Polski
English
Français
Deutsch
Italiano
Português
Русский
Español
Jesienią Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozstrzygnął pytanie prejudycjalne, które zadał Sąd Okręgowy w Warszawie. Dotyczyło ono tego, czy osoby wynajmujące nieruchomość zakupioną na kredyt mogą być uznane za konsumentów zgodnie z Dyrektywą 93/13. TSUE uznał, że są oni konsumentami i będą mogli ubiegać się o unieważnienie umów kredytowych ze względu na nieuczciwe klauzule.
Mieszkanie na wynajem a status konsumenta
– TSUE wskazał, że osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, jeśli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu wspomnianego przepisu – komentuje adwokat Maja Urbańczyk z wrocławskiej kancelarii Sobota Jachira.
W praktyce oznacza, to że osoba fizyczna, która zawarła umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na zakup jednej nieruchomości przeznaczonej na odpłatny wynajem, powinna być w sporze z bankiem uznawana za konsumenta, w związku z czym może korzystać z uprawnień ustanowionych w ww. dyrektywie.
PODSUMOWANIE
- Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wyrokiem z dnia 24.10.2024 r., w sprawie Zabitoń, C-347/23, uznał, że osobę fizyczną, zawierającą umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy nr 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich.
- Wyrok TSUE może mieć szerokie konsekwencje, wpływając na inne sprawy frankowiczów, którzy wynajmują mieszkania, zarówno po ich zakupie, jak i w wyniku późniejszych zmian życiowych. W szczególności chodzi o osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem, lecz traktują wynajem jako sposób zabezpieczenia finansowego. Korzystny wyrok TSUE umożliwi im unieważnienie wadliwych umów, wyjaśnia Maja Urbańczyk.
Najdroższe kredyty hipoteczne w Europie
Omawiana sprawa dotyczy frankowiczów, czyli grupy kredytobiorców, którzy w chwili zaciągnięcia zobowiązania zakładali, że korzystają z dobrej oferty – z czasem jednak okazało się, że w mechanizmach frankowych znajduje się bardzo wiele mankamentów. Dziś wygrywają większość sporów z bankami, instytucje finansowe zabiegają też o zawarcie z nimi porozumień.
Los kredytobiorców złotówkowych jest jednak tylko pozornie lepszy. W Polsce mamy aktualnie najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na terenie całej Unii Europejskiej. Cieszą się banki, bo to one na tym zarabiają. Oprocentowanie jest jednym z głównych źródeł dochodu banków udzielających kredytów. Proces ten można wyjaśnić na kilka sposobów:
a) marża banku: Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: marży banku i stopy bazowej (np. WIBOR, LIBOR, EURIBOR). Marża banku to zysk, który bank osiąga na kredycie. Bank ustala ją na podstawie ryzyka, jakie ponosi, kosztów operacyjnych oraz swoich celów zysku. Im wyższa marża, tym większy zysk dla banku.
b) odsetki od kredytu: Główna część zarobku banku to odsetki, które klient płaci za pożyczenie pieniędzy. Przy kredytach hipotecznych, które są długoterminowe (np. 20-30 lat), suma odsetek może być znaczna. Chociaż klient spłaca kredyt w ratach, to przez wiele lat bank zarabia na odsetkach.
c) rozłożenie ryzyka i kosztów: Banki mogą uzyskać finansowanie z różnych źródeł (np. poprzez depozyty klientów czy emisję obligacji) po niższych stopach procentowych niż te, które oferują w kredytach hipotecznych. Różnica między kosztem pozyskania kapitału a oprocentowaniem kredytów stanowi zysk dla banku.
d) konstrukcja spłaty kredytu: Kredyty hipoteczne zazwyczaj są spłacane w ratach annuitetowych, gdzie na początku większa część raty to odsetki, a mniejsza to kapitał. Oznacza to, że bank zarabia najwięcej w pierwszych latach spłaty, kiedy odsetki są wyższe, co maksymalizuje jego zyski.
W tekście poniżej prezentujemy oprocentowanie kredytów w innych krajach europejskich.
