W czerwcu 2025 roku rynek pierwotny w największych polskich miastach pokazał mieszane sygnały. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu praktycznie się nie zmieniły, co sugeruje chwilowe wyhamowanie wzrostów po wcześniejszych dynamicznych miesiącach. Inaczej było w Krakowie, Łodzi i na terenie Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie ceny wzrosły o około 1 proc., potwierdzając, że presja popytowa wciąż tam nie słabnie.
– Pierwsze półrocze tego roku upłynęło w większości metropolii pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Oczywiście zdarzały się jej wzloty. Pamiętajmy jednak, że dzieje się tak nie tylko wtedy, gdy deweloperzy podnoszą ceny mieszkań. Ten sam efekt może przynieść pojawienie się na rynku droższych lokali, wyprzedaż najtańszych lokali albo kombinacja obydwu czynników. W czerwcu z taką sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Łodzi – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ofertowe ceny mieszkań w czerwcu
Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w czerwcu w Łodzi do oferty trafiła duża liczba nowych mieszkań ze średnią ceną przekraczającą 13,8 tys. zł za metr kwadratowy. To wysoki poziom jak na ten rynek. Jednocześnie kupujący chętniej wybierali tańsze lokale – średnio po ok. 10,8 tys. zł za metr. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań oferowanych przez łódzkich deweloperów wzrosła o 1 proc., do niespełna 11,6 tys. zł/m kw.
Podobny mechanizm był widoczny w Krakowie, gdzie średnia cena nowych mieszkań wyniosła ok. 16,8 tys. zł/m kw. Natomiast w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,4 tys. zł/m kw.) na 1-proc. wzrost średniej ceny wpłynęła głównie wyprzedaż relatywnie tanich lokali.
Co ciekawe, w Poznaniu (13,4 tys. zł/m kw.) i Wrocławiu (ok. 14,7 tys. zł/m kw.) średnia cena sprzedanych mieszkań była wyższa niż tych wprowadzanych na rynek. Mimo to ogólna średnia ofertowa cena metra kwadratowego w tych miastach pozostała na poziomie z maja. Nie zmieniła się także w Warszawie i Trójmieście, choć w tym ostatnim przypadku dopiero pełne dane pokażą, czy po majowej 2-proc. podwyżce rynek wraca do stabilizacji.
Ceny mieszkań – czerwiec 2024 i 2025
Analitycy BIG DATA RynekPierwotny.pl porównali średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań z czerwca 2025 roku do czerwca 2024 roku. Wyniki pokazują, że w większości metropolii różnica rok do roku nadal się zmniejsza.
Na przykład we Wrocławiu jeszcze w styczniu ceny były o 12 proc. wyższe niż rok wcześniej, natomiast w czerwcu przewaga ta spadła do 5 proc. Odmienna sytuacja występuje w Trójmieście, gdzie dynamika wzrostu przyspieszyła – w styczniu średnia cena metra była wyższa o 8 proc. rok do roku, a w czerwcu już o 10 proc.
Porównując średnie ceny z czerwca tego roku do analogicznego okresu rok wcześniej, warto zauważyć, że był to kolejny miesiąc, w którym w większości metropolii różnica cen stopniała. Przykładowo we Wrocławiu w styczniu wynosiła 12 proc., a w czerwcu – 5 proc. Na przeciwnym biegunie znalazło się Trójmiasto, gdzie w czerwcu średnia cena metra kwadratowego była o 10 proc. wyższa niż rok temu, podczas gdy w styczniu różnica wynosiła 8 proc.
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, po sześciu miesiącach największe szanse na tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r. wciąż zachowuje Warszawa. W czerwcu zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w ujęciu rocznym wyniosła tu jedynie 2 proc. W Krakowie, Łodzi i Poznaniu było to 3 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 5 proc.
– Dzięki majowej obniżce stóp procentowych poprawiła się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Wygląda jednak na to, że wielu wciąż wstrzymuje się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na dalszy rozwój wypadków. Ceny są na tyle wysokie, a oferta tak duża, że nie trzeba podejmować decyzji zakupowej pod presją czasu – ocenia Marek Wielgo.
Ceny mieszkań a stopy procentowe
Eksperci z serwisu RynekPierwotny.pl wskazują, że jeszcze miesiąc temu rynek oczekiwał kolejnej obniżki stóp procentowych w lipcu. Jednak m.in. z powodu niepokojów politycznych na Bliskim Wschodzie Rada Polityki Pieniężnej najprawdopodobniej utrzyma je na obecnym poziomie.
Ich zdaniem, do wznowienia cyklu obniżek mogłoby dojść najwcześniej we wrześniu. W takiej sytuacji raczej nie należy się spodziewać wyraźnego ożywienia sprzedaży nowych mieszkań, choć jednocześnie oferta na rynku może zacząć się kurczyć.
Średnia cena metra kwadratowego prawdopodobnie wzrosłaby wtedy nieznacznie, ale kupujący nadal mogliby liczyć na ustępstwa cenowe ze strony deweloperów.
