– Lepiej inwestować w mieszkania z rynku wtórnego. Za kilkadziesiąt lat najemcy nie będą odróżniać, które mieszkanie było od dewelopera, a które z wielkiej płyty – mówi Sławek Muturi, właściciel spółki zarządzającej blisko 10 tys. mieszkań na wynajem. Pytamy go, gdzie warto kupić nieruchomość oraz kiedy wzrost cen wyhamuje.
Newsweek: Wyobraźmy sobie, że mam do dyspozycji milion złotych i chcę je zainwestować w nieruchomości. Co by mi pan doradził?
Sławomir Muturi*: — Dysponując kwotą miliona złotych, mógłby pan kupić nie jedno, ale więcej mieszkań – dwie, a może trzy kawalerki w Warszawie, albo pięć czy nawet siedem kawalerek w mniejszych miastach. Większa liczba mieszkań, zaangażowanych w skumulowanie środków na zakup kolejnych, przyspiesza efekt kuli śnieżnej i pozwala więcej zarobić.
Spójrzmy, jak to wygląda przy długotrwałej perspektywie inwestowania. Podarowałem mojemu wnukowi jedno mieszkanie na wynajem. To mieszkanie, przynosząc 6-8 proc. zwrotu rocznie, po 10-12 latach pozwoli na kupienie mu drugiego mieszkania. Od momentu osiągnięcia wieku 12 lat, już dwa mieszkania będą „pracować” na zakup trzeciego, co wydarzy się w okolicach 18-tych urodzin wnuczka.
W jakich polskich miastach dziś najbardziej opłaca się kupić mieszkanie, a jakich lepiej unikać?
— Z punktu widzenia zwrotu z najmu – wbrew temu, co się wielu wydaje – najsłabszymi miastami są Warszawa, Kraków, Trójmiasto. Lepiej w Łodzi, Radomiu, Szczecinie, czy też w innych, mniejszych miastach np. na Śląsku. Przyznam, że od ponad 20 lat nie kupiłem żadnego mieszkania na wynajem w Warszawie. Dużo bardziej opłaca się inwestować w Łodzi i w innych miastach Polski. Ceny w Warszawie są wysokie, nawet 2-3-krotnie wyższe niż poza Warszawą, a czynsz najmu jest tylko o 50-70 proc. wyższy. I stąd niższe zwroty z najmu osiągane w stolicy. Polska wpisuje się tu w szersze zjawisko obserwowane na Zachodzie. Inwestowanie w Londynie jest dużo mniej opłacalne niż inwestowanie w mniejszych miastach na północy Anglii. Podobnie jest we Francji czy w USA.
Czy jest sens, żeby inwestować w którąś ze słynnych warszawskich mikrokawalerek? Czy może jednak to zjawisko w końcu zniknie, gdy ucywilizuje się rynek?
— Rozróżniłbym dwa typy mikrokawalerek. Mieszkanie o powierzchni poniżej 20 m kw. znalezione w starej kamienicy jest w miarę bezpieczną inwestycją. Ryzykiem w tej sytuacji może być np. słabe sąsiedztwo. Natomiast mikrokawalerka w nowym budynku nie jest prawnie mieszkaniem, a jedynie lokalem użytkowym, który nie powinien być przeznaczony do zamieszkania. Wynajem takich lokali na cele mieszkaniowe jest obarczone sporym ryzykiem, którego radziłbym unikać.
Kwestia wielkości mieszkania jest według mnie w Polsce fetyszyzowana. Poza tym mikrokawalerka może być zaprojektowana lepiej niż normalna kawalerka. W Tokio, w Singapurze lub w Hongkongu (krajach o wiele bogatszych niż Polska) mieszkania poniżej 20 m kw. są czymś absolutnie normalnym. Nikt nikomu nie współczuje, że mieszka na tak małej powierzchni. Z drugiej strony, w Mzuri mamy wielu najemców z Ukrainy, Białorusi czy z Rosji, którym w głowie się nie mieści, że kawalerka może mieć tylko 26 m kw. W ich krajach – przecież biedniejszych niż Polska – nigdy nie budowało się tak małych powierzchniowo mieszkań.
Czy mikrokawalerki znikną w miarę bogacenia się naszego społeczeństwa?
— Wątpię. Takie mieszkania cieszą się dużą popularnością w wielu krajach utożsamianych z dobrobytem. W Oslo deweloperzy budują duże, np. 150-metrowe mieszkania w ten sposób, że z przedpokoju są dwa oddzielne wejścia – jedno do 20-metrowej kawalerki i drugie do 125-metrowego apartamentu. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z norweskim prawem podatkowym, właściciel mieszkania, który wynajmuje jego część, może skorzystać z ulgi podatkowej. Taka kawalerka jest przeznaczana na wynajem – dzięki temu właściciel osiąga korzyść podatkową – i z tego, co wiem, nie brakuje chętnych na wynajem tego typu mini-mieszkań. Jeśli w Norwegii — jednym z najbogatszych krajów Europy i świata — jest spory popyt na tak małe mieszkania, to trudno mi sobie wyobrazić, by szybko zniknął w Polsce.
W co dziś lepiej wchodzić: w rynek wtórny czy pierwotny?
— Uważam, że nadal lepiej inwestować w mieszkania z rynku wtórnego. Bo są tańsze, bo można znaleźć mniejsze metraże, nie trzeba płacić dodatkowo za miejsce postojowe. Takie mieszkania są też często lepiej skomunikowane, wokół nich istnieje dobra infrastruktura usługowa. Poza tym nie trzeba długo czekać na odbiór i wykończenie. Bo za kilkadziesiąt lat (mój horyzont inwestycyjny jest naprawdę długi), najemcy nie będą odróżniać, które mieszkanie było od dewelopera, a które z wielkiej płyty.
Jak ocenia pan krajobraz po pierwszej edycji programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Spełniły się zapowiedzi mówiące o tym, że może i sporo osób zyskało możliwość uzyskania kredytu, ale jednocześnie ceny niesamowicie wzrosły.
— O tym, że najważniejszym efektem owego programu będzie wzrost cen mieszkań, pisałem, jeszcze zanim wszedł w życie. Dla mnie oraz dla wielu innych ekspertów było to oczywistością. Prawdę mówiąc, nie wiem, na co liczyli decydenci, bo zakładam, że musieli znać opinie ekspertów rynkowych.
Nowa władza zapowiadała jeszcze dalej idące zmiany, z kredytem 0 proc. włącznie. Ostatecznie ta propozycja ma dotyczyć tylko dla dużych rodzin, dla reszty oprocentowanie wyniesie 1,5 proc. Co ten program może zmienić na rynku?
— Spowoduje dalsze wzrosty cen mieszkań. 26-metrowe kawalerki w centrum Warszawy, na Osiedlu za Żelazną Bramą przed pandemią kosztowały ok. 250 tys. złotych. Dziś, po efekcie kredytu 2 proc. kosztują ponad dwa razy więcej. Dalsze majstrowanie przy mieszkaniach spowoduje pokonanie kolejnych barier cenowych. Kogo wówczas będzie stać na zakup takiego mieszkania?
Czy ceny mieszkań w końcu przestaną rosnąć? Mamy za sobą wiele szoków — pandemiczny, inflacyjny, wojenny — dziś sytuacja wydaje się w miarę ustabilizowana. Czy to doprowadzi do stabilizacji również na rynku nieruchomości?
— Pierwsze mieszkania na wynajem kupiłem w 1998 r. czyli ponad ćwierć wieku temu. Do 2020 r. rynek ten rozwijał się bardzo powolnie i spokojnie. Wręcz było nudno – zarówno ceny mieszkań, jak i czynsze spokojnie rosły. Jedynym wyjątkiem był 2009 r., gdy ceny kawalerek nieznacznie spadły w wyniku ogólnoświatowego kryzysu finansowego.
Z kolei w ciągu ostatnich 3-4 lat mieliśmy rzeczywiście do czynienia z bezprecedensowymi szokami, które nasiliły tendencje wzrostu cen mieszkań. Piszę „nasiliły”, a nie „spowodowały”, bo głównym czynnikiem wzrostu cen mieszkań w ostatnim czasie, o którym mniej się mówi, jest inflacja. To inflacja decyduje w 60-70 proc. o poziomie wzrostu cen mieszkań. Gdy drożeje energia, transport, cement, stal, praca itp. to trudno oczekiwać stabilnych cen mieszkań.
Ostatnio poziom inflacji spada. Wraz ze stabilizacją cen w gospodarce, można liczyć więc na stabilizację cen mieszkań. O ile inne czynniki się nie zmienią. Spodziewam się, że kolejny szok na światowym rynku nieruchomości zacznie się w Chinach. Już by się zaczął, gdyby nie silny interwencjonizm Państwa Środka, bowiem tamtejsi deweloperzy mocno przegrzali inwestycje i dawno oni oraz finansujące je banki (w tym zachodnioeuropejskie) powinny paść.
Pan swoją firmę zbudował w czasach dość spokojnych w porównaniu do obecnych. Myśli Pan, że dziś miałby Pan podobną szansę na sukces finansowy?
— Mieszkanie jest jedną z podstawowych potrzeb człowieka. Potrzeba bezpieczeństwa, którą mieszkanie zapewnia, jest ponadczasowa i nie zależy od tego, czy czasy są spokojne, czy nie. To powiedziawszy, dzisiaj pewnie trudniej byłoby mi zacząć, bo usługa zarządzania najmem nie jest już tak „dziewicza” jak była w 2009 r. Oprócz Mzuri pojawiły się setki firm, które naśladowały nasz model biznesowy. Spodziewam się, że wkrótce nastąpi pewna konsolidacja tego rynku.
Odejdźmy na chwilę od inwestowania. Chcemy znaleźć dla siebie wymarzony dach nad głową. Kupować? Czy wynajmować? Odnoszę wrażenie, że powoli zaczynamy w specyficzny sposób „doganiać zachód”, gdzie od lat na kupno mało kogo stać i powszechny jest wynajem mieszkań.
— W zachodniej Europie nie tylko mało kogo stać na zakup mieszkania, ale w niektórych miastach łatwiej jest kupić kamienicę (z kilkunastoma wynajętymi mieszkaniami) niż pojedyncze mieszkanie w kamienicy czy bloku. Nie ma podaży mieszkań. Wynika to z tego, że nastąpiła – zupełnie naturalna w kapitalizmie – koncentracja kapitału i mieszkania stopniowo trafiały w ręce osób posiadających i kumulujących kapitał. Z drugiej strony, najem jest akceptowalną społecznie opcją i nie wyczuwa się napięć, o których była mowa w poprzednim pana pytaniu. Jedynym wyjątkiem są protesty wobec PRS-ów, czyli ogromnych funduszy inwestycyjnych, które np. w Niemczech są właścicielami portfeli liczących setki tysięcy mieszkań każdy. Fundusze te — kontrolując dużą część rynku najmu — mogą sterować cenami najmu. Sterować, czyli podnosić, bo taki jest efekt nadmiernej koncentracji.
Sławek Muturi – założyciel m.in. Mzuri zarządzanie najmem, Mzuri Investments i spółek inwestycyjnych Mzuri CFI.
