Kto musi mieć świadectwo energetyczne? Za jego brak grozi 5 tys. zł kary

Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego stanowi kluczowy element strategii ograniczenia emisji CO2. Zmiana ta, zawarta w nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, ma na celu nie tylko promowanie budownictwa zrównoważonego energetycznie, ale również podniesienie świadomości społecznej na temat zużycia energii. 

Obowiązek opisany w art. 23 ustawy wymaga od właścicieli nieruchomości posiadania dokumentu, który ocenia zapotrzebowanie budynku na energię, uwzględniając wszystkie kluczowe aspekty, takie jak ogrzewanie, wentylacja, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, a nawet oświetlenie.

Kontrole ogrzewania w domach, wprowadzone jako część wymogów świadectwa energetycznego, mają za zadanie weryfikować, czy systemy grzewcze w budynkach działają w sposób efektywny i ekologiczny. Zgodnie z art. 23 ustawy, częstotliwość tych inspekcji zależy od kilku czynników, w tym od mocy nominalnej kotłów i rodzaju używanego paliwa. 

Przepisy określają, że kotły o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW podlegają kontroli co najmniej raz na pięć lat, a te o mocy większej niż 100 kW – w zależności od rodzaju paliwa – co dwa, trzy lub cztery lata.

Przepisy te mają za zadanie nie tylko poprawę efektywności energetycznej, ale również zwiększenie transparentności w sektorze nieruchomości. Wymóg sporządzenia świadectwa energetycznego, obowiązujący każdego właściciela nieruchomości przed jej sprzedażą lub wynajmem, podkreśla znaczenie odpowiedzialności energetycznej zarówno dla indywidualnych inwestorów, jak i dla całego sektora budowlanego.

Dzięki temu każdy potencjalny nabywca lub najemca może dokonać świadomej decyzji, bazując na rzetelnych danych dotyczących zużycia energii i efektywności energetycznej danej nieruchomości. Właściciele, którzy nie dostarczą świadectwa podczas procesu sprzedaży lub najmu nieruchomości, mogą być obciążeni karą finansową sięgającą pięciu tysięcy złotych.

Kto musi posiadać świadectwo energetyczne? Są trzy grupy. Pierwsza grupa zobowiązanych do dostarczenia tego dokumentu to inwestorzy indywidualni, którzy ukończyli budowę nowego obiektu lub dokonali jego modernizacji. Świadectwo energetyczne musi zostać dołączone zarówno do zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak i wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Drugą grupą, na którą nałożono ten obowiązek, są właściciele domów i mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. To znaczy, że każda transakcja sprzedaży lub najmu musi być poprzedzona przedstawieniem potencjalnemu nabywcy lub najemcy aktualnego świadectwa energetycznego. 

Ostatnia z grup to właściciele budynków wybudowanych przed rokiem 2009, którzy planują przeprowadzenie modernizacji swoich obiektów. Modernizacja ta, mająca na celu poprawę efektywności energetycznej budynku, zobowiązuje do uzyskania nowego świadectwa energetycznego, odzwierciedlającego zmiany i ich wpływ na zużycie energii.

Koszt uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku jest zmienny i zależny od wielu czynników, które obejmują lokalizację nieruchomości, jej wielkość, jak również stopień skomplikowania struktury budynku i zastosowanych instalacji. W 2023 roku, ceny za sporządzenie takiego dokumentu oscylowały w granicach od 200 zł za mieszkanie do nawet 1000 zł za domy jednorodzinne, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich, gdzie popyt na usługi audytorskie jest wyższy. 

Różnice w cennikach wynikają również z dostępności dokumentacji technicznej budynku oraz z konieczności przeprowadzenia szczegółowych analiz energetycznych, co w przypadku starszych lub bardziej złożonych budowli może wymagać większego nakładu pracy.

Aby uzyskać świadectwo energetyczne właściciel nieruchomości musi zwrócić się do certyfikowanego audytora energetycznego posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej lub kwalifikacje do wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń energetycznych. Proces uzyskania świadectwa rozpoczyna się od zgłoszenia i ustalenia terminu wizyty audytora, który na miejscu przeprowadza szczegółową ocenę energetyczną budynku. W trakcie tej wizyty audytor bada m.in. izolację termiczną przegród zewnętrznych, system ogrzewania i wentylacji, a także sposób przygotowania ciepłej wody użytkowej i ewentualną obecność systemów klimatyzacyjnych.

Po dokonaniu oceny, audytor sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej, które jest ważne przez 10 lat od dnia wystawienia. Dokument ten musi być następnie zarejestrowany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, co zapewnia jego oficjalną ważność i pozwala na jego wykorzystanie przy sprzedaży, wynajmie nieruchomości lub w przypadku zgłaszania budynku do użytkowania. 

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków określa też wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Pierwszym takim wyjątkiem są właściciele budynków przeznaczonych wyłącznie na własny użytek, którzy nie planują ich sprzedaży ani wynajmu. To oznacza, że osoby, które nie przewidują transakcji związanych z ich nieruchomością, nie są zobowiązane do posiadania tego dokumentu. 

Drugi wyjątek dotyczy budynków kwalifikujących się jako obiekty zabytkowe. 

Ostatnią grupą zwolnioną z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego są właściciele małych budynków, takich jak garaże, czy inne obiekty o powierzchni użytkowej mniejszej niż przewidziane w przepisach minimum (50 m2). Zalicza się tu również tymczasowe konstrukcje, które mają być użytkowane przez okres krótszy niż dwa lata, podkreślając ich przejściowy charakter i minimalny wpływ na zużycie energii.