Kogo w Polsce stać na luksus? „Widziałem mieszkanie wykończone 24-karatowym złotem”

Chce pan powiedzieć, że za szukaniem apartamentów jak najbliżej morza, z najpiękniejszym wnętrzem, według projektów najlepszych architektów, nie stoi chęć zaimponować innym?

— Nie sądzę, aby tak było. Każdy w życiu ma różne potrzeby, zupełnie inną wizję piękna oraz tożsamość. W nieruchomościach motywacje także są różne. Jedni kupują inwestycyjnie, pakietami, inni kolekcjonersko, albo lokując nadwyżkę kapitału. Motywacje mogą być też inne w zależności od pokolenia – milenialsi czy „zetki” pobyt w jakiejkolwiek nieruchomości traktują jako przystanek, kolekcję przeżyć. Czynnik emotywny dominuje nad pragmatycznym.

Dla młodszych pokoleń zakup luksusowej nieruchomości nie znajduje się wysoko na liście marzeń?

— Nie wiem, jak sobie zwizualizować ich stan posiadania w przyszłości, ale z pewnością jest to grupa, która inaczej wszystko przeżywa, podejmuje inne decyzje. Mimo to na pewno będą nabywali nieruchomości, nie wyobrażam sobie 50-latka żyjącego na wynajmie. W pewnym momencie życia trzeba mieć jakąś ostoję, a najem niekoniecznie tym będzie. Myślę, że jeśli chodzi o dobra luksusowe, które nie są pierwszą potrzebą, to wchodzące na ten rynek nowe pokolenia będą nabywały nieruchomości, choćby z powodów inwestycyjnych, żeby chronić swój kapitał.

Czy dzisiaj klasę średnią stać na mieszkanie premium? Czy to jest raczej opcja dla klasy wyższej, dla najbogatszych?

— Zależy gdzie. Ostatnio otrzymałem ofertę z Dubaju — nieruchomość premium w ciekawej inwestycji, z basenami i przeróżnymi udogodnieniami. Cena promocyjna wyniosła ok. 900 tys. zł, płatność można rozłożyć na raty. Parę, która ma zarobki na poziomie 20-30 tys. zł miesięcznie, co w Warszawie nie jest szokiem, stać na zakup takiej nieruchomości za gotówkę. W Polsce za tyle takiej nieruchomości premium nie kupimy.

A za ile?

— Moim zdaniem w Warszawie rynek mieszkaniowy o podwyższonym standardzie zaczyna się od ok. 2,5 mln zł w górę, natomiast w kategorii luksusu ten pułap rozpoczyna cena w okolicy 4 mln zł.

O jakiej powierzchni mówimy?

— W podwyższonym standardzie musi to być przynajmniej 70 mkw. Choć przyznam, że widziałem kiedyś w stolicy 40-metrowe mieszkanie wykończone 24-karatowym złotem. I to rzeczywiście był snobizm.

Można przyjąć, że cena za mkw. mieszkania w podwyższonym standardzie zaczyna się od ok. 30 tys. zł, jeżeli natomiast mówimy o luksusie i rynku premium to od 50-60 tys. zł w górę za mkw.

Jakie kryteria musi spełnić nieruchomość, żeby uznać ją za luksusową? Co jest dzisiaj premium, a co nie?

— Na pewno warto zwrócić uwagę na to, że to, co kiedyś było premium, dzisiaj już niekoniecznie musi być tak oceniane. Natomiast punktem odniesienia będzie tzw. rynek basic, czyli sektor popularny, zabezpieczający podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Następnie jest rynek o podwyższonym standardzie, który daje większy komfort oraz rynek dóbr luksusowych — premium, spełniający nasze wygórowane, wymarzone oczekiwania. Mówi się, że ceny w sektorze o podwyższonym standardzie stanowią ok. 130 proc. ceny na rynku basic, a dóbr luksusowych zaczynają się od 180 proc. wartości.

Co wpływa na wartość mieszkań uznawanych za luksusowe?

— W Polsce modna jest zasada miasta 15-minutowego, co oznacza, że wszystko musi być w zasięgu ręki. Inna zasada, którą można odnieść do luksusowych apartamentów to 3-30-300. A więc widok na co najmniej trzy drzewa, otoczenie z 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej, czyli niezabudowanej części działki, którą pokrywają trawy, drzewa, krzewy. I odległość min. 300 metrów od parku lub terenu zielonego. Znaczenie ma też zrównoważony rozwój.

Rynek dóbr luksusowych uchodzi za ekstrawagancki, na pokaz, natomiast młodsze pokolenie plus pragmatyczni inwestorzy wolą tzw. cichy luksus. Powodem jest choćby to, że taki apartament można spersonalizować, przystosować do swoich preferencji.

W moim rodzinnym mieście – Gdańsku – sektor premium rozpycha się w kolejnych nadmorskich i śródmiejskich lokalizacjach. Kiedy takich inwestycji jest coraz więcej, inwestorzy muszą coraz mocniej ze sobą konkurować. Czym kuszą dziś klientów premium?

— Dodają przestrzenie wspólne, małe kina, dzieła sztuki, usługi concierge. Jakość zazieleniania osiedli na rynku premium jest znacznie wyższa niż na rynku basic. Dzisiaj standardem są ładowarki elektryczne. Myślę, że przyszłością są nawet małe lotniska, które będą odpowiedzią na rozwój nowych pojazdów. Oczywiście pytanie, jak szybko ten rozwój nastąpi i jak kreatywni będą deweloperzy.

Kim są odbiorcy luksusowych mieszkań?

— Są to aktorzy, ludzie sztuki, biznesmeni, ekspaci, inwestorzy, kolekcjonerzy.

A czy zdarza się, że takie mieszkanie kupuje zwykły Kowalski?

— Transakcje kredytowe na tym rynku stanowią niewielki odsetek.

Ile mieszkań premium kupują rekordziści?

— Najwięksi gracze, najczęściej zagraniczni, kupują nawet po 100-300 mieszkań, głównie jako formę lokaty kapitału.

Aż tyle na rynku premium? Zaskoczył mnie pan.

— Ale są i tacy, którzy kupują dziesiątkami i trzymają na własny użytek.

Już samo kupowanie mieszkań jako drugi czy trzeci dom jest nieekologiczne.

— Dlaczego?

Bo kolejne domy zżerają energię, materiały. Nawet 40 proc. emisji gazów cieplarnianych generowanej przez ludzi pochodzi z budynków. W dobie kryzysu klimatycznego coraz więcej ekspertów alarmuje, że budujemy za dużo, zostawiamy za mało przestrzeni zielonej. Dla tych, którzy kupują kilka domów, to nie ma żadnego znaczenia?

— Świadomość jest coraz większa, natomiast dla osób pragmatycznych, twardo stąpających po ziemi, to sprawa drugorzędna. Nie będą się tym przejmowali. Z kolei młodzi ludzie – tak, oni są bardziej emocjonalni, przeżywający. To ma też odniesienie do kultury pracy. „Zetki” mają nieco inne podejście, preferują pracę w godzinach 8-15 i do widzenia. Moje pokolenie niekoniecznie zachowywało taką higienę pracy.

Od wybuchu pandemii Polacy chętnie inwestują w mieszkania za granicą. Nieruchomości premium w Hiszpanii czy Dubaju są dziś bardziej pożądane niż te w Polsce?

— Nieruchomości za granicą są popularne dlatego, że koniunktura jest tam inna niż w Polsce. Króluje Hiszpania, Włochy, Cypr, dobre promocje ma Dubaj. Natomiast kupując taką nieruchomość, warto odpowiedzieć sobie na pytanie: co jeśli w obliczu różnych czynników na rynku, chociażby problemów migracji, czy ekonomicznych w tych krajach, sytuacja się zmieni. Jestem orędownikiem posiadania mieszkania tam, gdzie mogę je nadzorować, mieć w zasięgu ręki, zarządzać ryzykiem.

Jak to? Odradza pan klientom kupowanie nieruchomości za granicą?

— Nie odradzam, mówię tylko, że z tyłu głowy trzeba mieć zapasowy scenariusz na wypadek, gdy np. w Hiszpanii nas coś zaskoczy. Niektórzy mówią: nie przejmuj się, jak coś się wydarzy, będziesz reagował. Pytanie, czy to jest podejście ekonomiczne. Moim zdaniem — nie.

Które lokalizacje na rynku mieszkań luksusowych w kraju uchodzą za najlepsze?

— Stolica i Trójmiasto, Wrocław, Kraków oraz Poznań. Oczywiście też kurorty nadmorskie – w woj. pomorskim i zachodniopomorskim, na które boom obserwujemy szczególnie od czasu pandemii.

W mniejszych miastach nie warto szukać luksusu?

— Myślę, że inwestycji premium będzie tam coraz więcej. Ciągle wierzymy w mit potęgi – najlepsze są największe miasta. Ale czasami to małe miejscowości mają walory, których duże miast nigdy nie będą miały. Mają ciszę, spokój, niekoniecznie muszą być biedne, jeżeli mają choćby dobrze rozwinięty sektor małych i średnich przedsiębiorstw. Deweloperzy pójdą w tym kierunku.

Klienci też? W końcu ceny powinny być bardziej kuszące.

— Myślę, że tak, bo luksus nie będzie zaczynał się od 50 tys. zł za mkw. tak jak w stolicy.

Coraz więcej ekspertów mówi jednak o tym, że opłacalność mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych słabnie. Czy dotyczy to też nieruchomości luksusowych?

— Na jakich przesłankach się opierają?

Na twardych danych, według których ceny mieszkań rosną, a czynsze utrzymują się raczej na stałym poziomie. Efekt? Rentowność jest niższa.

— Zgadza się, rynek wynajmu był poniekąd przesycony, takiego problemu nie ma natomiast na rynku dóbr luksusowych. A żeby inwestowanie w rynek premium stało się mniej atrakcyjne, musiałyby pojawić się inne, bardziej atrakcyjne formy lokowania kapitału. Natomiast cudzoziemcy, kolekcjonerzy adresów, którzy żyją marzeniami – nadal będą przywiązani do rynku premium.

Poza tym rynek dóbr luksusowych jest mniej podatny na sytuację ekonomiczną w kraju, na pewno nie przewiduję więc spadku cen. Biorąc pod uwagę, że rynek jest chłonny, cena będzie szła w górę.

Jaką nieruchomość premium powinien kupić ten, kto chce zyskać jak najwięcej?

— W tej sytuacji marzenia schowałbym do kieszeni i wybrał pierwszą linię zabudowy nad morzem, wieżowce na najwyższych piętrach w centrach dużych miast, albo małe butikowe apartamentowce w małych miastach. Tam ceny na pewno wzrosną.