Do niedawna wielu właścicieli mieszkań traktowało najem krótkoterminowy jako prosty sposób na dodatkowy zarobek. Wystarczyło założyć konto na platformie rezerwacyjnej, przygotować lokal i przyjmować gości. Dziś ten rynek wygląda zupełnie inaczej. Pojawiają się nowe regulacje, rosną obowiązki podatkowe, a goście oczekują standardów zbliżonych do hotelowych. O tym, dlaczego kończy się era spontanicznego wynajmu i kto będzie zarabiał na Bookingu oraz Airbnb w najbliższych latach, rozmawiam z Ewą Wielgórską, prezes zarządu Fairy Flats.
Beata Anna Święcicka, „WPROST”: Coraz częściej mówi się, że kończy się era spontanicznego najmu krótkoterminowego. Rzeczywiście wchodzimy w etap pełnej profesjonalizacji rynku?
Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats: Jeszcze niedawno właściciel mieszkania, który myślał o najmie krótkoterminowym, zadawał głównie jedno pytanie: „Ile mogę zarobić za dobę?”. Dziś coraz częściej słyszę inne: „Czy dam radę robić to bezpiecznie, legalnie i bez konfliktu z sąsiadami?”.
To najlepszy dowód na to, że rynek dojrzewa. Booking i Airbnb pękają w szwach, Polska notuje rekordowe wyniki, ale wraz z boomem kończy się czas najmu prowadzonego „przy okazji”.
Najem krótkoterminowy przestaje być sposobem na dorobienie do kredytu bez większych formalności. Staje się normalną usługą noclegową – z rejestracją, podatkami, odpowiedzialnością i coraz większą presją na profesjonalną obsługę.
Wokół najmu krótkoterminowego trwa dziś gorąca dyskusja. Pomysłów na nowe regulacje jest sporo. Który kierunek zmian uważa pani za bardziej racjonalny?
W debacie są dziś dwa główne kierunki regulacji. Rządowy projekt stawia przede wszystkim na rejestrację, numer identyfikacyjny lokalu, Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, kary za brak wpisu, kontrole oraz uprawnienia gmin do wyznaczania stref ograniczeń. To podejście systemowe: najpierw policzyć rynek, zobaczyć skalę zjawiska, a potem dawać samorządom narzędzia do reagowania tam, gdzie najem krótkoterminowy realnie zaburza funkcjonowanie miasta.
Projekt Polski 2050 szedł dalej w stronę oddania władzy nad sposobem użytkowania lokali wspólnotom i spółdzielniom. Rozpętała się awantura, a projekt był szeroko debatowany w Sejmie, gdyż część osób uważa, że wspólnota powinna decydować o tym, co robimy z mieszkaniem, a część jest zdania, że to zbyt duża ingerencja we własność prywatną. W Polsce nie ma jednomyślności, by to wspólnota była recenzentem tego, kto w lokalu może zamieszkać, a kto nie, szczególnie że w budynkach znajdują się także lokale użytkowe, takie jak gabinety czy kancelarie.
W kontekście wynajmu krótkoterminowego warto też pamiętać, że w atrakcyjnych turystycznie kamienicach czy apartamentowcach znaczna część lokali należy już do inwestorów. W takim miejscu mechanizm zgody może zostać przechwycony przez tych, którzy na najmie zarabiają. Zamiast chronić mieszkańców, utrwali kierunek: ten budynek zostaje quasi-hotelem, tamten próbuje się bronić, a miasto traci spójny obraz sytuacji.
Dlatego lepszy kierunek to regulacja warstwowa: rejestr i dane z platform jako baza, miejskie limity i strefy tam, gdzie problem jest największy, a wspólnoty jako ważny, ale nie główny filtr. Wspólnoty powinny mieć prawo do reagowania na uciążliwości, egzekwowania regulaminów i rozliczania wyższej eksploatacji. Nie powinny jednak zastępować samorządu w prowadzeniu polityki mieszkaniowej.
Jak reaguje rynek w oczekiwaniu na wejście przepisów?
Z mojej perspektywy najciekawsze jest to, że rynek zaczyna regulować się jeszcze zanim ustawy realnie zaczną działać. Do nas, jako średniej wielkości operatora najmu, trafia coraz więcej właścicieli, którzy do tej pory prowadzili najem samodzielnie. Mieli mieszkanie, konto na platformie, panią do sprzątania i poczucie, że „jakoś to działa”. Teraz coraz częściej mówią wprost: nie chcę już sam ponosić ryzyka.
Co jest powodem tak radykalnej zmiany?
Powody są różne. Jedni boją się nowych wymogów rejestracyjnych. Inni nie są pewni, czy powinni mieć działalność gospodarczą. Jeszcze inni dowiadują się po czasie, że przy korzystaniu z zagranicznych platform pojawiają się obowiązki VAT-owskie, nawet jeśli sami nie są czynnymi podatnikami VAT, np. obowiązek zapłaty VAT od importu usług. Do tego dochodzą informacje o kontrolach skarbowych osób wynajmujących poprzez platformy rezerwacyjne.
To wszystko powoduje, że najem krótkoterminowy przestaje być zajęciem „po godzinach”. Właściciel może oczywiście nadal robić wszystko sam, ale musi liczyć się z tym, że będzie nie tylko gospodarzem, lecz także księgowym, administratorem, osobą od regulaminów, reklamacji, szkód, cen dynamicznych i kontaktu z gośćmi.
Jak nowe regulacje mogą wpłynąć na osoby korzystające z Booking.com czy Airbnb?
Na razie platformy nie wymagają jeszcze od gospodarzy nowych centralnych numerów, bo w Polsce nie działa jeszcze docelowy system, do którego takie numery miałyby być wpisywane (ruszy prawdopodobnie w październiku br.). Właściciele funkcjonują więc w okresie przejściowym. Część z nich ma obecnie lokalne, gminne numery rejestracyjne, ale nie oznacza to automatycznie zgodności z przyszłym centralnym systemem.
Zakładam, że technicznie zmiana będzie dość prosta: na Booking, Airbnb i innych portalach pojawi się nowe pole, w które trzeba będzie wpisać numer identyfikacyjny z bazy. Prawdziwa zmiana nie będzie jednak w formularzu, tylko w odpowiedzialności. Oferta bez numeru albo z błędnymi danymi stanie się łatwiejsza do wykrycia. Platformy będą musiały współpracować z administracją, a państwo wreszcie zobaczy skalę rynku.
Skoro najem krótkoterminowy wymaga coraz więcej pracy, dlaczego właściciele wciąż tak chętnie go wybierają?
W debacie publicznej często zakłada się, że właściciele wybierają najem krótkoterminowy wyłącznie dlatego, że chcą więcej zarobić. To tylko część prawdy.
Wielu właścicieli boi się najmu długoterminowego. Obawiają się utraty kontroli nad mieszkaniem, problemów z nierzetelnym najemcą, długiej ścieżki odzyskiwania lokalu i kosztownych sporów. Krótki najem daje im poczucie większej elastyczności: mogą częściej wejść do mieszkania, szybciej zareagować na zniszczenia, zmienić strategię, a czasem korzystać z lokalu samodzielnie.
Ale ta elastyczność ma swoją cenę. Najem krótkoterminowy wymaga obsługi. Goście piszą wieczorami, pytają o parking, proszą o wcześniejsze zameldowanie, zgłaszają awarie, mylą kod do drzwi, oczekują czystości hotelowej i natychmiastowej reakcji. To nie jest pasywny dochód jeśli zajmujemy się wszystkim sami. Dlatego coraz więcej osób decyduje się przekazać obsługę wyspecjalizowanym operatorom — nie po to, by zdjąć z siebie odpowiedzialność, lecz by uporządkować procesy, podatki, komunikację z gośćmi i reagowanie na problemy.
Załóżmy, że ktoś właśnie planuje wystawić mieszkanie na wynajem krótkoterminowy. Od czego powinien zacząć?
Po pierwsze, policzyć. Nie mnożyć ceny za dobę przez 30 dni, tylko uwzględnić sezonowość, prowizje platform, podatki, sprzątanie, pranie, naprawy, puste terminy i własny czas.
Po drugie, sprawdzić formalności: ewidencję, podatki, VAT od usług platform, regulamin wspólnoty, obowiązki bezpieczeństwa i przyszłe wymogi rejestracyjne.
Po trzecie, przygotować mieszkanie nie pod zdjęcia, lecz pod powtarzalną usługę. Liczy się wygodne łóżko, porządna pościel, czysta łazienka, sprawne Wi-Fi, prosta instrukcja zameldowania, czujnik dymu, regulamin i kontakt awaryjny.
Po czwarte, zadbać o sąsiadów. W najmie krótkoterminowym dobra relacja ze wspólnotą jest elementem zarządzania ryzykiem. Jeden problematyczny weekend potrafi zniszczyć więcej niż kilka dobrych recenzji naprawi.
Na koniec pytanie najważniejsze dla właścicieli mieszkań: czy najem krótkoterminowy nadal się opłaca?
Tak, ale coraz mniej opłaca się amatorom. Najem krótkoterminowy nadal może być bardzo dobrym modelem w lokalizacjach turystycznych, biznesowych i sezonowych. Może dawać właścicielowi większą elastyczność niż najem długoterminowy. Może też odpowiadać na realne potrzeby gości: rodzin, pracowników w delegacji, osób przyjeżdżających na leczenie, wydarzenia sportowe czy targi.
Ale wchodzimy w etap, w którym przewagę będą mieli ci, którzy traktują ten rynek poważnie. Będą znać przepisy, mieć uporządkowane podatki, sprawdzone procedury, kontakt do serwisu, dobre sprzątanie i jasne zasady dla gości.
Boom na Booking i Airbnb nie znika. Zmienia się tylko odpowiedź na pytanie, kto będzie umiał na nim zarabiać. Coraz rzadziej będzie to właściciel, który „wrzucił mieszkanie do internetu”. Coraz częściej — ten, kto potraktuje najem krótkoterminowy jak profesjonalną usługę.
Dziękuję za rozmowę.
BIO:
Ewa Wielgórska – założycielka i prezes zarządu Fairy Flats, firmy zajmującej się zarządzaniem wynajmem krótko- i średnioterminowym apartamentów. Posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze inwestorów na rynku mieszkaniowym. Specjalizuje się w budowaniu pasywnego dochodu z nieruchomości, kompleksowej obsłudze najmu, remontach oraz zabezpieczaniu właścicieli przed ryzykami związanymi z wynajmem.
