W największych miastach aż o 56 proc. wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba gotowych mieszkań, które można kupić od deweloperów praktycznie od ręki. Mimo to Polacy wciąż wolą kupować przysłowiową „dziurę w ziemi”. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zbadali, co się obecnie bardziej opłaca.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec czerwca tego roku w ofercie firm deweloperskich działających w siedmiu największych metropoliach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) było łącznie ok. 77,7 tys. mieszkań. Blisko 12,4 tys. z nich było do kupienia od ręki, bo – według deklaracji deweloperów – miały status oddanych do użytkowania. Co ważne, w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła tam zarówno liczba mieszkań w ofercie (o 40 proc.), jak i liczba gotowych lokali, i to aż o 56 proc.! Zwiększył się też z 14 proc. do 16 proc. ich udział w ofercie firm deweloperskich. W analizowanych metropoliach występowały jednak duże różnice. Np. w Trójmieście oferta gotowych lokali skurczyła się. Natomiast w Krakowie wzrosła, choć równocześnie ich udział wyraźnie się zmniejszył.
– Widać, że nadal większym powodzeniem wśród kupujących cieszą się mieszkania będące w budowie, a do tego często na jej wczesnym etapie – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny mieszkań – duże różnice między miastami
Najbardziej skrajnym tego przykładem jest Warszawa, w której aż 84 proc. mieszkań, na które deweloperzy znaleźli w czerwcu chętnych, jest w trakcie budowy. Przy czym przeszło połowa tych lokali ma być ukończona nie wcześniej niż w rok, a niektóre – za ponad dwa lata. Z kolei w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odsetek „dziur w ziemi” (z datą oddania do użytkowania powyżej roku) wśród sprzedanych w czerwcu mieszkań wynosił 47 proc., w Trójmieście – 45 proc., w Krakowie – 34 proc., we Wrocławiu – 30 proc., w Poznaniu – 22 proc., a w Łodzi – 15 proc.
Dlaczego na gotowe mieszkania nie ma aż tylu chętnych? Przecież można je obejrzeć przed zakupem, ocenić jakość wykonania i układ pomieszczeń, co jest ich niewątpliwym atutem. Odpada też niepewność związana z terminem zakończenia budowy. Dla tych, którzy najmują mieszkania najpewniej liczy się możliwość szybkiej przeprowadzki do własnego M. Z kolei ci, którzy inwestują w mieszkania na wynajem, mogą szybciej zacząć na nich zarabiać.
Gotowe lokale często droższe od „dziur w ziemi”
Problem w tym, że w zakończonej inwestycji zwykle zostają lokale o większym metrażu i cenie jednostkowej.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że w rozpoczętej inwestycji wybór mieszkań jest największy, ale istotne może być też i to, że deweloper zgodzi się na nieodpłatne zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych. Ponadto kiedyś zakup mieszkania na etapie przysłowiowej dziury w ziemi był obarczony ryzykiem. Obecnie wszystkie mieszkania dostępne w ofercie firm deweloperskich są objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co daje kupującemu poczucie bezpieczeństwa.
Z punktu widzenia kupujących ważna jest też oczywiście cena. Wśród gotowych i niesprzedanych mieszkań jest wiele bardzo drogich. W związku z tym, np. w Warszawie średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła w czerwcu pułap 18 tys. zł/m kw., ale w tym czasie oferowane przez warszawskich deweloperów gotowe lokale kosztowały przeciętnie ok. 20 tys. zł/m kw. Wyższą od średniej cenę m kw. gotowych mieszkań od wszystkich będących w ofercie deweloperów odnotowaliśmy również w Krakowie (ok. 16,9 tys. zł/m kw.), Wrocławiu (blisko 15,6 tys. zł/m kw.) i Trójmieście (ok. 17,8 tys. zł/m kw.). Natomiast przeciętnie niższe od średniej dla całej oferty są ceny gotowych lokali w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (około 9,5 tys. zł/m kw.), Łodzi (niespełna 10,4 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (13,1 tys. zł/m kw.).
Kiedy zakup gotowego mieszkania się opłaca?
W pierwszej grupie metropolii wśród gotowych mieszkań, deweloperom najprawdopodobniej zostały droższe, na które trudniej znaleźć nabywców. W drugiej grupie miast wybór w puli gotowych mieszkań wciąż jest duży. Czy to oznacza, że nie warto spieszyć? To zależy od indywidualnych preferencji nabywców.
Są deweloperzy, którym zależy na zamknięciu danego projektu i aby uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, oferują atrakcyjne rabaty. Z drugiej strony, w ostatnich miesiącach w części metropolii deweloperzy wprowadzali do sprzedaży znacznie tańsze mieszkania w przeliczeniu na m kw.
W Warszawie mieszkania z terminem oddania do użytkowania za ponad rok kosztują średnio ok. 17,6 tys. zł/m kw., w Krakowie – 16,5 tys. zł/m kw., we Wrocławiu – 14,9 tys. zł/m kw., a w Trójmieście – 17,36 tys. zł/m kw. Przy czym w tych dwóch ostatnich metropoliach najtańsze w przeliczeniu na m kw. są mieszkania, które będą gotowe w pierwszej połowie przyszłego roku (odpowiednio 13,9 tys. zł i 14,2 tys. zł/m kw.).
Z wyższym wydatkiem muszą się natomiast liczyć ci, którzy rozglądają się za mieszkaniem w rozpoczętych niedawno inwestycjach w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (blisko 13,1 tys. zł/m kw.), Poznaniu (14,5 tys. zł/m kw.) i Łodzi, gdzie za m kw. mieszkania z terminem przekazania kluczy za ponad 2 lata deweloperzy życzą sobie średnio niemal 12,2 tys. zł.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
