i kompleksowy program wymyślić, trzeba go oprzeć o wiarygodne dane. Ale tych aktualnie nie mamy – nie będziemy mieli więc też sensownych rozwiązań mieszkaniowych.