Polka sprzedaje mieszkania w Berlinie, opowiada o absurdach. „W grę wchodzą łapówki”

Pani tak nie uważa?

— Moim zdaniem takie świętości nie istnieją.

Akurat w Berlinie można było się do tego przyzwyczaić. W mieście działa system mieszkań socjalnych i spółdzielczych — jest ich w sumie ok. 300 tys. Jeśli komuś udało się na takie mieszkanie kiedyś załapać, to dziś za czynsz płaci stosunkowo niewiele, a przed podwyżkami broni go prawo.

— Rzeczywiście, za takie mieszkanie płaci się miesięcznie 400-700 euro. Dlatego wielu myśli, że są nietykalni i że będą mogli mieszkać tak aż do śmierci.

A tak nie jest?

— Spółdzielnie przeżywają kryzys. Niektóre upadają, inne sprzedają się jeszcze większym spółdzielniom, a te szukają interesu. Niedawno miały miejsce strajki przeciwko spółdzielni Deutsches Wohnen, która weszła na giełdę. Żeby zadowolić akcjonariuszy, chciała podnieść czynsze. Ludzie wyszli na ulice i żądali jej zdelegalizowania. Podcinali w ten sposób gałąź, na której siedzą, bo ceny rynkowe są o wiele wyższe.

Nie jest pani miłośniczką spółdzielni?

— Nie o to chodzi. Widzę, że niektóre regulacje dotyczące rynku nieruchomości nie działają. Tak było np. w 2020 r., kiedy miasto przegłosowało wprowadzenie maksymalnej stawki za wynajem.

Z punktu widzenia wynajmującego to wspaniałe rozwiązanie chroniące przed lawinowymi podwyżkami.

— Przyszła do mnie wtedy klientka. Miała w Berlinie dwupokojowe mieszkanie. Dostała pracę w Monachium i się tam przeprowadziła. W związku z nową regulacją mogliśmy wynająć jej mieszkanie za zaledwie 400 euro miesięcznie, choć znajdowało się w bardzo dobrej dzielnicy. Tymczasem za pokój w Monachium musiała zapłacić 1200 euro. Po roku zdecydowała się sprzedać mieszkanie, bo taki wynajem nie miał dla niej sensu.

Ta regulacja po roku została zniesiona przez Trybunał Konstytucyjny, który uznał ją za niezgodną z prawem, ponieważ wprowadzono ją tylko w Berlinie, a nie w całym kraju. Ale i tak prawo funkcjonowało przez rok, powodując masę problemów. Wiele osób musiało najpierw obniżyć czynsze, a kiedy regulacja zniknęła, zaczęli żądać od najemców zwrotu różnicy. Zmiany dotknęły też kredytobiorców. Rozgrywały się dramaty. Ludzie liczyli, że czynsz pokryje im kredyt, tymczasem okazywało się, że muszą dopłacać po kilkaset euro miesięcznie. Nie wszystkich było na to stać.

Od dawna sprzedaje pani mieszkania w Berlinie?

— Od ośmiu lat. Trafiłam tu przez przypadek. Z wykształcenia jestem historykiem sztuki. Przez dwa lata pracowałam w galerii sztuki na Majorce. Tam poznałam mojego przyszłego męża. Powiedział, żebym przyjechała do Berlina, bo tu na pewno znajdę lepszą pracę. Było blisko, przeszłam do ostatniego etapu rozmowy w znanym domu aukcyjnym. I wtedy usłyszałam, że jednak się nie uda, bo znam wprawdzie angielski, hiszpański i włoski, ale nie mówię po niemiecku. Obiecałam sobie, że w kilka lat opanuję perfekcyjnie ten język i że oni jeszcze po mnie wrócą. Zatrudniłam się na call center w biurze turystycznym i codziennie przed pracą uczyłam się niemieckiego po dwie godziny, od szóstej rano. W międzyczasie zrozumiałam, że chyba jednak nie chcę pracować w galerii, bo bardzo kiepsko płacą, a często trzeba zostawać do późna z powodu wystaw.

Skąd te nieruchomości?

— Moja teściowa jest pośredniczką nieruchomości w Monachium. To najlepsze miejsce kraju na wykonywanie tego zawodu, bo tam są najwyższe ceny.

Jest drożej niż w Berlinie?

— W Berlinie 50-metrowe mieszkanie da się kupić za 350 tys. euro, tam za 700 tys. Znalazłam kurs — studia podyplomowe z zarządzania nieruchomościami. W Niemczech po przepracowaniu roku na etacie można zarejestrować się jako bezrobotny i dostać środki na kurs sponsorowany przez urząd pracy. Przyszłam więc do urzędu i powiedziałam, że znalazłam kurs, który kosztuje kilka tysięcy euro, ale mnie na niego nie stać, więc proszę o pomoc. Pani od razu powiedziała „nein”. Przekonywałam ją, że ja bym naprawdę bardzo chciała, że mam przemyślaną dalszą drogę, wszystko rozpisałam, że brakuje mi tylko tego kursu, żebym mogła pomagać innym ludziom w szukaniu mieszkania. „Nie, nie ma opcji, za krótko pani pracowała. Żebyśmy zapłacili za taki kurs, musi pani pracować przynajmniej trzy lata”. Zapytałam, czy w takim razie mam spędzić na call center dwa kolejne lata i dopiero wtedy się do nich zgłosić. Przytaknęła.

Co pani zrobiła?

— Rozpłakałam się. Powiedziałam: proszę mi powiedzieć, ile osób przychodzi do pani z gotowym planem? Nie chcę siedzieć na bezrobociu, tylko chcę się kształcić. Brakuje mi tylko tej jednej rzeczy. Poszła do przełożonej i ją przekonała.

Gdzie wylądowała pani po kursie?

— U dewelopera. Miałam trochę szczęścia, bo kiedy przyszłam na rozmowę o pracę, zobaczyłam na ścianie kilka obrazów artystów, których znam. Deweloper był Hiszpanem, a ja znałam hiszpański, więc zaczęliśmy rozmawiać. Po dwóch godzinach powiedział, że mogę przyjść w poniedziałek. Pracowałam tam dwa lata, firma była mała, robiliśmy fajne projekty. Nauczyłam się naprawdę wiele. Zrozumiałam, jak przebiega cały proces od kupna gruntu po pracę z architektami.

Pracowałam jednak bardzo dużo o 9 do 21. Kiedy wychodziłam o 19, to krzywo na mnie patrzyli. Umiałam już jednak na tyle dużo, że postanowiłam spróbować założyć własną firmę.

W Berlinie działa kilkuset pośredników nieruchomości. Dlaczego ktoś miał wybrać akurat Polkę?

— Na moją korzyść działał fakt, że znalazłam swoją niszę — pomagałam Polakom, Hiszpanom, Włochom i osobom anglojęzycznym. Bardzo duże znaczenie ma tu też networking, więc na mój plus działa, że jestem członkiem związku pośredników nieruchomości. Mamy tam co miesiąc obowiązkowe zajęcia, dokształcamy się, spotykamy z prawnikami i rzeczoznawcami.

Czy Polacy jeszcze się do pani zgłaszają?

— Jeszcze tak. Najczęściej to fliperzy. Mówią, żebym znaleźć im mieszkanie do remontu w dobrej dzielnicy za 150 tys. euro. A ja im wtedy odpowiadam, że spóźnili się o jakieś 30 lat. Polacy nie zdają sobie sprawy, że w Berlinie nie ma już takich nieruchomości, a jeśli pojawiają się perełki, to wychwytują je duże firmy.

W Niemczech szybki zwrot z inwestycji jest na poziomie 2-3 proc. Gdy Polacy to słyszą, to odpuszczają, bo nie interesuje ich czekanie 10-12 lat, choć po takim czasie można tu naprawdę dobrze zarobić. Jeśli więc ktoś ma pieniądze i czas, to warto tu zainwestować. Tym bardziej że na rynku brakuje mieszkań.

Według danych z 2022 r. w całych Niemczech brakowało 700 tys. lokali.

— Niemcy wydają bardzo mało pozwoleń na budowę. A ludzie ciągną do Berlina, wielu chce pracować w Tesli, czy w Zalando. Ale nie mają gdzie mieszkać.

Jak szybko znikają ogłoszenia?

— Ściągam ogłoszenia po godzinie, bo dostaję w tym czasie 100 propozycji.

To jakim cudem znaleźć mieszkanie w Berlinie?

— Nie jest łatwo. Wiele osób korzysta więc z czarnego rynku. Spora część mieszkań jest podnajmowana. To znaczy, że ktoś, kto płaci oficjalnie 500 euro czynszu, już dawno tam nie mieszka i wynajmuje je komuś innemu za 1000 euro. W grę wchodzą też łapówki.

Komu i ile się płaci?

— Osobom powiązanym ze spółdzielnią, które przyspieszają proces starania się o mieszkanie. Słyszałam ostatnio, że ktoś zapłacił 8 tys. euro. Pieniądze pod stołem trafiają też czasem do najemców.

Jak to?

— Moi klienci chcieli sprzedać mieszkanie, ale lokator nie chciał się wyprowadzić. Powiedział im, że zrobi to, jeśli zapłacą mu 15 tys. euro. Inaczej poda ich do sądu, bo zgodnie z uchwałą władz Berlina, o której wspominałam, płacił im zbyt wysoki czynsz. Poszli do prawnika, a ten poradził im zapłacić, bo, jego zdaniem, mogli przegrać w sądzie. Zapłacili, człowiek się wyniósł, a ja sprzedałam mieszkanie.

W jakich przypadkach można usunąć lokatora?

— Jest to możliwe tylko w trzech sytuacjach: jeśli wynajmujący sam potrzebuje mieszkania, jeśli potrzebuje go ktoś z jego rodziny albo ktoś, kto dla niego pracuje, np. opiekunka.

Ile trwa sprzedaż mieszkania w Berlinie?

— Prawie wszystko schodzi na pniu, choć zdarzają się wyjątki. Pod koniec 2023 r. kierowałam sprzedażą nowoczesnego 10-letniego domu. Był bardzo ładny, miał pompę ciepła. Nie mogłam znaleźć kupca przez rok. Powody były dwa. Po pierwsze, nagle drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytów — z 0,7 do 4,5 proc. W Niemczech ludzie podchodzą do kredytów inaczej niż w Polsce. W Polsce wybiera się często zmienne oprocentowanie, a tutaj prawie zawsze stałe, przynajmniej na 10 lat. Nikt więc nie chciał się pakować w tak wysoki kredyt.

Po drugie, obok tego domu stanął tymczasowy ośrodek dla uchodźców. Dom w końcu kupiła syryjska rodzina, której to nie przeszkadzało. Świetnie wykształceni ludzie, mieli wkład własny i bez problemu dostali kredyt, co w tamtym momencie wcale nie było takie pewne, bo banki często odmawiały.

Migranci z Ukrainy zmienili jakoś berliński rynek?

— W Polsce rzeczywiście dużo kupowali, ale tutaj chyba ich na to nie stać. Wiele osób zgłaszało się do mnie, żeby poszukać im czegoś na wynajem, ale Niemcy nie są na to zbyt chętni.

Dlaczego?

— Żeby wynająć tu mieszkanie, trzeba mieć komplet dokumentów, wśród nich umowę o pracę, kwity o zarobkach z ostatnich trzech miesięcy, zaświadczenie o braku długów. Jak również list polecający z poprzedniego mieszkania. Tymczasem oni przecież dopiero co tu przyjechali. W Polsce jest im łatwiej coś znaleźć.

Są też inne różnice między Niemcami i Polską. Jako pośrednicy mamy tutaj określoną prowizję — 3,57 proc. z VAT za sprzedaż, a za wynajem równowartość dwóch czynszy. Płaci zawsze właściciel mieszkania. Kolejna różnica — tutaj mieszkanie nie może stać puste. Po dwóch miesiącach dostaje się pismo z urzędu. Albo szybko wynajmiesz, albo musisz zapłacić karę. Mimo tego mieszkań i tak brakuje.

Czy sprzedaje Pani także nieruchomości w innych krajach?

— Tak, zgłasza się do mnie bardzo dużo Niemców, którzy chcą kupić mieszkania w Polsce. Największą popularnością cieszą się duże miasta, takie jak Warszawa, Poznań czy Szczecin. Niemcy są bardzo dobrymi klientami, ale także bardzo wymagającymi. Do takich transakcji niezbędna jest znajomość języka na najwyższym poziomie. Pomaga mi także doskonała znajomość polskiego rynku nieruchomości.