Klasa średnia traci, banki zarabiają miliardy. Wiemy, dlaczego kredyty w Polsce są tak drogie [ANALIZA]

W ten sposób bank bierze część ryzyka na siebie.

– Tak. To zresztą działa w dwie strony. Kiedy były bardzo niskie stopy procentowe, banki jęczały, że za mało zarabiają. Zaczęły szukać różnych sposobów, żeby zarabiać więcej. Regularnie pojawiały się pomysły w rodzaju: ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, dodatkowe ubezpieczenia przez pierwszy okres i tak dalej. Ale i tak banki były w bardzo komfortowej sytuacji. To jest ten układ, w którym całe ryzyko związane z płynnością wartości pieniądza jest po stronie kredytobiorcy. Od początku funkcjonowania kredytu hipotecznego w Polsce relacja bank – kredytobiorca nigdy nie była równa. To jest charakterystyczne dla krajów, w których kredyt hipoteczny ma małą konkurencję, jeśli chodzi o dostępność mieszkaniową. Przede wszystkim na podwyższonym oprocentowaniu banki uzyskały w zeszłym roku rekordowe zyski w wysokości 47 miliardów złotych.

Komu, oprócz banków, na tym zależy?

– Mamy tu kilka wątków. Po pierwsze: czy da się przymusić banki, by oferowały tańsze kredyty? Raczej nie, bo żyjemy w gospodarce rynkowej, w państwie demokratycznym, czyli w rzeczywistości, w której państwo musi mieć naprawdę dobre uzasadnienie do tego, by wpływać na kontrakty między dwiema stronami. Owszem, jest trochę powodów, by państwo ingerowało w kwestie kredytów. Ale raczej chodzi o stabilizowanie rynku, tak żeby on się nie wywrócił, bo to pogrąży część społeczeństwa. Pamiętajmy, że w wolnorynkowym społeczeństwie, kiedy dwie strony zawierają jakąś umowę, to państwo się raczej nie wtrąca. Nikt nikogo nie zmusza, klienci się godzą i tyle.

Drugi wątek: drogi kredyt nie jest najważniejszym problemem. Problemem jest brak alternatyw dla kredytu. I tu jest cała dyskusja o polityce mieszkaniowej.

Która wraca przed każdymi wyborami, a potem nic się nie zmienia.

– Są jakieś doraźne działania, ale do systemowych reform nikt się nie pali. Istnienie alternatyw dla kredytów hipotecznych wymusiłoby pośrednio na bankach uatrakcyjnienie swojej oferty. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk zaprezentował niedawno program polityki mieszkaniowej rządu. Wygląda on mniej więcej tak: mamy kredyty i dojście do własności i mamy tych, którym trzeba pomagać. W jego ujęciu nie ma czegoś takiego, jak luka czynszowa, najem mieszkań. Nie ma polityki państwa, która nie służy temu, żeby wspomóc tych, których nie stać na najem, tylko wygenerować trend sprawiający, że rynek najmu staje się konkurencyjny. Takie pomysły kiedyś były: polegały na tym, żeby mobilizować kapitał, by inwestował w rynek najmu. Nigdy nie zostały zrealizowane. Mamy więc do czynienia z hegemonią kredytu hipotecznego i własności, w której trudno jest domagać się alternatyw.

Bo brakuje woli politycznej? Polska jest za biedna?

– Skąd! Jesteśmy bogatym państwem. To już nie jest opowieść o państwie na dorobku. To jest o tchórzostwie polityków, bo się boją ryzyka. Znaczna część polityki mieszkaniowej jest realizowana w Polsce przez samorządy. Rząd musiałby się zdecydować na silniejszą współpracę z samorządami, uzależniając się w pewnym sensie od tej współpracy.

Ale budowanie mieszkań nie jest jedynym rozwiązaniem. Rząd powinien sprzyjać powstawaniu alternatyw. Te alternatywy to: rozwój inwestycji publiczno-prywatnych oraz samorządowych. Unormowanie relacji między najemcami a wynajmującymi. W Polsce ten najem jest kompletnie nieuregulowany.

Coraz więcej jest na rynku tzw. mikroapartamentów. Pojawiło się nawet 8 mkw. do wynajęcia za ponad 2 tys. zł miesięcznie. Podobno w pięknej kamienicy.

– To dławi rozwój społeczny, nawet w prężnie rozwijających się ośrodkach. Ludzie pracujący w sektorze usług obsługujących bogatych w centrum muszą albo dojeżdżać z daleka, albo godzić się na takie warunki. De facto mówimy o tym, że mamy całkiem sporą grupę żyjącą w warunkach prekaryjnych w tym sensie, że bez pracy na stałe albo bez możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego wystarczającego na życie w mieście. Ta grupa żyje w zawieszeniu. Co więcej, wiemy z badań socjologicznych, że najemcy w Polsce są grupą, która ma relatywnie gorzej. Społecznie, strukturalnie, ale także wizerunkowo. Osoby, które są po 35. roku i nie posiadają własnego mieszkania – to też widać w badaniach „Szczęśliwy dom” – nabierają poczucia, że coś im w życiu nie wyszło. Jeśli pozostają w domu rodzinnym albo nie mają własnego mieszkania, mają niższą samoocenę.

Jeśli będziemy utrzymywać ten system, coraz trudniej będzie ludziom wyobrazić sobie, że w ogóle istnieje alternatywa dla kredytu hipotecznego. Co sytuuje nas wśród społeczeństw południa, w których więzi rodzinne są najważniejsze. Jeśli ma pan majątek w rodzinie albo ma pan kogoś, kto da coś panu na start, to jest pan w domu. W innej sytuacji awans społeczny, a nawet wyjście z domu rodzinnego, może być nie lada wyzwaniem.

A jak ktoś już ma ten kredyt, to jego pozycja społeczna rośnie?

– Ci, którzy wzięli kredyt i mają mieszkanie na własność, mają raczej wyższą samoocenę, poczucie, że odnieśli sukces. Jednak niezależnie od tego, biorąc kredyt hipoteczny, wchodzimy w relację z bankiem, która została zaprojektowana tak, żeby tam nie było dwóch równych stron. Rzadko kiedy kredytobiorcy przychodzi konstatacja – albo przychodzi późno – że to jest kontrakt, w którego interesie obie strony powinny pracować. Banki powinny być elastyczne, jeśli ktoś zachoruje, straci pracę, z jakichś powodów ma gorszy czas, normą powinno być zawieszanie albo zmniejszanie rat na kilka miesięcy. Rzadko się o tym w Polsce myśli, bo jesteśmy wychowani w rzeczywistości, w której jeśli tylko rata nie jest spłacona w terminie, bank uruchamia intensywną – mówiąc delikatnie – infolinię.

Społeczna historia kredytu jest o tym, że trzeba go spłacać i nie można o tym myśleć jako o kontrakcie, w którym są dwie równe strony. Wiele osób wkomponowuje kredyt w linię życia, na której jest założenie rodziny, wychowanie dzieci. Kredyt niesłychanie dobrze reprodukuje ogólną strukturę społeczną. Jeżeli pan jest w grupie właścicieli – to jest w porządku. Ale jeśli pan nie jest – ma pan pod górkę.

Polskie miasta zaczynają przypominać zachodnie, także w tym sensie, że coraz więcej osób jest wypychanych poza centra miast, a nawet poza ich granice. To jest normą w USA i na zachodzie Europy, że pielęgniarki, nauczyciele, strażacy, policjanci nie mogą mieszkać w miastach, w których pracują – a to są istotne zawody dla funkcjonowania tych miast – bo za drogo.

– Dokładnie tak. Produkujemy społeczeństwo, w którym duże miasta koncentrujące kapitał i pracę są zależne od siły roboczej pracującej w sektorze usług, która już nie jest klasą robotniczą, nie jest skoszarowana w dużych zakładach pracy, nie ma jednej tożsamości, tylko jest rozdrobniona. I która zaciska zęby i zasuwa codziennie po 50-100 km. Segregacja przestrzenna będzie się pogłębiała. Powstają nowe drogi, ale tu jest kolejne pytanie: czy Warszawa zainwestuje w porządne połączenia metropolitalne, czy będzie myślała o zaspokajaniu rosnących potrzeb samych mieszkańców?

Można coś zrobić, żeby kredyty były tańsze?

– To jest pytanie o politykę mieszkaniową. Potrzebny byłby nacisk społeczny na polityków.

A czemu go nie ma?

– Bo hegemonia własności, która cały czas w Polsce obowiązuje, się jakoś tam sprawdza. Bogacimy się, ulice są coraz ładniejsze. „Niech znajdzie dobrą pracę, niech weźmie kredyt”, że przypomnę słynne słowa Bronisława Komorowskiego. W tym jest też opowieść o różnicach pokoleniowych. Współcześni rodzice brali kredyty w zupełnie innych warunkach niż ich dorosłe dziś dzieci. Dzieci mają pod górkę, a rodzice mówią: oni wszystko dostali! Dostali pieniądze na wkład własny i tak dalej.

Skąd się te przekonania w Polakach wzięły? Z doświadczenia lat 90.?

– Coraz częściej opisuje się lata 90. w socjologii – w ekonomii i politologii wciąż nie – jako czas traumatyczny. Dopiero zaczynamy widzieć, że to, co było indywidualnie przeżywane jako zaciśnięcie zębów i droga do sukcesu, było okupione ogromnym wysiłkiem, że koszty społeczne są bardzo wysokie i wykraczały daleko poza to, że ktoś pracował od rana do wieczora i był nieustannie zmęczony. One się rozlewały na rodziny, na znaczą część społeczeństwa. Wielkomiejska klasa średnia osiągnęła to, czego chciała. Ale w wielu małych miejscach świat się zawalił. To była mocna lekcja gotowości na niepewność, przyzwyczajenie do niepewności, do zbyt ciężkiej pracy, ale też na przykład do tego, że kredytobiorca jest w relacji z bankiem tą słabszą, jakby mniej ważną stroną. To wszystko wrosło w społeczeństwo. I ma swoje konsekwencje.

To będzie dalej szło w tym kierunku? Coraz droższe mieszkania, droższy wynajem, drogie kredyty?

– Nie. W Polsce pojawia się nowa under class – imigranci, którzy nie mają żadnych praw i są traktowani jako tania siła robocza. O ich miejscu w społeczeństwie w ogóle się nie mówi. Mamy zmniejszającą się populację Polaków i rosnącą populację tych, którzy nie są prawdziwymi Polakami. Dostępność mieszkań jest sprawą kluczową. Presja, także symboliczno-kulturowa, na to, żeby ten problem rozwiązać, będzie rosła. Pewne zmiany już widać. Na przykład to, że rząd nie mógł wprowadzić kredytu 0 proc., bo koszty polityczne byłyby zbyt wysokie. Więc kruszenie tego systemu jakoś tam postępuje. Pytanie, czy nie zbyt wolno w stosunku do potrzeb społecznych. I jak długo będzie rosło poparcie dla radykalnych sił prawicowych, które mówią: won z tym państwem, prywatyzujmy wszystko, co się da.

Koalicja Obywatelska dość długo broniła kredytu 0 proc., mimo że wszyscy widzieli, co się stało, kiedy PiS wprowadziło tani kredyt, jak bardzo wzrosły ceny mieszkań. Zmowa? Spisek? Czy to kwestia ideologii?

– Te rzeczy się nie wykluczają, niestety. Na przykład większość polityków Platformy uważa, że ludziom należy dawać kredyt. Nie możemy z tego zrezygnować, to jest nasz elektorat. Polityka mieszkaniowa nie wychodzi, ale ludzie biorą kredyty. Możemy dorzucić trochę pieniędzy tym, za których nie czujemy się odpowiedzialni, wtedy zawsze będzie można powiedzieć, że pomogliśmy najbardziej potrzebującym.

Kolejny element: najemcy są w Polsce całkowicie zdezorganizowani. Jak pan zorganizuje konferencję o mieszkalnictwie, to przyjdą przedstawiciele banków, deweloperów, politycy przyjdą. A po drugiej stronie nie będzie żadnej organizacji, bo nie ma takich organizacji mieszkańców, najemców, które byłyby na tyle silne, żeby były realnym partnerem do dyskusji.

I trzeci element: deweloperzy i bankowcy przewijają się dość mocno w biografiach polityków wszystkich opcji. To nawet nie chodzi o spisek, to jest po prostu pewien światopogląd, który wielu polityków przyjmuje.

A ja myślałem, że siedzą w kieszeniach deweloperów.

– To też na pewno warto brać pod uwagę. Prawdą jest, że transfer know-how o gospodarce, budownictwie i tak dalej idzie po linii przedsiębiorców, a nie samorządowców. A więc raczej to wychodzi od deweloperów, bankierów i tak dalej. Jest w Polsce grupa samorządowców, którzy dają sobie radę z mieszkaniówką, ale oni są raczej spoza pierwszego szeregu. Warto ich posłuchać.

Państwo powinno raczej ułatwiać dostanie kredytu czy tworzyć alternatywy?

– Udostępnianie kredytu zwiększa ryzyko systemowe. W skrajnych przypadkach może doprowadzić do wywrotki całego systemu. Taka jest natura systemów opartych na monopolu własności i kredytów hipotecznych. Dlatego państwo powinno tworzyć alternatywy. Możemy z całą pewnością powiedzieć, że ekonomicznie niemożliwa jest sytuacja, w której każdy kupuje mieszkanie na kredyt, niezależnie od tego, czy on jest drogi, czy tani. Będzie coraz więcej ludzi, których ten system wyrzuci na margines.