Po październikowym ożywieniu, listopad przyniósł wyraźne ochłodzenie na rynku wtórnym. Kupujący ruszyli po promocyjne mieszkania od deweloperów, a sprzedaż używanych lokali spadła – z jednym ważnym wyjątkiem. W największych miastach sytuacja wyglądała zupełnie inaczej: oferta kurczyła się od miesięcy, co w kilku metropoliach doprowadziło nawet do wzrostu cen – wynika z analiz ekspertów portalu GetHome.pl.
– Rynki pierwotny i wtórny ostro rywalizują o kupujących. Wygląda na to, że w listopadzie znów górą byli deweloperzy. Zwykle w końcówce roku wykorzystują oni każdą okazję, a jedną z nich jest Black Friday, żeby skusić nabywców jakąś promocją – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Sprzedaż mieszkań używanych w dół
Według ekspertów portalu GetHome.pl w listopadzie chętnych na mieszkania z drugiej ręki było w całym kraju wyraźnie mniej niż miesiąc wcześniej. Z danych przeszukiwarki Adradar wynika, że z rynku wtórnego zniknęło 31 tys. unikalnych ofert sprzedaży, czyli aż o 11 proc. mniej niż w październiku. Gorszy wynik sprzedażowy w 2025 r. zanotowano jedynie w styczniu. Jednocześnie na rynek trafiło stosunkowo niewiele nowych ogłoszeń – tylko 29 tys. W efekcie na koniec listopada dostępnych było 147 tys. mieszkań, o 1 proc. mniej niż w październiku i o 7 proc. mniej niż rok wcześniej.
Metropolie odporne na spadek popytu
Dane Adradar pokazują, że w Poznaniu listopad był drugim z rzędu miesiącem gwałtownego kurczenia się oferty – po spadku o 3 proc. w październiku, w listopadzie zmalała ona o kolejne 8 proc., do poziomu 3,6 tys. mieszkań.
– To sygnał, że popyt w metropoliach pozostaje silny mimo ogólnego spadku – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.
Podobny trend obserwowano również w innych największych aglomeracjach. W listopadzie liczba dostępnych lokali zmniejszyła się:
- o 4 proc. w Łodzi (do 5,3 tys.) i Katowicach (do 2,3 tys.),
- o 3 proc. we Wrocławiu (do 8,9 tys.) i Krakowie (do 8,6 tys.),
- o 1 proc. w Warszawie (do 17,5 tys.).
Ofert coraz mniej
Ekspert zwraca uwagę, że oferta mieszkań używanych w metropoliach maleje nieprzerwanie od kwietnia, gdy rozpoczął się cykl obniżek stóp procentowych poprawiających dostępność kredytów.
Od tego czasu rynek wtórny skurczył się:
- w Krakowie – o 28 proc.,
- w Warszawie – o 27 proc.,
- w Poznaniu – o 25 proc.,
- we Wrocławiu – o 24 proc.
– Równocześnie rosła podaż mieszkań na rynku pierwotnym. W największych miastach oferta urosła do rekordowych rozmiarów. W tej sytuacji sprzedający na rynku wtórnym nie mogli sobie pozwolić na podwyższanie cen. Wręcz przeciwnie – wielu zaczęło je obniżać już na etapie ofertowym – mówi Wielgo.
Listopadowe spadki i wzrosty
Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w listopadzie średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego w czterech metropoliach były niższe niż przed rokiem:
- w Krakowie – o 4 proc.,
- w Warszawie – o 3 proc.,
- we Wrocławiu – o 2 proc.,
- w Poznaniu – o 1 proc.
Najwyższe wzrosty odnotowano natomiast w Trójmieście, gdzie metr kwadratowy był droższy o 4 proc. w porównaniu do ubiegłego roku. Podwyżki pojawiły się także w Łodzi (+3 proc.), pozostającej najtańszą metropolią, oraz w Katowicach (+1 proc.).
Listopad przyniósł stabilizację cen w Krakowie (ok. 16,9 tys. zł/m kw.) i Łodzi (ok. 8,8 tys. zł/m kw.). Spadki o około 1 proc. zanotowano natomiast w Warszawie (do 17,8 tys. zł/m kw.) i Katowicach (do 11,6 tys. zł/m kw.). Wzrosty o 1 proc. pojawiły się w:
- Trójmieście – do ok. 16,4 tys. zł/m kw.,
- Wrocławiu – do 14,2 tys. zł/m kw.,
- Poznaniu – do ok. 11,8 tys. zł/m kw.
– We Wrocławiu przerwana została seria ośmiu miesięcy bez podwyżek, a w Poznaniu – trzech – zauważa ekspert portalu GetHome.pl.
