Dublin: Jak big techy wpłynęły na ceny mieszkań [FILIP SPRINGER]

Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.

15 tysięcy. Tyle osób w Irlandii nie ma dziś własnego dachu nad głową. Widać to już od dawna na ulicach Dublina, których stałym elementem krajobrazu są namioty rozstawione przez bezdomnych. Bezdomność dotyka tu nie tylko pojedyncze osoby, ale całe rodziny. Dość powiedzieć, że w 2025 roku w stolicy Irlandii w awaryjnych noclegowniach i hotelach przebywało aż 3600 dzieci.

Jakby tego było mało, bezdomność coraz częściej przestaje być chwilowym kryzysem, a staje się stanem permanentnym – w drugim kwartale 2025 roku ponad połowa bezdomnych rodzin w Dublinie miała już roczny staż, a co czwarta rodzina zmagała się z tym problemem od ponad dwóch lat.

Koszt wynajmu urwał się ze smyczy

Państwo gorączkowo i za gigantyczne pieniądze wynajmuje hotele i pensjonaty, by ukryć skalę problemu. Bezdomnymi, wbrew stereotypom, rzadko są ludzie z tak zwanego marginesu – osoby z problemami, nałogami czy kryminalną przeszłością. Dziś na ulicach Dublina lądują dziś ci, których po prostu nie stać na zapewnienie sobie dachu nad głową.

Średni koszt wynajmu w irlandzkiej stolicy dawno już oderwał się od jakiejkolwiek logiki, krążąc wokół 2300 euro. Za dwupokojowe mieszkanie w sensownej dzielnicy trzeba zapłacić nierzadko trzy tysiące.

Nikogo nie dziwią już ogłoszenia, w których zdesperowanym najemcom oferuje się nie tyle pokój, co pojedyncze łóżko w wieloosobowej sypialni za 800 czy 900 euro. Normą są też kolejki do samego oglądania mieszkań, castingi na lokatorów i licytacje.

Studenci studiujący w Dublinie nierzadko są zaś zmuszeni do podróżowania dwie-trzy godziny w jedną stronę, bo bliżej miasta nie ma mieszkań w zasięgu ich portfela.

Młodzi dorośli wpadają w pułapkę permanentnego gniazdownictwa, a wykwalifikowani specjaliści – pielęgniarki, nauczyciele i inżynierowie – po prostu emigrują, bo nie stać ich na życie w mieście, w którym codziennie pracują.

Ulgi dla big techów, kryzys dla mieszkańców

Dublin od lat szczyci się mianem europejskiej stolicy wielkich korporacji technologicznych. Warto jednak pamiętać, że obecna katastrofa na tutejszym rynku mieszkaniowym to po części efekt tych samych mechanizmów, które w swoim czasie przyciągnęły na zieloną wyspę big techy.

Irlandia od lat 70. próbowała zachęcać takie firmy do inwestowania. Apple otworzyło swoją pierwszą fabrykę w Cork w 1980 roku. Microsoft pojawił się w 1985 r., a Intel w 1989 r. Z kolei Google otworzyło swoje biuro w Dublinie w 2003 roku zaledwie z garstką pracowników (dziś zatrudniają tam tysiące osób).

Wszystko za sprawą niskiego (12,5 proc.) CIT-u i liberalnej polityki podatkowej. Jej symbolem był tak zwany „podwójny Irlandczyk” – mechanizm polegający na zakładaniu kilku spółek w Irlandii, krajach UE i rajach podatkowych, który skutecznie umożliwiał unikanie płacenia podatków na wyspie. W swoim czasie korzystały z niego zarówno Apple jak i Google.

Dopiero w 2015 roku, pod presją Unii Europejskiej Irlandia zniosła możliwość takiej optymalizacji dla nowych podmiotów, a w 2020 dla wszystkich.

Ale prawdziwy boom technologiczny przyszedł po pamiętnym 2008 roku. W wyniku globalnego kryzysu irlandzki rynek nieruchomości legł wtedy w gruzach. Deweloperzy bankrutowali, banki się chwiały, w miastach zaczynały straszyć niedokończone osiedla-widma.

Tymczasem sektor technologiczny właśnie szykował się do największego skoku w historii (eksplozja smartfonów, social mediów i chmury obliczeniowej). W latach 2009-2015 do Dublina weszły kolejne firmy: Facebook (dziś Meta), Twitter (dziś X), LinkedIn, Airbnb czy Amazon.

Zaczęły one ściągać do irlandzkiej stolicy dziesiątki tysięcy świetnie zarabiających inżynierów i specjalistów z całej Europy. W dublińskich dokach powstał irlandzki odpowiednik Krzemowej Doliny (tzw. Sillicon Docks).

I dokładnie w tym samym czasie (od 2013 roku) irlandzki rząd wprowadził ulgi podatkowe dla funduszy inwestycyjnych, by ratować upadły rynek deweloperski. Politycy rozwinęli czerwony dywan przed międzynarodowymi funduszami inwestycyjnymi, wprowadzając hojne ulgi podatkowe (m.in. przez wehikuły REIT).

Zdesperowana żyła złota

Kapitał oczywiście przyszedł i podniósł z gruzów rynek, ale szybko zorientował się, że zdesperowany Dublin to doskonała żyła złota. Fundusze – nazywane tu z przekąsem „kukułczymi” (Cuckoo Funds), bo podrzucają swoje jaja do cudzych gniazd – zaczęły masowo wykupywać całe osiedla już na etapie dziury w ziemi.

Wyeliminowały z gry zwykłych nabywców, przestawiły rynek na model wyłącznie na wynajem, a dysponując niemal monopolem, zaczęły dyktować zaporowe ceny. Dziś w Irlandii problemem jest nie tylko to, że ludzi nie stać na własne cztery kąty.

Zwykły Irlandczyk nie ma dziś nawet szansy zobaczyć ogłoszenia o sprzedaży nowego mieszkania, bo całe budynki są hurtowo przejmowane przez korporacje jeszcze przed jego wybudowaniem.

Państwo próbuje dziś z tym potworem walczyć, ale przypomina to naklejanie plastra na otwarte złamanie. Wprowadzono strefy ograniczające podwyżki czynszów. Fundusze omijają je jednak z łatwością, budując nowe, „luksusowe” apartamentowce (wyłączone z regulacji), w których startowy czynsz od razu ustawiają na astronomicznym poziomie.

Rząd obłożył też hurtowe zakupy domów wyższym, 10-procentowym podatkiem skarbowym. Ale w ustawie zostawiono gigantyczną lukę – podatek ten całkowicie nie obejmuje bloków mieszkalnych. Fundusze skupiły się więc na nich.

Dlaczego państwo pisze tak dziurawe prawo? Bo znalazło się w pułapce. Przez ponad dekadę rynkowej samowolki lokalni deweloperzy uzależnili się od pieniędzy „kukułek”. Gdyby dziś radykalnie odciąć fundusze od rynku, w Dublinie stanęłyby niemal wszystkie budowy. I tak właśnie intensywna kuracja silnym antybiotykiem przyczyniła się do poprawy stanu pacjenta oraz wyhodowania antybiotykoodpornej superbakterii.

Co teraz?

W międzyczasie kryzys mieszkaniowy rozlał się na całą Europę. W latach 2010-2023 ceny mieszkań w UE wzrosły prawie o połowę, a czynsze o jedną piątą, podczas gdy tylko 6-7 proc. zasobów mieszkaniowych stanowią mieszkania socjalne. Według danych Eurostatu około 10 proc. obywateli Unii Europejskiej wydaje blisko połowę swoich dochodów tylko po to, by utrzymać dach nad głową.

Pod presją tych statystyk Unia Europejska zmuszona była wreszcie zmienić kurs. A Dublin stał się dla Europy ponurym „pacjentem zero” i kluczowym studium przypadku.

Niedawno do stolicy Irlandii przyleciała na misję rozpoznawczą siedmioosobowa delegacja eurodeputowanych pod przewodnictwem Irene Tinagli, szefowej unijnej Specjalnej Komisji ds. Kryzysu Mieszkaniowego. Cel był prosty: zobaczyć na własne oczy, jak w praktyce wygląda odcięcie obywateli od dachu nad głową.

Recepta unijnej delegacji brzmi racjonalnie: jedynym wyjściem jest solidarne budowanie domów w pełnym spektrum – od mieszkań socjalnych, przez subsydiowany wynajem, aż po lokale z gwarantowanym, faktycznie przystępnym czynszem, co ma być priorytetem w trakcie nadchodzącej irlandzkiej prezydencji w UE.

Pytanie tylko, czy za tymi słowami pójdą radykalne czyny. Lekcja z Dublina pozostaje bezwzględna: dopóki prawo nie wymusi powrotu do traktowania mieszkań jako podstawowego dobra społecznego, a nie wielkogabarytowych sejfów do parkowania gotówki, deficyt będzie tylko narastał.

Zamiast budować kolejne zachęty podatkowe dla globalnych funduszy i liczyć na to, że wolny rynek przy okazji rozwiąże problemy zwykłych ludzi, państwa i instytucje unijne muszą wziąć odpowiedzialność za budownictwo we własne ręce. W przeciwnym razie zbudujemy w Europie świetnie prosperujący skarbiec, do którego obywatele nigdy nie dostaną klucza.