Basia ma dwupokojowe mieszkanie po rodzicach. Zarabia sporo powyżej średniej krajowej i chciałaby kupić coś większego, ale doradca kredytowy mówi, że z jej zdolnością będzie krucho. Między słowami sugeruje „kreatywny sposób podniesienia zdolności”.
Mieszkanie Magdy na Osiedlu za Żelazną Bramą w Warszawie to: dwa pokoje, dwie kanapy, dwa psy, linoleum, odpadająca farba na ścianach i pleśń w łazience. Razem: 26 metrów w stylu vintage.
Magda kupiła je półtora roku temu, dała 318 tys. zł. Przed pandemią koleżanka chciała 250 tys., ale Magda narzekała, że drogo. Potem wydarzył się COVID-19, inflacja, wojna i nowe stopy procentowe, a wraz z tym przyszły niższe zdolności kredytowe. W trzy miesiące zdolność Magdy spadła tak bardzo, że musiała jeszcze dobrać kredyt gotówkowy.
– Właściwie to powinnam się cieszyć – uśmiecha się. – Bo dziś mój pałac jest wart 620, a może i 700 tys. Za tyle sprzedają swoje 26-metrowe mieszkania sąsiedzi.
Czasem, w chwilach finansowej niepewności, Magda siada na jednej ze swoich kanap i się zamyśla, że jeszcze dwa, trzy lata i ta jej zapadnięta kawalerka będzie warta milion. I wtedy już prawie nikogo nie będzie na nią stać.
1
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce to niecałe 9 tys. zł. Średnia krajowa – 5500 netto. Średnia cena metra mieszkania w Warszawie to 15-16 tys. zł. Pensja – 6800. Jeszcze kilka lat temu osoba z dochodem 10 tys. zł netto mogła liczyć nawet na milion złotych kredytu. Dziś – pół miliona. Ktoś, kto zarabia średnią krajową, może liczyć maksymalnie na 300 tys. Jeśli w ogóle.
– Ceny nieruchomości są bardzo wysokie – przyznaje Romuald Pilitowski, pośrednik kredytowy z firmy Salomon Finance. Co można zrobić? Niektórzy decydują się na zwiększenie wkładu własnego, gromadzą fundusze z różnych źródeł, w tym od rodziny. Część osób korzysta z poręczenia bliskich, chociaż mało kto chce w ten sposób obciążać rodzinę czy przyjaciół.
– 70 metrów w dzielnicy w miarę bliskiej centrum Warszawy to wydatek rzędu 1,2-1,4 mln zł. 100 metrów na Tarchominie to mniej więcej półtora miliona. Z raportu BIK wynika, że między lutym 2023 i lutym 2024 r. wolumen zapytań o kredyt hipoteczny wzrósł o ok. 60 proc. Największym powodzeniem cieszą się mniejsze mieszkania – 40-50 metrów. To klientom wciąż zależy na dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum.
2
Adam i Sylwia są koło czterdziestki, oboje mają własne mieszkania, teraz wzięli kredyt na wspólne 80 metrów w Warszawie.
– Proces jest dość skomplikowany, ale po to jest doradca kredytowy – tłumaczy Adam. – Jeśli pójdziesz bezpośrednio do banku, będziesz musiał wszystko ogarniać samemu. Doradca pokazuje ci, ile mniej więcej twój kredyt będzie kosztował. I pomoże ci go dostać.
Na początku pandemii Adam w pojedynkę miał zdolność kredytową na poziomie 1,2 mln. Dziś razem z Sylwią mogą wziąć milion.
Najpierw szukali na Bemowie. Znaleźli, zdecydowali się, ale po tygodniu cena metra wzrosła o tysiąc. Potem było mieszkanie w Ursusie. Na pierwsze spotkanie w zastępstwie sprzedawcy przyszedł kierownik budowy. Miły gość. „To jest fajne, a to jest słabsze, tu standard wyższy, tu niższy” – mówił. Na następnym spotkaniu była pani od dewelopera.
– Deweloper to jest taki ktoś, kto całym sobą mówi, że ma cię w dupie – opowiada Adam. – Jak ty nie kupisz, kupi ktoś inny. Sprzedawczyni umawiała spotkania z klientami co 15 minut. „Tu jest salon, tu jest łazienka. Idziemy dalej?”. I patrzy na zegarek. „Zaraz po państwu są kolejni ludzie. Zainteresowani”.
Adam i Sylwia chcieliby mieszkać bliżej centrum, ale za milion w centrum kupią może 50 metrów. – Zdecydowaliśmy się na Włochy. Zdążyliśmy tuż przed wejściem kredytu 2 proc. Zadzwoniła do nas sprzedawczyni i mówi: „Mieliśmy podpisać umowę za dwa tygodnie. Czy możemy podpisać za dwa dni? Dostaję informacje, że ceny mogą się zmienić z początkiem miesiąca. A one się nigdy nie zmieniają w dół”.
3
Z wynajmowaniem też nie jest łatwo. W 2023 r. w Warszawie wynajem mieszkania kosztował średnio 74 zł za metr kwadratowy. Plus opłaty licznikowe i administracyjne. 50-metrowe mieszkanie w stolicy to zwykle koszt powyżej 4 tys. zł miesięcznie.
Beata od 2018 r. wynajmuje dwupokojowe mieszkanie na Mokotowie. Przez pierwsze dwa lata płaciła 2100 zł plus liczniki. W 2020 r. – 2300. Kilka miesięcy temu dzwoni właścicielka.
– Pani Beatko, czy pani chce dalej mieszkać? – pyta. – Od teraz będzie 3500 plus czynsz i opłaty. Razem: 4500. Proszę sobie sprawdzić, jakie są ceny w okolicy. Nikt już nie wynajmuje tak tanio. Aha, i musi pani dopłacić tysiąc do kaucji. Bo kaucja to pierwszy czynsz, a podpisujemy nową umowę. I notariusz po pani stronie.
– Notariusz to prawie 600 zł! – żali się Beata. – Moi rodzice też muszą iść do notariusza, żeby podpisać, że w razie czego mogę się sprowadzić do nich. I też muszą za tego notariusza zapłacić.
– Proszę pani, ja już nie mam żadnych praw w tej nowej umowie – Beata próbuje negocjować. – Tego nie mogę, tamtego, wszystkie naprawy po mojej stronie.
– Przecież nikt pani nie każe tu mieszkać. I tak zeszłam 100 zł z ceny, poszłam na rękę, a pani mi tu żale wylewa.
Beata szuka innych opcji.
– A kto będzie mieszkał? – pytają właściciele.
– Ja i dwoje dzieci.
– W jakim wieku?
– Nastolatki.
– Ojoj.
4
Obecnie przestaje być oczywiste, że wyprowadzka do dużego miasta to gwarant dobrego życia – komentuje Joanna Erbel, socjolożka, autorka książki „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”. – W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu buduje się zdecydowanie za mało dostępnych cenowo mieszkań. W dużych ośrodkach mieszkalnictwo zostało niemal w całości oddane wolnemu rynkowi. Mieszkania są budowane pod inwestycje funduszy lub prywatnych osób, co sprawia, że większość z nich to mieszkania dwupokojowe i kawalerki, które są zbyt małe dla rodzin.
– Poprzednia władza wprowadziła kredyt dwuprocentowy. Nowa proponuje zero procent. To ma sens?
– Nie ma. Ile jeszcze musi być tąpnięć na rynku i skokowych podwyżek cen, by politycy to zrozumieli? Mieszkalnictwo ma niestety bardzo niski priorytet polityczny.
– Dlaczego?
– Podobno w badaniach dużych partii nie wychodzi to jako istotny problem społeczny. Polityką mieszkaniową konsekwentnie zajmuje się jedynie lewica.
– Czyli co? Chcesz mieć gdzie mieszkać, to idź do pracy i weź kredyt?
– Narracja, która doprowadziła do końca prezydentury Komorowskiego, jest dziś wyśmiewana, ale prawda jest taka, że w większości miast nie ma bezpiecznej alternatywy w postaci dostępnego cenowo najmu. Brakuje konsekwencji w prowadzeniu polityki mieszkaniowej. Powinniśmy mieć ministerstwo mieszkalnictwa, dziś podlega ono pod ministerstwo infrastruktury, które zresztą prowadzi minister raczej sprzyjający rynkowi. Paradoksalnie nadzieja dla dużych miast jest dziś w mniejszych ośrodkach. W siedemnastotysięcznym Pleszewie, w Chrzanowie, we Włocławku, które uczyniły dostępność mieszkań ważnym elementem swoich polityk rozwojowych.
– A to nie jest tak, że każdy chce mieszkać w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu?
– Myślę, że ludzie powoli zaczynają wracać do mniejszych miast, zwłaszcza do tych, które będą prowadziły aktywną politykę mieszkaniową. Kiedyś mówiło się, że duże miasta są lepsze do życia, bo jest w nich lepsza edukacja. Dziś wielu nauczycieli nie stać, by mieszkać w dużych miastach. Oferta edukacyjna mniejszych ośrodków staje się bardziej atrakcyjna. A zresztą ten wysoki komfort życia w dużych miastach zwykle dotyczy tylko starszych, bliższych centrum dzielnic. Na nowych osiedlach jest mało zieleni, jest słaba infrastruktura i wysoki poziom anonimowości. Wszystko to negatywnie wpływa na komfort życia. Mniejsze miasta, którą postawią na mieszkalnictwo, mogą więc skutecznie zawalczyć o pokolenie wchodzące obecnie w dorosłość.
5
– Ludzie mówią, że mieszkania powinny być tańsze. Ekonomiści mówią, że nie mogą, bo będzie kryzys. Jak to rozwiązać? – pytam prof. Michała Głuszaka z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.
– Oczekiwanie, że ceny nieruchomości nie będą rosły, choć wszystkie inne rosną, jest pewną naiwnością. Te ceny zależą od rosnącej zamożności społeczeństwa i wielu innych czynników. Jeśli kraj się rozwija, miasta się rozwijają, społeczeństwo się rozwija, ceny będą za tym podążać. Problem polega na tym, jak wygląda dostępność mieszkań. Czyli, na ile łatwo jest za przeciętną płacę kupić mieszkanie. I czy to jest w ogóle możliwe. To jest realny wskaźnik – dostępność mieszkań w relacji do dochodów gospodarstw domowych. Są momenty, w których ceny maleją, ostatnią taką sytuacją był rok 2008, a więc potężny kryzys finansowy. Lepiej jest liczyć na to, że wzrośnie dostępność mieszkaniowa, czyli ludzi będzie stać, niż na krach na rynku nieruchomości. Bo on uderza w branżę budowlaną, a to jest ważna część PKB, uderza w banki, przyczynia się do wzrostu bezrobocia i tak dalej. Cieszenie się z kryzysu na rynku nieruchomości oznaczałoby, że cieszymy się z kryzysu gospodarczego.
– Lewica mówi: państwo powinno budować mieszkania. Liberałowie mówią: potrzebne są nisko oprocentowane kredyty.
– Historycznie bardziej udawało się to drugie, tylko niekoniecznie miało dobre skutki. Było wiele postulatów, by budować mieszkania na wynajem, ale dotąd zawsze okazywało się, że państwo sobie z tym nie radzi. Lepsze byłoby stymulowanie tego rodzaju budownictwa poprzez odpowiednie regulacje. Odszedłbym od stymulowania popytu przez udzielanie tanich kredytów, bliżej mi do idei wspierania rynku najmu, np. z obniżonymi czynszami. Tu państwo mogłoby się bardziej przyłożyć i efekty byłyby lepsze. Musimy myśleć o tym, co jest realne. Łatwo jest zadeklarować, że się zbuduje 100 tys. mieszkań na wynajem, dużo trudniej jest je naprawdę wybudować.
– Są jakieś sensowne europejskie przykłady?
– W Szwajcarii ponad 50 proc. mieszkańców wynajmuje. Podobnie jest w Niemczech, w Austrii, zwłaszcza w Wiedniu. Na drugim biegunie jest Rumunia, która ma 97 proc. własności mieszkaniowej. Pytanie, który model jest lepszy – prawdopodobnie lepiej jest w krajach, które mają mniejszy odsetek mieszkań własnościowych. Sama własność nie rozwiązuje problemu. Mieszkania w Polsce często są małe, przeludnione, ten aspekt też trzeba by uwzględnić. Na razie realnym problemem jest to, że wielu młodych ludzi nie jest w stanie rozpocząć samodzielnego życia, bo nie stać ich na wyprowadzkę od rodziców. W dłuższej perspektywie to może mieć poważne konsekwencje dla całego społeczeństwa.
6
Trzy lata temu Przemek odziedziczył mieszkanie po dziadkach. 30 raczej zrujnowanych metrów na warszawskiej Ochocie. Sprzedał za 350 tys., dobrał kredyt i kupił 60 metrów w Markach. I potem miał szczęście i nieszczęście: najpierw wzrosły stopy procentowe, zwiększając ratę kredytu z 1400 do 2500 zł. A potem znajomy powiedział, że jego mieszkanie jest już warte 600 tys. i to z pocałowaniem ręki.
– Tylko wiesz – powiedział jeszcze znajomy – za te 600 tys. to i tak dziś nie poszalejesz.
Baśka by właśnie chciała poszaleć. Ma dwupokojowe mieszkanie po rodzicach. Zarabia sporo powyżej średniej krajowej i chciałaby kupić coś większego, ale doradca kredytowy mówi, że z jej zdolnością będzie krucho. Między słowami sugeruje „kreatywny sposób podniesienia zdolności”.
– Ma pani mieszkanie, niech je pani komuś wynajmie.
– A gdzie będę mieszkała?
– Tam, gdzie pani mieszka, bo wynajmie pani na niby. Najlepiej znajomemu. Takiemu, co ma gdzie mieszkać.
Baśka dogaduje się z koleżanką ze studiów. Podpisują umowę najmu. Co miesiąc wpłaca na konto koleżanki 3 tys. zł, a koleżanka robi jej przelew. W tytule wpisuje, że za mieszkanie.
– Ostatecznie – uśmiecha się Baśka – to jest moje mieszkanie, więc jak kupię nowe, to je komuś wynajmę. A więc realnie masz ten dochód. Tylko na razie go nie masz. Realnie.
– Jest jeszcze sposób dla hardkorowców – mówi Baśce doradca. – Można spróbować wziąć dwa kredyty jednocześnie w ciągu kilku godzin, zanim informacja o kredycie trafi do BIK. I liczyć, że nikt się nie skapnie, bo jak się skapnie, to będzie wyłudzenie kredytu.
– I mieliby się tak nie skapnąć przez 30 lat?
– Mówiłem – kiwa głową doradca. – To dla hardkorowców.
