Kończy się okres corocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych, podczas których zapadają decyzje dotyczące najważniejszych inwestycji i remontów. W tym roku wiele z nich może jednak stanąć przed wyjątkowo trudnym wyborem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że gwałtowny wzrost kosztów robót budowlanych sprawia, iż przeprowadzenie większych modernizacji staje się dla części wspólnot i spółdzielni coraz trudniejsze.
– Dla wielu z nich duże remonty mogą być już nie do zrealizowania bez dużego kredytu. Dla części wspólnot i małych spółdzielni – remonty stały się w ogóle nieosiągalne – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak podkreśla ekspert, pierwszą połowę obecnej dekady najlepiej opisuje jedno słowo – inflacja. Dane Sekocenbudu pokazują, że od pierwszego kwartału 2020 r. do pierwszego kwartału 2026 r. średnie koszty budowy domów wzrosły o 59 proc., a budynków wielorodzinnych – o 56 proc. Podobny trend objął również rynek remontów.
– Oczywisty wydaje się fakt, że w tym samym okresie mocno podskoczyły również koszty niezbędnych prac remontowych. Jednocześnie skokowo podrożało np. ciepło sieciowe – wskazuje Andrzej Prajsnar.
Rosną koszty wszystkich większych remontów
Najczęściej mówi się o konieczności termomodernizacji starszych budynków, która pozwala ograniczyć zużycie energii i obniżyć rachunki za ogrzewanie. Eksperci zwracają jednak uwagę, że problem jest znacznie szerszy.
– Żadnego mieszkańca bloków nie trzeba chyba przekonywać, że przez ostatnie kilka lat ten temat nabrał znaczenia. Wbrew pozorom, ostatnie rachunki spowodowane srogą zimą wcale nie są najważniejsze – uważa Prajsnar.
Według danych GUS ceny ciepła sieciowego wzrosły w latach 2020–2025 łącznie o około 82 proc.
-
2020 r. – wzrost o 2,6 proc. -
2021 r. – wzrost o 5,0 proc. -
2022 r. – wzrost o 29,6 proc. -
2023 r. – wzrost o 19,7 proc. -
2024 r. – wzrost o 5,5 proc. -
2025 r. – wzrost o 3,5 proc.
To zwiększa presję na przeprowadzanie termomodernizacji, choć same prace również mocno podrożały. Szacuje się, że koszt ocieplenia budynku wzrósł w tym czasie o około 50 proc.
Na wydatkach wspólnot nie kończy się jednak lista problemów. Coraz droższe są także:
-
wymiana instalacji, -
modernizacja wind, -
remonty dachów, -
malowanie klatek schodowych i elewacji.
Wyższe opłaty nie rozwiązują problemu
Choć w ostatnich latach wzrosły zarówno wynagrodzenia, jak i opłaty pobierane od mieszkańców, zdaniem ekspertów możliwości dalszego podnoszenia stawek są ograniczone.
Średnia zaliczka we wspólnotach mieszkaniowych na zarządzanie, utrzymanie budynku i fundusz remontowy wzrosła z 2,94 zł za mkw. w 2018 r. do 4,38 zł za mkw. w 2024 r. Z kolei przeciętna opłata eksploatacyjna w spółdzielniach zwiększyła się z 3,39 zł za mkw. do 5,52 zł za mkw.
– Na przeszkodzie stoi bowiem sprzeciw mieszkańców budynków wielorodzinnych, a także możliwe powiększenie poziomu zaległości – zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Problem zadłużenia jest już widoczny. Dane GUS wskazują, że pod koniec 2024 r. zaległości wobec administracji budynku miało 25 proc. lokali spółdzielczych oraz 15 proc. mieszkań znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych.
Kupujesz mieszkanie? Warto sprawdzić fundusz remontowy
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że skutki wieloletniego odkładania remontów mogą odczuć również osoby planujące zakup mieszkania z rynku wtórnego. Niski stan funduszu remontowego może oznaczać, że w przyszłości mieszkańców czekają wyższe opłaty lub konieczność finansowania kosztownych inwestycji.
– To prawdopodobne, ale na pewno wiele też zależy od indywidualnej sytuacji. Pamiętajmy bowiem, że zadłużone na remonty spółdzielnie i wspólnoty często odczuły szybki wzrost stóp procentowych NBP w 2022 roku – mówi Prajsnar.
Ekspert przypomina, że jeszcze przed zakupem lokalu warto sprawdzić nie tylko wysokość czynszu, ale również kondycję funduszu remontowego.
– Na saldo wspomnianego funduszu oraz poziom miesięcznych wpłat z pewnością powinny zwracać uwagę osoby kupujące używane mieszkanie. Jeżeli bowiem mieszkańcy budynku zgromadzili dotąd niewiele i niewiele też wpłacają na fundusz remontowy, to sytuacja z czasem jednak wymusi zmianę tej polityki. Wtedy utrzymanie mieszkania stanie się droższe, a jego ewentualna odsprzedaż niestety trudniejsza. Nabywcy lokali z rynku wtórnego coraz dokładniej sprawdzają bowiem koszty utrzymania takich „M” – podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
