Od 28 stycznia obowiązują nowe przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych. Nowelizacja ustawy zmieniła sposób funkcjonowania nie tylko samych spółdzielni, ale też podmiotów związanych z ich działalnością. Nowe regulacje obejmują organy spółdzielni, przedsiębiorców posiadających w nich lokale, zarządców nieruchomości, kancelarie prawne oraz firmy zajmujące się obsługą zebrań i głosowań.
Zmiany mają przede wszystkim charakter organizacyjny. W praktyce oznacza to konieczność dostosowania wzorów pełnomocnictw, regulaminów walnych zgromadzeń i procedur weryfikacji uczestników. Dziś nawet formalne zaniedbania mogą stać się podstawą do kwestionowania uchwał, dlatego poprawność dokumentów zyskała jeszcze większe znaczenie.
Zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe zasady pełnomocnictw
Jedna z najważniejszych zmian dotyczy pełnomocnictw udzielanych przez członków będących osobami fizycznymi. Zgodnie z nowymi przepisami pełnomocnikiem może być wyłącznie osoba bliska, z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu, a także adwokat, radca prawny lub inny członek tej samej spółdzielni. Oznacza to, że pracownicy firm oraz stali współpracownicy spoza ustawowego katalogu nie mogą głosować na podstawie takiego umocowania.
Pełnomocnictwa, które nie spełniają nowych wymogów, tracą skuteczność bez potrzeby ich formalnego odwołania. Jeżeli pełnomocnikiem ma zostać osoba bliska, konieczne jest dodatkowe oświadczenie potwierdzające ten status. Dokument składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej, a za nieprawdziwe oświadczenie grozi grzywna.
Zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych. Liczy się termin i osobisty głos
Nowe przepisy wprowadzają także ścisłe terminy. Pełnomocnictwo musi zostać doręczone do spółdzielni najpóźniej trzy dni przed walnym zgromadzeniem albo jego pierwszą częścią. Oznacza to konieczność wcześniejszego przygotowania dokumentów, szczególnie wtedy, gdy dany podmiot zarządza większą liczbą lokali.
Nowelizacja przewiduje również zakaz głosowania przez pełnomocnika w sprawach wyboru i odwołania członków zarządu oraz rady nadzorczej. W takich sytuacjach głos można oddać wyłącznie osobiście. Dodatkowo spółdzielnie zostały wyłączone z rozwiązań pozwalających na zdalne posiedzenia i głosowania w trybie covidowym, co kończy praktykę głosowań obiegowych zamiast stacjonarnych walnych zgromadzeń.
Zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe procedury i większy formalizm
Zmiany objęły też procedury wyodrębniania lokali. Jeśli spółdzielnia pozostaje bezczynna, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu, w tym wniesienie powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Doprecyzowano również zasady dochodzenia roszczeń dotyczących przeniesienia własności gruntu przyległego do budynku.
W takich sprawach konieczne jest prawidłowe oznaczenie właścicieli oraz zarządu działającego w ich imieniu. Nowe przepisy rozszerzyły też katalog podmiotów, które mogą działać jako społeczna agencja najmu. Taką funkcję może teraz pełnić również spółdzielnia mieszkaniowa na podstawie umowy zawartej z gminą. Całość zmian oznacza dla spółdzielni konieczność dokładnego przeglądu procedur, dokumentów i zasad organizacji walnych zgromadzeń. Im większy formalizm, tym większe znaczenie ma prawidłowe przygotowanie każdej czynności.
