Nowe przepisy to wynik nowelizacji zmieniającej rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie podpisanej 26 października 2023 roku przez poprzedniego ministra rozwoju i technologii – Waldemara Budę.
Zmiany w prawie budowlanym. Czy ukrócą zjawisko „patodeweloperki”?
Głównym celem jest ograniczenie zjawiska tzw. patodeweloperki. Wikipedia definiuje to określenie jako „ogół działań deweloperów budowlanych, który ze względu na działania skierowane do klientów oraz sposób projektowania obiektów pozostaje w sprzeczności ze zwyczajami uznawanymi za dobre”.
Jedną z takich praktyk jest stawianie budynków tak blisko, jak to tylko możliwe – z ewidentnym przekroczeniem granic „dobrego zwyczaju”. Odpowiedzią sformułowaną w nowelizacji jest zwiększenie odległości nowo powstających budynków od granicy działki:
- do trzech metrów – kiedy budynek jest zwrócony w jej kierunku ścianą bez okien lub drzwi;
- do czterech metrów – kiedy budynek jest zwrócony w jej kierunku ścianą z oknami lub drzwiami;
- do pięciu metrów – dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych, obojętne którą ścianą.
Zmian – z reguły zaostrzeń – jest znacznie więcej. Na działkach przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną powierzchnia biologicznie czynna (pokryta roślinnością, ale też staw lub sadzawka) musi stanowić co najmniej 25 proc. powierzchni całej działki. To samo tyczy się budynków opieki zdrowotnej (oprócz przychodni) i oświaty. Na publicznie dostępnych placach o pow. 1000 m2 udział procentowy wzrasta do 20 proc, o ile wyższy nie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Place zabaw i tereny rekreacyjne. Co się zmieni?
Dużo miejsca poświęcono też placom zabaw i terenom rekreacyjnym – te muszą znaleźć się przy budynkach, w których wydzielono więcej niż 20 mieszkań. Przepisy szczegółowo regulują takie kwestie, jak odległość boiska, czy placu zabaw od ulicy, powierzchnia, wysokość ogrodzenia, podstawowe wyposażenie, wydzieloną strefę na odpady, dostępność dla osób ze szczególnymi potrzebami, a nawet… nasłonecznienie.
Plac zabaw, czy miejsce do rekreacji musi też przynajmniej częściowo leżeć na wspomnianej wcześniej „powierzchni biologicznie czynnej”.
/
Osobne przepisy mają też zwiększyć prywatność na balkonach i loggiach. Te muszą być oddzielone przegrodami o określonej szerokości i przepuszczalności światła – jeśli stykają się ze sobą, to odseparowanie musi być całkowite.
We wszystkich planowanych budynkach wielorodzinnych deweloperzy muszą też znaleźć miejsce na pomieszczenie lub wiatę do przechowywania wózków i rowerów (nie mniejsze niż 15 m2). Szereg nowych norm i uściśleń wprowadzono także w przepisach dotyczących właściwości akustycznych budynku.
Zmiany także w budynkach publicznych i lokalach użytkowych
Bardzo ważny z punktu widzenia małych lokali usługowych jest paragraf 56a. w brzmieniu:
Lokal użytkowy w budynku posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2.
Powyższa zasada nie dotyczy hoteli, pensjonatów itp. Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być usytuowane na parterach, ale tylko pod warunkiem, że będą miały drzwi prowadzące bezpośrednio na zewnątrz.
W planach większych stacji benzynowych przy autostradach i drogach ekspresowych, ale też w dużych urzędach (pow. 2000 m2), stadionach, dworcach, lotniskach, centrach handlowych – w praktyce większości budynków publicznych pow. 10 000 m2 obowiązkowe wymagane będzie pomieszczenie przeznaczone tylko i wyłącznie do karmienia małych dzieci, a także pomieszczenie umożliwiające przewinięcie osoby dorosłej o specjalnych potrzebach.
Pełny tekst nowelizacji jest dostępny w Internetowym Systemie Aktów Prawnych pod tym adresem.
Deweloperzy biją na alarm. „Za mało czasu”
5 lutego na łamach internetowego wydania Rzeczpospolitej w sekcji poświęconej nieruchomościom ukazał się artykuł, którego autor zebrał wiele wypowiedzi dotyczących konsekwencji wprowadzenia nowych przepisów widzianych oczami deweloperów.
Największym problemem nie jest sam kierunek zmian, którego przedsiębiorcy właściwie nie kwestionują. Zwracają jednak uwagę na bardzo krótkie vacatio legis – czas między publikacją aktu prawnego i jego wejściem w życie. Według Patryka Kozierkiewicza, eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich:
Zbyt krótki czas na dostosowanie się do przepisów uniemożliwi realizację od kilkudziesięciu do kilkuset inwestycji w całym kraju. Nowe normy zmuszą też do przeprojektowania tysięcy planowanych osiedli, co oznacza zmniejszenie ich skali.
~ Patryk Kozierkiewicz, PZFD
Inwestycje planowane na drugi i trzeci kwartał muszą zostać przeprojektowane, a przez to niezbędne będzie ponowne uzyskanie różnych zgód, decyzji i pozwoleń.
Czas oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy jest tak długi, że nie ma szans na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę do końca marca. Będziemy go składać już w innych realiach technicznych, co oznacza konieczność przeprojektowania osiedla. Powstanie mniej mieszkań
~ – tłumaczy Edyta Benesz, pełnomocnik zarządu warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Lazurowa”
Według ekspertów cytowanych przez Rzeczpospolitą podaż na rynku mieszkań już teraz jest alarmująco niska.
W odpowiedzi na te wszystkie niepokoje autor przytacza także wypowiedź Krzysztofa Kukuckiego, obecnego wiceministra w Ministerstwie Rozwoju i Technologii z Nowej Lewicy. Polityk zaznacza, że pierwotnie przepisy miały wejść w życie już 1 stycznia, a przesunięcie terminu na początek kwietnia było odpowiedzią na apel przedstawicieli branży.
Stwierdza też, że przepisy w końcu muszą wejść w życie, a kolejne przedłużenie vacatio legis wcale nie gwarantuje, że deweloperzy za pomocą takich samych argumentów nie będą chcieli odwlekać zmian o kolejne kilka miesięcy.
