Marzą o życiu w raju. „Dzwoni Polak i mówi, że ma 100 tys. euro”

– To jest bzdura. Rzeczywiście wcześniej prawo nie chroniło właścicieli nieruchomości, więc niektórzy robili sobie samowolkę. Powstały nawet mafie, które po prostu zajmowały nieruchomość i później mówiły właścicielom, że chcą kilka tysięcy euro i dopiero wtedy się wyprowadzą. Ten proceder nasilił się w czasie pandemii, bo wtedy bardzo wielu ludzi straciło w Hiszpanii pracę. Nie mogli płacić za wynajem, więc nielegalnie zajmowali lokale. Do tej pory prawo przewidywało, że jeśli przebywali pod tym zajętym adresem przez 48 godzin, nie można ich było stamtąd wyrzucić. Nawet przy pomocy policji.

Sprawa w sądzie trwała czasami dwa, trzy lata i nic z tego nie wynikało. Teraz jednak weszło nowe prawo, które przewiduje, że jak się ktoś włamie do cudzego mieszkania, to sąd ma 15 dni na to, aby wydać orzeczenie w tej sprawie. I właściciel ma prawo wyrzucić tych ludzi ze swojego lokalu.

A czy to był naprawdę duży problem?

– Nie. To jest sensacja nakręcana przez deweloperów w Polsce, którzy nie chcą, by klienci kupowali nieruchomości w Hiszpanii. Bo są odrobinę tańsze niż w kraju, a stopa zwrotu za wynajem też jest wyższa. Trzeba pamiętać, że ocupas to są ludzie, którzy szukają opuszczonego lokalu. To może być garaż albo rudera jakiejś złej dzielnicy, gdzie nikt nie zagląda, nikt nie będzie sprawdzał, czy ktoś zajął takie miejsce. Ocupas osiedlają się też w zrujnowanych apartamentach i domach, które długo stoją puste. W Hiszpanii jest bardzo dużo opuszczonych nieruchomości, które nie są wystawione na sprzedaż. I nikt nie wie, czy ich właściciele zmarli, wyjechali, czy porzucili swoją własność.

Ja zawsze mówię klientom tak: jeżeli wydajecie na mieszkanie 200 tys. euro, to wydajcie jeszcze 30 euro miesięcznie na alarm. I wtedy, jeśli ktoś się wam włamie, alarm jest uruchamiany, przyjeżdża ochrona i policja. Obie służby mają prawo usunąć nielegalnych lokatorów z mieszkania.

O co jeszcze pyta klient z Polski?

– O mieszkanie przy linii brzegowej. Mówi, że powinno być w Alicante albo w Walencji, ma na to 200 tysięcy euro. No i wtedy muszę go troszeczkę rozczarować i przystopować. Bo jak ktoś kupuje nieruchomość na wynajem turystyczny w takich topowych lokalizacjach, to musi się liczyć z tym, że to nie będzie kosztować 200 tys., tylko 400 tys. albo i więcej. Trzeba klientom z Polski tłumaczyć, że już nie ma takich cen jak przed pandemią. Poszły w górę i idą nadal. Nieruchomości w pierwszej linii możemy dostać w mniejszych miasteczkach lub na Costa de Azahar – Oropesa del Mar. I będą to nowe apartamenty z wyposażeniem.

Gmina Alicante właśnie utrudniła cudzoziemcom najem turystyczny.

– To ma dwie strony: dobrą dla osób, które mieszkają cały czas w Hiszpanii, a złą dla tych, którzy kupili tu nieruchomości i chcą je wynająć. W Alicante lub innych miastach do prowadzenia wynajmu wakacyjnego konieczne będą teraz licencje turystyczne. Ich brak może skutkować wniesieniem sprawy do sądu i grzywną.

Chodzi o to, że w Hiszpanii ogromnym problemem jest to, że ludzie nie mają gdzie mieszkać. Niezwykle trudno jest wynająć mieszkanie na długi okres, ponieważ wszystkie nieruchomości są przeznaczone na wynajem turystyczny. Było w tej sprawie dużo protestów i pod naciskiem zdesperowanych obywateli rząd się ugiął i wprowadził takie zmiany. W Barcelonie do roku 2028 jest zakaz wynajmu turystycznego, cofnięte będzie też prawie 10 tys. licencji. W Alicante przez dwa lata jest zakaz wydawania licencji, a w Maladze już obowiązuje on w 47 dzielnicach. Walencja ma w tej chwili wstrzymane licencje turystyczne. Teraz wydanie licencji zależy w dużej mierze do zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Czyli fatalna wiadomość dla tych, którzy chcieli zainwestować na Costa Blanca.

– Nie do końca, bo ten zakaz wydawania licencji w Alicante dotyczy nieruchomości, które nie spełniają wymogów pod licencję turystyczną. Wciąż jest możliwość uzyskania licencji turystycznej na obrzeżach miasta lub w nowym budownictwie.

Tymczasowy zakaz to kluczowy krok w kierunku bardziej zrównoważonego modelu turystyki, chociaż jego sukces prawdopodobnie będzie zależał od skutecznego wdrożenia i egzekwowania nowych przepisów. Jest to spowodowane nielegalnym wynajmem turystycznym. Właściciele licencji turystycznych, które były wydane przed 2018 r., nie będą mieć problemu z ich odnowieniem. Taka licencja jest przyznawana na 5 lat. Jednak licencje wydane po 2018 r. niestety będą miały utrudnioną procedurę uzyskania ich ponownie.

Więc jak to teraz wygląda? Czy rodak, który chce kupić mieszkanie w Hiszpanii i wynajmować je turystom, może to zrobić?

– Oczywiście, tylko polecam przed zakupem sprawdzić, w jakiej lokalizacji jest wybrane mieszkanie i czy będzie możliwość uzyskania licencji. Nie mogę obiecać, że ktoś przyleci do Alicante i dostanie licencję. Agencja nieruchomości powinna mieć wiedzę na ten temat, zwłaszcza gdy chodzi o nowe budownictwo.

A czy pani klienci Polacy zdają sobie z tego wszystkiego sprawę? Czy po prostu mają romantyczne wyobrażenie, że jak kupią nieruchomość, to będą mieszkać w hiszpańskim raju?

– To drugie. Najgorsze jest to, że ludzie przyjeżdżają tutaj na tydzień czy dwa na wczasy, odpoczywają, słoneczko świeci, idą na lampkę wina, potem na kolację. Jest pięknie. I oni myślą, że jak kupią nieruchomość, to sobie będą tak żyć. Będą mieli tutaj swoje miejsce na ziemi. W Polsce drugi dom, a do Alicante zawsze mogą sobie przyjechać na tydzień, dwa, poszaleć. Zapominają, że trzeba mierzyć siły na zamiary, Bo jeżeli ktoś wydaje 100 tys. euro i ma takie marzenia, to trochę się pomylił, zwłaszcza jeśli chodzi o ulubione Alicante czy Walencję. A jeżeli jeszcze planuje zarobić na wynajmie tej nieruchomości, to nie zarobi tyle, ile by chciał. Niestety w Hiszpanii nieruchomości drożeją, bo jest ogromne zapotrzebowanie, a bardzo mało się buduje. Ceny są naprawdę wysokie, a wszyscy Polacy chcą do Alicante.

Tłumaczą dlaczego?

– Mówią: bo ja muszę mieć 10 minut do lotniska. Przekonuję ich, że przecież można wynająć samochód, pojechać 10 minut dalej i wtedy te nieruchomości są po prostu tańsze. Jest dobra infrastruktura i większa szansa, by dostać licencję turystyczną. Na rynku są mieszkania do 100 tys. euro, tyle, że w bardzo złych dzielnicach, albo po prostu w kiepskim stanie. A w social mediach wszystko wygląda pięknie, więc ludzie myślą: mam 100 tys., więc sobie kupię i będę mieszkał w raju, będzie super. Nie jest tak do końca. Trzeba naprawdę przed zakupem sprawdzić co, gdzie i jak, ponieważ na Costa Blanca są droższe i tańsze regiony. Polacy nagminnie wykupują nieruchomości w tych tańszych i nie mają świadomości, że na nich nie zarobią dużo.

Dlaczego?

– Bo tam jest bardzo dużo nieruchomości na wynajem turystyczny, więc cena za noc czasami to 30-40 euro. To bardzo mało. Ale już w Benidormie, Moraira czy z Javea ceny wynoszą od 150 do 280 euro za noc. To już całkiem inne kwoty. Tyle że takie nieruchomości są też dużo droższe. Reguła jest taka, że ludzie, którzy wydają pół miliona euro na nieruchomość typowo pod wynajem, wiedzą, ile trzeba wydać, aby stopa zwrotu była większa i szybsza. Sami przyjeżdżają wyłącznie wczesną wiosną, gdy nie jest zbyt gorąco, nie ma dużo turystów, mogą pojeździć na rowerze, odpocząć i nacieszyć się piękną pogodą, jedzeniem i krajem, a przez cały letni okres wystawiają mieszkanie na wynajem turystyczny. Od momentu wybuchu wojny w Ukrainie, coraz więcej ludzi chce mieć drugi dom w Hiszpanii na wypadek godziny W, jak to mówią. Myślą, że w razie czego wezmą samochód i przyjadą tu, bo jest bezpiecznie.

Jaki można błąd popełnić, jak się chce zrealizować marzenie o wiecznych wakacjach w Alicante?

– Nie chcę, żeby to źle zabrzmiało, ale jeżeli ktoś chce naprawdę kupić nieruchomość, powinien znaleźć dobrego agenta. Wielu Polaków traktuje nas troszeczkę jak wrogów, którzy czyhają tylko na klienta, żeby go obedrzeć ze skóry. Ale tutaj agent nieruchomości to przede wszystkim doradca, zajmuje się wszystkim, przygotowuje całą dokumentację.

To on sprawdza stan nieruchomości, doradza, gdzie załatwić formalności i jak. Oczywiście mówię tutaj o dobrym doradztwie, a nie o takim typu: tak, tak, bierz to mieszkanie, bo jest tanie. Trzeba skontaktować się z osobą, która zna region, wie, gdzie pójść, wie co zrobić, a czego unikać. Bo potem dostaję telefony od przyszłych klientów z prośbą: Małgosia, ratuj! Miałem mieć hipotekę, za miesiąc podpisuję umowę, ale bank mi odmówił kredytu. Takich problemów udałoby się uniknąć, gdyby od początku w kupnie mieszkania pomagał mu agent, który zna się na swojej pracy. Jednak Polacy chcą to obejść. Nie wiem, dlaczego.

Może im się wydaje, że sami ogarną temat i zaoszczędzą na prowizji agenta?

– Tylko że przy zakupie nowych nieruchomości nam płaci deweloper, a nie klient, więc całą sprawę ogarniemy mu w tej kwocie, którą dostajemy od dewelopera. Od klienta nie pobieramy nic. Owszem, jeżeli ktoś chce dostać jakieś dodatkowe dokumenty, to kosztuje. Albo gdy inna agencja ma nieruchomość, którą klient jest zainteresowany, to staramy się współpracować i dzielimy się prowizją.

Są agencje, na przykład w Walencji lub innych miejscowościach które biorą 2,5 proc. sumy transakcji od sprzedającego, kolejne 2,5 proc. lub 1 proc. od kupującego. Ale wystarczy zadzwonić i się dowiedzieć, omówić wszystkie szczegóły. Jest jeszcze jedna przykra sprawa: sporo klientów dzwoni, chce się dowiedzieć wszystkiego, umawia się na oglądanie nieruchomości i godzinę przed spotkaniem dzwoni lub pisze, że ma już innego agenta lub rezygnuje. To jest bardzo przykre, bo my naprawdę poświęcamy dużo czasu, by klientowi wszystko wytłumaczyć i pokazać. Bywa, że objeżdżamy z nim cały region, poświęcamy na to weekend od rana do nocy. A potem nagle kontakt się urywa. To jest typowo polskie, rodacy nie mają szacunku dla naszej pracy. Mam nadzieję, że to się poprawi.

Ilu Polaków mieszka w rejonie Alicante?

– Na Costa Blanca jest ich coraz więcej. Zwłaszcza w tych miejscowościach, gdzie można kupić tańsze nieruchomości I oczywiście odpocząć, i zaczerpnąć tego hiszpańskiego słoneczka. Nie można oszacować dokładnej liczby Polaków, ponieważ nie wszyscy są zameldowani i zarejestrowani w urzędach.

Czy zaczynają się organizować?

– Szczerze mówiąc, nie widać, by tworzyli taką zorganizowaną społeczność jak w Stanach Zjednoczonych albo ja tego nie widzę. Są spotkania w restauracjach w święta, ale spotyka się garstka osób. Może dlatego, że mają tu te swoje wieczne wakacje. Jedyne, co mnie dziwi, to że Polacy przyjeżdżając na wczasy tygodniowe, dwutygodniowe i szukają polskiego jedzenia. W Hiszpanii są restauracje, w których można zjeść potrawy z całego świata, a oni szukają polskich potraw.

Małgorzata Choryńska jest właścicielką biura nieruchomości Global Agency Real Estate w Hiszpanii.