To prawdziwy ofertowy boom. W największych miastach jeszcze nigdy – a jak wynika z analiz, na pewno w ostatnich sześciu latach – oferta mieszkań gotowych do odbioru nie była tak duża.
– Na koniec 2025 r. niemal co trzecie mieszkanie oferowane przez deweloperów w Polsce miało status „oddane do użytkowania”. To efekt kumulacji podaży przy słabszym popycie, który w części miast może skłaniać deweloperów do większej elastyczności cenowej – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak wygląda sytuacja na poszczególnych rynkach i czy zakup gotowego lokalu to dobra decyzja.
Oferta rynkowa rośnie w tempie rekordowym
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec grudnia 2025 r. w całej Polsce deweloperzy oferowali około 123,8 tys. mieszkań, a blisko 38,8 tys. z nich – niemal co trzecie – było gotowych do odbioru. Dla porównania, rok wcześniej takich lokali było 26,6 tys., czyli co czwarte w ofercie całkowitej.
Największa kumulacja gotowych mieszkań widoczna jest w siedmiu największych metropoliach. Kupujący mogli tam wybierać spośród ponad 72 tys. ofert, o 16 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie niemal podwoiła się pula mieszkań oddanych do użytkowania – w grudniu było ich blisko 17 tys. Najwięcej w Warszawie i Łodzi – po około 3,5 tys. lokali. Najwyższy udział gotowych mieszkań w ofercie odnotowano w Łodzi i Poznaniu (ok. 30 proc.), a najniższy w Katowicach, gdzie było ich ok. 900, czyli ok. 14 proc. całej podaży.
– W końcówce ubiegłego roku dość gwałtownie wzrosła zarówno liczba, jak i odsetek gotowych mieszkań. Jednak czy to oznacza, że deweloperzy znaleźli się w dramatycznym położeniu? W Gdańsku czy Warszawie raczej nie. Natomiast w Łodzi i Poznaniu sytuacja może spędzać sen z powiek wielu z nich – mówi Marek Wielgo.
Dlaczego mamy tak dużo gotowych mieszkań?
Jak wyjaśnia ekspert, wzrost liczby mieszkań gotowych do odbioru to efekt kumulacji inwestycji rozpoczętych w drugiej połowie 2023 r. Był to okres gwałtownego wzrostu aktywności deweloperów, napędzanego m.in. programem „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz optymistycznymi prognozami gospodarczymi.
W 2024 r. program wygasł, co pogorszyło dostępność kredytów, a w 2025 r. dodatkowo osłabł popyt inwestycyjny. Mimo obniżek stóp procentowych możliwości nabywców kredytowych wciąż pozostawały ograniczone, przez co wielu lokali nie udało się sprzedać na etapie realizacji inwestycji.
Ekspert zwraca uwagę na fakt, że podobne sytuacje zdarzały się już wcześniej.
– Przykładowo, pod koniec 2019 r. w ofercie wrocławskich deweloperów było blisko 2,7 tys. gotowych mieszkań, które stanowiły aż 31 proc. całej podaży. W Gdańsku trudniejszy okres przypadł na połowę 2022 r., gdy odsetek „pustostanów” sięgał 24 proc., w Katowicach – na końcówkę 2023 r. (29 proc.), a w Krakowie podobne sytuacje pojawiały się wielokrotnie, ostatnio w 2022 r. (30 proc.). W Warszawie w tym samym czasie udział gotowych mieszkań skoczył z 13 proc. do 22 proc. – mówi Marek Wielgo.
Jak zauważa, w Łodzi i Poznaniu skala zjawiska jest bezprecedensowa, bo tak dużej liczby i odsetka gotowych, a zarazem niesprzedanych mieszkań nie było tam nigdy. Może to oznaczać zaostrzenie walki cenowej.
Gotowe mieszkania wciąż atrakcyjne dla kupujących
W ocenie eksperta portalu RynekPierwotny.pl deweloperzy nie mają jednak „noża na gardle”. Gospodarka rośnie, bezrobocie pozostaje niskie, a dostępność kredytów stopniowo się poprawia. W takich warunkach popyt na mieszkania powinien się zwiększać, co oznacza, że gotowych mieszkań będzie z czasem ubywać.
– Gotowe lokale mają dwie kluczowe zalety: można je dokładnie obejrzeć przed podpisaniem umowy i szybko się wprowadzić. To szczególnie ważne dla osób, które obecnie płacą za wynajem – komentuje Wielgo.
Przyznaje, że jeszcze niedawno wadą gotowych mieszkań był ograniczony wybór:
– Zazwyczaj w sprzedaży zostawały większe i droższe lokale, ponieważ mniejsze i tańsze znikały już na etapie budowy. Dziś, przy tak dużej podaży mieszkań oddanych do użytkowania, ten argument traci na znaczeniu. Rośnie szansa na znalezienie lokalu dopasowanego zarówno pod względem metrażu, jak i ceny – zauważa ekspert.
Kupić, czy nie kupić?
Z punktu widzenia kupujących kluczowy pozostaje rachunek ekonomiczny.
Jak wynika z analiz portalu RynekPierwotny.pl, tylko w Warszawie gotowe mieszkania są przeciętnie droższe niż cała oferta rynkowa, obejmująca zarówno lokale w budowie, jak i oddane do użytkowania. W grudniu średnia cena metra kwadratowego całej oferty wynosiła tam 18,4 tys. zł, podczas gdy w przypadku gotowych mieszkań sięgała 19,4 tys. zł. Wynika to jednak ze specyfiki stolicy. W najdroższej dzielnicy – Śródmieściu – gotowe lokale stanowią 43 proc. oferty, a ich średnia cena przekracza 58 tys. zł za m kw.
W pozostałych metropoliach sytuacja wygląda inaczej. Gotowe mieszkania potrafią być tam wyraźnie tańsze od średniej całej oferty. Przykładowo w Poznaniu w grudniu średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań wynosiła 13,9 tys. zł, a lokali oddanych do użytkowania – ok. 12,7 tys. zł.
– Nie warto z góry rezygnować z gotowego mieszkania tylko dlatego, że w ogłoszeniu widnieje wysoka cena. Deweloperom często zależy na domknięciu sprzedaży ostatnich lokali w zakończonych projektach, co otwiera pole do negocjacji. Rabaty potrafią być naprawdę znaczące – podsumowuje Wielgo.
