Jeszcze kilkanaście lat temu zakup mieszkania często zaczynał się od prostego pytania: w której dzielnicy warto zamieszkać? W największych polskich miastach funkcjonował wyraźny podział na lokalizacje prestiżowe i te uznawane za mniej atrakcyjne. Dziś jednak rynek nieruchomości coraz częściej pokazuje, że takie schematy przestają mieć znaczenie.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ceny mieszkań coraz słabiej zależą od historycznej reputacji dzielnicy, a coraz mocniej od konkretnej inwestycji i jej najbliższego otoczenia.
– Reputacja dzielnicy przez lata była uproszczoną oceną jakości życia i atrakcyjności lokalizacji. Znaczenie miały m.in. bezpieczeństwo, infrastruktura, dostęp do usług czy charakter zabudowy. To wpływało na postrzeganie całej dzielnicy i poziom cen mieszkań – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jedna dzielnica, wiele różnych cen
Choć różnice między poszczególnymi częściami miast nadal są widoczne, coraz większe znaczenie mają rozbieżności występujące w obrębie samych dzielnic. Dobrym przykładem jest Warszawa. Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Śródmieściu wynosi około 39,9 tys. zł, podczas gdy na Białołęce jest to około 13,6 tys. zł.
Jednak za średnimi kryje się znacznie bardziej złożony obraz rynku.
– Coraz bardziej widoczne stają się jednak różnice cenowe w obrębie samych dzielnic. Na Białołęce deweloperzy oferują zarówno mieszkania kosztujące mniej niż 9 tys. zł za metr kwadratowy, jak i lokale wyceniane na blisko 20 tys. zł za metr. Oznacza to, że nawet w relatywnie tańszych częściach miasta można dziś znaleźć mieszkania z bardzo różnych półek cenowych – zauważa Marek Wielgo.
Podobne zjawisko widać także poza stolicą. W Łodzi najtańsze pozostają Górna i Bałuty, gdzie średnia cena nowych mieszkań wynosi odpowiednio ok. 10,8 tys. i 10,9 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy w Śródmieściu przekracza 13 tys. zł. Mimo to również w tych tańszych dzielnicach pojawiają się inwestycje wyraźnie droższe od lokalnej średniej.
W Poznaniu Grunwald i Jeżyce należą do najtańszych lokalizacji, ze średnimi cenami na poziomie ok. 13,5–13,6 tys. zł za metr kwadratowy. Jednocześnie część oferowanych tam mieszkań kosztuje już ponad 15 tys. zł za metr.
Jeszcze większe różnice widoczne są we Wrocławiu. Na Fabrycznej średnia cena wynosi ok. 13,2 tys. zł za metr kwadratowy, ale w obrębie tej samej dzielnicy można znaleźć zarówno mieszkania za ok. 9 tys. zł, jak i lokale wyceniane nawet na 20 tys. zł za metr.
Również w Katowicach średnie ceny nie oddają pełnego obrazu rynku. W Zespole Dzielnic Śródmiejskich, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio ok. 13,2 tys. zł, dostępne są także mieszkania znacznie tańsze.
Z kolei w Trójmieście rozpiętość cen jest jeszcze większa – od ok. 10,6 tys. zł za metr kwadratowy w gdyńskim Chwarznie-Wiczlinie do ok. 27 tys. zł w gdańskiej Oliwie.
Praga już nie jest tańszą alternatywą
Najbardziej spektakularnie zmiany widać jednak w Warszawie. Przez lata Wilanów uchodził za symbol nowoczesnego, prestiżowego adresu, podczas gdy Praga musiała walczyć ze stereotypami dotyczącymi bezpieczeństwa i jakości życia.
Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Średnia cena nowych mieszkań na Pradze Południe sięga około 20,4 tys. zł za metr kwadratowy i jest wyższa niż w Wilanowie, gdzie wynosi około 19,9 tys. zł. Także Praga Północ coraz bardziej zbliża się do poziomów cenowych kojarzonych z najpopularniejszymi dzielnicami stolicy.
– Nie oznacza to oczywiście, że wszystkie dzielnice stały się podobne. W każdej można znaleźć zarówno inwestycje premium, jak i wyraźnie tańsze projekty. Jeszcze kilka lat temu „dobra dzielnica” zwykle oznaczała wysoki poziom cen niemal całego rynku. Dziś coraz większe znaczenie ma konkretna inwestycja, standard projektu i najbliższe otoczenie – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Liczy się adres, ale coraz bardziej konkretny
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl znaczenie historycznych opinii o dzielnicach będzie w kolejnych latach nadal maleć. Kupujący coraz dokładniej analizują nie tylko samą lokalizację, ale także jakość przestrzeni wokół inwestycji, dostępność komunikacji miejskiej, terenów zielonych czy usług.
– Reputacja dzielnic nadal ma znaczenie, ale przestała być głównym wyznacznikiem cen mieszkań. Coraz większą rolę odgrywa konkretna lokalizacja inwestycji, jej standard, otoczenie i dostępność infrastruktury – komentuje Marek Wielgo.
Ekspert zwraca uwagę, że administracyjne granice dzielnic często obejmują bardzo zróżnicowane obszary. Obok nowoczesnych osiedli znajdują się starsze części miasta wymagające rewitalizacji, co sprawia, że jedna średnia cena coraz słabiej oddaje rzeczywisty obraz rynku.
– Coraz częściej o wartości mieszkania decyduje więc nie sama dzielnica, ale konkretne osiedle, ulica czy nawet fragment kwartału zabudowy. Dodatkowo administracyjne granice dzielnic obejmują często bardzo zróżnicowane obszary – zarówno dobrze skomunikowane i nowoczesne, jak i peryferyjne lub wymagające rewitalizacji. W praktyce oznacza to, że granice administracyjne coraz słabiej tłumaczą realne różnice cen mieszkań – podsumowuje Wielgo.
