Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to kluczowy dokument gminny (uchwała rady gminy), który określa przeznaczenie danego terenu, warunki zabudowy oraz sposób zagospodarowania działki. najkrócej rzec zbiorąc – dokument precyzyjnie wskazuje, co można na działce wybudować, a co jest zabronione.
Zgodnie z prawem, właściciel działki może wystąpić do gminy z wnioskiem o ustalenie odszkodowania, jeżeli uważa, że na skutek uchwalenia miejscowego planu wartość jego nieruchomości spadła – art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tak właśnie zrobili mieszkańcy Poznania.
Plan zagospodarowania pobudza mieszkańców do działania
Zgodnie z przepisami gmina ma sześć miesięcy na rozpatrzenie wniosku. Jeżeli w tym terminie nie uzna roszczenia, właściciel nieruchomości może wytoczyć powództwo do sądu. W Poznaniu przed sądem toczy się już 48 spraw o odszkodowanie. Roszczenia zazwyczaj dotyczą nieruchomości, które zostały przeznaczone pod zieleń, a w dalszej kolejności pod budowę drogi.
Najwyższe roszczenie, bo o 123 mln zł, dotyczy planu miejscowego obowiązującego od 2013 roku. Właściciel nieruchomości jest zdania, że wcześniej mógł ją korzystniej zagospodarować, ponieważ plan umożliwiał m.in. zabudowę mieszkaniową.
– Kwota wskazana w pozwach kierowanych przez właścicieli do sądu oparta jest głównie na subiektywnych ich oczekiwaniach. W wyniku przeprowadzonego przez sąd postępowania może się okazać, że powództwo zostanie oddalone na skutek braku szkody planistycznej lub sąd stwierdzi, że co prawda ona nastąpiła, lecz jest o znacznie niższej wartości niż pierwotnie wskazywali powodowie – tłumaczyła Portalowi Samorządowemu Dominika Radłowska-Zelent, zastępczyni dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w poznańskim magistracie.
W 2025 roku Poznań co prawda wypłacił roszczenia, ale znacznie mniejsze niż chcieli właściciele nieruchomości. W pozwach sądowych opiewały na kwotę około 13 mln zł, a wyniku wyroków sądowych miasto ostatecznie wypłaciło kwotę około 4,6 mln zł.
Plany miejscowe przesunięte w czasie – ale tylko nieznacznie
Reforma planowania przestrzennego w Polsce wymusza na gminach wprowadzenie planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 roku, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań. Kluczowa zmiana ogranicza wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) – będą one możliwe tylko na terenach wskazanych w planie ogólnym. Jeśli działka nie trafi do obszaru zabudowy w nowym planie, nie będzie można uzyskać pozwolenia na budowę.
Co więcej, brak uchwalonego planu ogólnego przez gminę do końca sierpnia zablokuje możliwość wydawania nowych decyzji WZ
Przesunięty został również termin wejścia w życie przepisu rozszerzającego zakres danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz termin udostępniania tych danych w Rejestrze Urbanistycznym o trzy lata, czyli do 1 lipca 2029 roku.
