Nadmuchana bańka mieszkaniowa właśnie pęka? „Deweloperzy kuszą klientów promocjami” [ANALIZA RYNKU]

I rzeczywiście można było kupić taniej?

— Tak, to były realne, prawdziwe obniżki, wyjątkowo intensywne na tle ostatnich lat. Nie 2-3-procentowane, ale sięgające nawet 10 proc. na wybrane mieszkania. Tym wyższe, im większy była kwota zakupu.

Miejsce postojowe czy komórka lokatorska za darmo, wykończenie pod klucz w cenie, czy nawet… 5 mkw. mieszkania gratis – to tylko niektóre bonusy, którymi deweloperów kusili nas w ostatnich miesiącach.

— Warto zwrócić uwagę na pewną prawidłowość. Najpierw upusty i zachęty pojawiają się na rynku pierwotnym w końcówce roku. Promocje są tym silniejsze, im mniej mieszkań udało się deweloperom sprzedać w stosunku do planów, które tworzyli rok wcześniej.

Siła promocji w tym roku wynikała z tego, że pod względem liczby sprzedanych mieszkań rok 2024 r. rozczarował deweloperów. I wcale nie dlatego, że był to rok wyjątkowo słaby, tylko był rokiem wyjątkowo niezgodnym z zakładanymi planami.

Jak ta sytuacja wpłynęła na ceny?

— Według danych Otodom Analytics w październiku 2024 r. , gdy rozpoczynały się promocje, na siedmiu największych rynkach uśredniona cena metra kwadratowego sprzedanego mieszkania sięgnęła prawie 15 tys. zł/mkw. Warto zaznaczyć, że w październiku 2023 roku średnie cena sprzedanego mieszkania była o 14 proc. niższa i wynosiła 12,7 tys. zł/mkw.

Kiedy spojrzymy na średnie ceny oferowanych w tym samym czasie mieszkań (które nie zostały jeszcze sprzedane) to dostrzeżemy że wzrosty były dużo niższe, kilkuprocentowe (8 proc.). Analiza zmiany przeciętnych cen z drugiego półrocza 2024 roku wskazuje jednoznacznie na ich stabilizację. Owszem w porównaniu do 2023 roku ceny cały czas rosną, ale jest to niezwykle delikatny wzrost. Przy czym dla kupujących ważniejsza niż cena metra kwadratowego jest całościowa cena mieszkania. W grudniu cena przeciętnego, nowego mieszkania kupionego na siedmiu największych rynkach wyniosła 802 tys. zł., podczas gdy w czerwcu było to 780 tys. zł.

Różnica nie jest duża.

— Nie jest. A myślę, że różnica cen transakcyjnych między trzecim, a czwartym kwartałem 2024 roku, które pokaże nam za dwa miesiące NBP, okaże się minimalna. Natomiast jeśli porównamy ostatni kwartał 2023 r. do adekwatnego okresu roku 2024 to z pewnością będziemy mieli wzrost.

I to mimo tych promocji? Dlaczego tak jest?

— Dlatego, że druga połowa 2023 r. była naznaczona programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. I ludzie, którzy rok temu kupowali mieszkania w ramach tego programu, nabywali lokale raczej tańsze. Natomiast grupa popytowa, która kupowała w 2024 roku, to są klienci bardziej zamożni, których stać na zakup mieszkania za gotówkę. Wybierali zazwyczaj droższe lokale, dlatego można spodziewać się, że cena transakcyjna rok do roku będzie wyraźnie wyższa.

Co czeka rynek mieszkaniowy w tym roku?

— Deweloperzy wchodzą w ten rok z poczuciem rozgoryczenia. Ale nie zachowaniem klientów, lecz rządzących. I nie chodzi nawet o to, że pomimo zapowiedzi nie został wprowadzony program dopłat do zakupu mieszkań. Tylko o to, że przez rok byli zwodzeni komunikatami, że program za chwilę wejdzie w życie. Wierzyli w te zapowiedzi i wprowadzali do oferty nowe mieszkania. Gdy kończył się rok 2023, to na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferowali 35, 3 tys. mieszkań. A na koniec 2024 już 55, 8 tys.! Przez 11 miesięcy, od stycznia do listopada, deweloperzy uzupełniali ofertę, a wprowadzanych na rynek mieszkań było w każdym miesiącu więcej niż tych kupowanych. Efekt? Oferta rosła, bo deweloperzy uwierzyli, że już za chwileczkę, już za momencik będzie nowy program, który pobudzi popyt.

Co ta sytuacja oznacza dla Kowalskiego?

— Wchodzimy w nowy rok z bogatą ofertą 56 tysięcy mieszkań na rynku pierwotnym. Jednocześnie wiemy, że cała sprzedaż nowych mieszkań w 2024 roku na siedmiu największych rynkach wyniosła 37,4 tys. To porównanie oferty ze sprzedażą wskazuje, że należy spodziewać się, że deweloperzy przynajmniej w pierwszym półroczu bardzo wyraźnie ograniczą wprowadzenie nowych lokali. Czyli oferta przestanie rosnąć.

Zanim to się stanie klienci będą mieli większy wybór, a deweloperzy presję, by obniżać ceny?

— Warto pamiętać, że konkurentem będzie też rynek wtórny. Wiemy, że osoby, które chcą zaspokoić potrzebę mieszkaniowa rzadko są zdeterminowane, by kupić mieszkanie wyłącznie od firmy deweloperskiej. Przede wszystkim szukają mieszkania odpowiadającego własnym potrzebom. Kupujący ma dziś — w porównaniu do sytuacji sprzed roku — wyjątkowy komfort: wyraźnie wyższy wybór mieszkań niż na początku 2024 r. – i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ale ma też oczywisty kłopot: mieszkania są droższe, choć gdy patrzymy na przeciętne ceny całkowite — to są one nieznacznie wyższe od tych sprzed roku. Warto tu powiedzieć o jeszcze jednej zmianie, która nastąpiła w 2024 roku. W styczniu 2024 roku deweloperzy oferowali mieszkania o przeciętnej powierzchni 57-58 mkw. A obecnie przeciętne oferowane mieszkania mają powierzchnię 54-55 mkw. Ta różnica, mimo że wydaje się niewielka, to jak na zmianę w ciągu roku — jest bardzo istotna. Wyraźnie pokazuje, że co do zasady trzeba zapłacić nieco więcej za trochę mniejszą powierzchnię.

Zostając przy cenach, czy ma znaczenie to czy ktoś kupi mieszkanie w styczniu, czy na przykład w październiku?

— Wiele zależy od tego, czy zapowiadany program dopłat ułatwi temu potencjalnemu nabywcy zakup mieszkania czy też nie. Ktoś, kto dziś nie ma zdolności kredytowej musi poczekać aż państwo ewentualnie umożliwi mu wzięcie trochę tańszego kredytu albo dopłaci do jego zakupu. Natomiast ten, kto ma pieniądze, albo może pozwolić sobie na kredyt hipoteczny przy obecnym oprocentowaniu, jest w dość komfortowej sytuacji, szczególnie w pierwszym kwartale tego roku. Dlatego że ma dużą ofertę i możliwość negocjowania cen u deweloperów. Ma też pewność, że w pierwszym kwartale nie doświadczy wzrostu cen.

Załóżmy, że Kowalski nie musi się spieszyć, a liczy na to, że ceny mieszkań spadną. Powinien poczekać?

— Nowy program dopłat ma zwiększyć podaż mieszkań i dać wsparcie tym, którzy tego najbardziej potrzebują. Czyli prawdopodobnie będzie to wsparcie dla rodzin wielodzietnych, z limitem cen mkw. Można się więc spodziewać, że powinny z niego skorzystać rodziny z co najmniej trójką dzieci i będą mogły kupić mieszkanie w segmencie popularnym, czyli raczej nie w centrach miast. Takie rodziny mogą rozważyć czekanie na ewentualne ogłoszenie programu. Ale nie mogą czekać nieaktywnie, muszą obserwować rynek, patrzeć na to, co się dzieje z mieszkaniami, które im odpowiadają. I trzymać rękę na pulsie.

Czy jest ktoś kto mógłby na takim oczekiwaniu stracić?

— Ci, którzy mają niewielkie prawdopodobieństwo załapania się na program dopłat. Na przykład pary albo rodziny z jednym dzieckiem, czy ci którzy mają już co najmniej jedno mieszkanie. Mało prawdopodobne jest, żeby program objął takich nabywców. Jeśli będą czekały, szczególnie w mniejszych miastach może zdarzyć się, że mieszkanie, które dziś obserwują, pod wpływem wejścia w życie nowego programu, zdrożeje albo deweloper nie będzie już skłonny do udzielenia upustu.

A na co musi zwrócić uwagę singiel, który ma zdolność kredytową, chce kupić mieszkanie, ale bardzo mu się nie spieszy?

— Z ministerialnych zapowiedzi wynika, że szanse na to, że singiel zostanie wsparty w nowym programie dopłat są bliskie zera. Może się natomiast okazać, że pod koniec roku uzyska kredyt na lepszych warunkach. Korzyści szukałabym więc w tym roku nie po stronie spadku cen – bo to ostatnie narzędzie po jakie sięgają deweloperzy. Myślę, że gdyby popyt na mieszkania nadal spadał, to z obniżkami mielibyśmy do czynienia dopiero w 2026 r. Natomiast wcześniej bardziej liczę na poprawę warunków uzyskania kredytu.

Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytu w listopadzie wyniosło 7,35 proc. – i było najniższe od ponad 2 lat. Mimo to ciągle mamy najdroższe oprocentowanie kredytów w Europie…

— Myślę, że jesteśmy na szczycie tych niekorzystnych okoliczności kredytowych dlatego liczę na obniżkę marż lub prowizji banków, tylko żeby to nastąpiło musi pojawić się jakiś przełom, impuls. Takim sygnałem mogą być obniżki stóp procentowych. Jest wysokie prawdopodobieństwo, że w drugiej połowie 2025 r. wzięcie kredytu hipotecznego będzie bardziej korzystne niż w pierwszej połowie roku. Także pod względem liczenia zdolności kredytowej. Czy te zmiany będą spektakularne? Absolutnie nie, natomiast dla biorących kredyt każda zaoszczędzona kwota ma znaczenie. Z tej perspektywy być może warto się nie spieszyć.

Trzeba jednak zaznaczyć, że jeżeli program dopłat wejdzie w życie, może się okazać, że mieszkanie w dobrej cenie, które sobie upatrzyliśmy, zostanie przez dewelopera uznane za bardziej atrakcyjne i uzyskanie dziś proponowanego upustu nie będzie możliwe. Przed wejściem w życie programów dopłat bardzo często pewna grupa mieszkań lekko drożeje.

Powód?

— Ci, który kupują mieszkania inwestycyjnie chcą wykorzystać moment, przewidując, że programy wspierające popyt spowodują wzrost cen. Niektóre lokale cieszą się większym zainteresowaniem więc ich ceny rosną.

Latem ubiegłego roku mówiła pani, że rynek sprzyja kupującemu. Jak długo taka sytuacja potrwa?

— Z pewnością w 2025 r. rynek również będzie sprzyjał kupującemu. Wprawdzie Kowalski nie czuje się rozpieszczany, bo gdy chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, to ma kłopot: musi spełnić wysokie wymagania i sporo zapłacić za kredyt. Jednak porównując możliwości wyboru mieszkania w 2025 roku, kupujący będzie w zdecydowanie lepszej sytuacji niż w 2023 i 2024 r. Dlatego, że szuka na rynku na którym deweloperzy czują bardzo silną konkurencję — zarówno innych firm deweloperskich, jak i rynku wtórnego. Jednocześnie deweloperzy czują, że kupujący nie spieszy się, nie czuje presji. W związku z tym Kowalski może więcej oczekiwać od dewelopera.

Czyli to nie jest tak, że jeśli ktoś nie skorzystał z ubiegłorocznych upustów i rabatów to się spóźnił i stracił?

— Absolutnie nie. Jest pewna prawidłowość: to co dzieje się na rynku deweloperskim na koniec roku, na początku następnego znajduje kontynuację na rynku wtórnym. Czyli możemy się spodziewać, że za chwilę zobaczymy próbę dostosowania cen i większą elastyczność wśród oferty mieszkań z drugiej ręki. Mówiąc prościej: na początku roku deweloperzy są nadal skłonni do tego, żeby dbać o kupującego, a za chwilę do deweloperów dołączy również rynek wtórny.

Jak w 2025 r. zapowiada się opłacalność zakupu mieszkania na wynajem: czy ten rok przyniesie jakieś zmiany?

— Wiele wskazuje na to, że zmian nie będzie. Kiedy wynajmowanie mieszkania staje się bardziej opłacalne, na rynku pojawia się więcej kupujących. Ale podobnie jak w przypadku mieszkań na sprzedaż, oferta mieszkań na wynajem w ostatnich czasie rosła i takich mieszkań jest dziś naprawdę sporo.

Czyli sytuacja tych Polaków, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup i muszą wynajmować mieszkanie też powinna być stabilna?

— Stabilna, chociaż wynajmujący mogą obecną sytuację oceniać inaczej. Ponieważ koszty wynajmowania mieszkania nadal będą rosły. Po prostu samo użytkowanie mieszkania jest coraz droższe. W związku z tym, mimo że na przykład całościowy czynsz może być trochę wyższy, to właściciel mieszkania ma niewielkie szanse na to, żeby uzyskać większą kwotę niż rok czy dwa lata temu.

Kto będzie kupował nieruchomości w 2025 roku, biorąc pod uwagę to, że nowy program mieszkaniowy to dzisiaj ciągle wielka niewiadoma?

— Pewność mamy tylko co do tej grupy, która kupowała mieszkania już w drugim półroczu 2024 r. Można ją nazwać grupą zamożnych i dojrzałych. W badaniach jakie robimy w Otodom Analytics 75 proc. ankietowanych odpowiada, że kupuje mieszkanie dla siebie. Wydawałoby się, że reszta to inwestorzy, ale tak nie jest. W tej grupie większość deklaruje, że kupuje mieszkanie dla swoich rodziców lub dzieci, a więc nie jest to zakup stricte inwestycyjny czy z myślą o zarabianiu na wynajmie. Można się spodziewać, że grupa klasycznych inwestorów w 2025 r. nadal nie będzie duża – szacuję, że będzie to około 10 proc. transakcji.

Katarzyna Kuniewicz — dyrektorka badań rynku Otodom Analytics, specjalizujące się w zagadnieniach dotyczących rynku mieszkaniowego w Polsce. Ekspertka w dziedzinie organizacji badań popytu i podaży na rynku nieruchomości. Prelegentka licznych konferencji, uczestniczka debat, komentatorka zjawisk i trendów w mieszkaniówce.