Właściciele nieruchomości, na których stoją słupy energetyczne lub przebiegają linie wysokiego napięcia, często nie mogą swobodnie korzystać z działki. Taka infrastruktura potrafi skutecznie utrudnić zabudowę, ograniczyć powierzchnię użytkową, a nawet przekreślić plany budowy domu. Co ważne, w wielu sytuacjach można domagać się od przedsiębiorstwa energetycznego znacznej rekompensaty finansowej.
Kiedy przysługuje odszkodowanie od zakładu energetycznego?
Roszczenie pojawia się wtedy, gdy firma energetyczna korzysta z gruntu bez podstawy prawnej. Ma to miejsce m.in. gdy słupy lub linie postawiono bez zgody właściciela, nie zawarto umowy o ustanowieniu służebności przesyłu, brak jest decyzji administracyjnej zezwalającej na zajęcie terenu, a w księdze wieczystej nie widnieje wpis o służebności.
Do dochodzenia roszczeń uprawniony jest przede wszystkim właściciel nieruchomości, a w niektórych przypadkach także użytkownik wieczysty. Na początku trzeba ustalić, kto zarządza daną siecią – zwykle jest to lokalne przedsiębiorstwo energetyczne, które można zidentyfikować np. na fakturze za prąd lub w rejestrach operatorów przesyłowych.
Kiedy słupy na działce uzasadniają rekompensatę?
Odszkodowania można żądać, gdy infrastruktura energetyczna uniemożliwia lub utrudnia zabudowę, obniża wartość rynkową działki, zmniejsza jej funkcjonalność przez konieczność wyznaczenia pasa ochronnego lub została posadowiona bez tytułu prawnego.
W takiej sytuacji właściciel może domagać się wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości, ustanowienia służebności przesyłu za zapłatą, a w niektórych przypadkach – jeśli urządzenia są nieużywane – nawet ich usunięcia.
Jak sprawdzić służebność i zasiedzenie?
Informacje o tym, czy urządzenia energetyczne znajdują się na działce legalnie, można znaleźć w księdze wieczystej. Online da się ją przejrzeć w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości, a odpowiedni wpis dotyczący służebności przesyłu znajduje się w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Brak takiej informacji może być podstawą do żądania zapłaty lub usunięcia słupów.
Trzeba jednak pamiętać o instytucji zasiedzenia. Przedsiębiorstwo energetyczne może nabyć prawo do korzystania z gruntu po 20 latach działania w dobrej wierze lub po 30 latach, jeśli miało świadomość braku podstawy prawnej. Im dłużej linia stoi na działce, tym większe ryzyko utraty roszczeń.
Przedawnienie roszczeń i wpływ planu miejscowego
Nawet jeśli nie doszło do zasiedzenia, właściciel nie może zwlekać bez końca. Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania przedawniają się po 6 latach. Bieg tego terminu można jednak przerwać, np. poprzez złożenie pozwu do sądu lub wniosku o próbę ugodową – wtedy liczenie zaczyna się od nowa.
Obecność słupów i linii często skutkuje wyznaczeniem w planie zagospodarowania tzw. stref ochronnych. Oznacza to ograniczenia w zabudowie, zakaz sadzenia wysokich drzew czy prowadzenia określonej działalności. Wszystko to obniża wartość nieruchomości, a właśnie spadek wartości jest podstawą do wyliczenia wysokości odszkodowania.
Ile można dostać i jak wygląda procedura?
Wysokość rekompensaty określa rzeczoznawca majątkowy. Pod uwagę brane są m.in. aktualna wartość rynkowa działki, rodzaj i napięcie linii, wielkość obszaru wyłączonego z użytkowania oraz spadek atrakcyjności gruntu pod zabudowę lub sprzedaż. W praktyce odszkodowania sięgają od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Aby skutecznie ubiegać się o wypłatę, warto:
- sprawdzić księgę wieczystą i miejscowy plan zagospodarowania,
- ustalić właściciela sieci energetycznej,
- zgromadzić dowody (zdjęcia, mapy, dokumenty administracyjne),
- wezwać przedsiębiorstwo do zapłaty, wskazując konkretną kwotę,
- zlecić wycenę rzeczoznawcy,
- spróbować negocjacji ugodowych,
- w razie braku porozumienia – skierować sprawę do sądu.
Kluczowe jest sprawdzenie, czy zakład energetyczny dysponuje ważnym tytułem prawnym do korzystania z gruntu. Jeżeli nie – właściciel ma realną szansę na uzyskanie istotnej finansowo rekompensaty.
