Mieszkania dwupokojowe od lat są najpopularniejszym segmentem rynku pierwotnego, ale w tym roku ich pozycja wydaje się jeszcze mocniejsza. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w większości największych miast deweloperzy sprzedają więcej „dwójek”, niż są w stanie wprowadzać do oferty. To jednak nie jedyny sygnał płynący z rynku.
Coraz wyraźniej widać bowiem różnicę między mieszkaniami kupowanymi dziś przez klientów a tymi, które dopiero trafiają do sprzedaży. Nowa oferta jest zazwyczaj droższa, a w niektórych przypadkach różnice cenowe sięgają nawet kilkudziesięciu procent. To może oznaczać, że okres względnej stabilizacji cen powoli dobiega końca.
– Tradycyjnie największym wzięciem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Np. w Warszawie stanowiły one w tym roku 45 proc. wszystkich lokali, na które deweloperzy znaleźli chętnych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Popyt na „dwójki” wyprzedza nową podaż
Podobnie wygląda sytuacja w pozostałych metropoliach. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie udział mieszkań dwupokojowych w sprzedaży nie przekracza 40 proc. W większości dużych miast popyt wyraźnie przewyższa jednak nową podaż.
W Warszawie deweloperzy sprzedali w tym roku ok. 3,3 tys. takich mieszkań, podczas gdy do oferty trafiło 2,7 tys. nowych lokali. W Krakowie było to odpowiednio 1,2 tys. i 1 tys., w Łodzi 884 i 640, a w Poznaniu 872 i zaledwie 560 mieszkań.
Efekt? Oferta mieszkań dwupokojowych zaczyna się kurczyć. W Poznaniu ich liczba spadła od stycznia do maja z 3,3 tys. do 3,1 tys., czyli o blisko 7 proc. W Warszawie ubyło ich prawie 4 proc., a w Łodzi, Krakowie i Trójmieście spadki wyniosły od 2 do 3 proc. Jedynie we Wrocławiu oferta pozostała stabilna, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrosła symbolicznie o 1 proc.
Coraz mniej mieszkań dwupokojowych w zasięgu budżetu
Kurcząca się podaż zaczyna znajdować odzwierciedlenie w cenach. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dwupokojowych dostępnych w ofercie deweloperów wzrosła od początku roku z 18,4 tys. do 19,3 tys. zł, czyli o 5 proc. W Poznaniu wzrost wyniósł 3 proc. – z 13,5 tys. do 13,9 tys. zł za metr kwadratowy. W pozostałych metropoliach zmiany były niewielkie.
– To marne pocieszenie, skoro np. w Łodzi najtańsza „dwójka” sprzedana w ciągu pięciu miesięcy tego roku kosztowała ok. 200,4 tys. zł, podczas gdy wśród mieszkań wprowadzonych w tym czasie do sprzedaży najniższa cena wynosiła już 349,1 tys. zł. To aż 74 proc. więcej – wskazuje Marek Wielgo.
Jak podkreśla ekspert, coraz większym problemem staje się nie tyle poziom średnich cen, ile malejąca dostępność mieszkań mieszczących się w budżetach kupujących.
– Znacznie ważniejsze jest to, czy w ogóle da się znaleźć mieszkanie mieszczące się w budżecie. A takich lokali jest coraz mniej.
Nowe mieszkania są znacznie droższe
Potwierdzają to dane dotyczące nowej oferty. W większości metropolii mieszkania dwupokojowe trafiające obecnie do sprzedaży są wyraźnie droższe od tych, które kupują klienci.
– W większości metropolii widoczny jest duży rozdźwięk cenowy między mieszkaniami dwupokojowymi, na które deweloperzy znajdowali w tym roku chętnych, a tymi, które wprowadzali na rynek – zauważa Wielgo.
W Warszawie nabywcy płacili średnio 758,6 tys. zł za mieszkanie dwupokojowe, czyli niespełna 18,3 tys. zł za metr kwadratowy. Tymczasem lokale wprowadzane do sprzedaży kosztowały przeciętnie już 900 tys. zł, czyli ok. 21,5 tys. zł za metr. Różnica sięgała więc 18–19 proc. W Poznaniu przekraczała 14 proc., a w Krakowie, Łodzi i Trójmieście wynosiła od 5 do 7 proc.
– Z perspektywy kupujących oznacza to jedno: okno względnej stabilizacji może się powoli zamykać. Przy kurczącej się podaży i rosnących cenach nowych mieszkań presja na wzrost prawdopodobnie będzie narastać – komentuje Wielgo.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że popularność mieszkań dwupokojowych nie wynika wyłącznie z ograniczonych możliwości finansowych kupujących. Coraz częściej jest to świadomy wybór osób, które nie potrzebują większego metrażu, a jednocześnie chcą ograniczyć koszty późniejszego utrzymania lokalu.
