Wysokie ceny mieszkań i rosnące zapotrzebowanie na nowe lokale sprawiają, że działki w centrach miast oraz atrakcyjnych dzielnicach stają się łakomym kąskiem dla inwestorów. Walka o najlepsze lokalizacje jest coraz zacieklejsza, a deweloperzy muszą szybko reagować na zmieniające się warunki rynkowe.
Grunty inwestycyjne kuszą
Rynek gruntów inwestycyjnych w dużych miastach pozostaje wyjątkowo atrakcyjny, głównie z powodu wysokiego popytu i ograniczonej podaży.
– Podobnie jak w przypadku większości towarów, o atrakcyjności gruntów decyduje przede wszystkim gra popytu i podaży. Zapotrzebowanie na mieszkania w dużych miastach oraz dobrze skomunikowanych miejscowościach w ich aglomeracjach jest znacznie większe niż w mniejszych ośrodkach. W szczególności dotyczy to dobrze zlokalizowanych gruntów, których dostępność jest ograniczona, co dodatkowo napędza zainteresowanie – tłumaczy w rozmowie z „Wprost” Sylwester Śniadecki, prezes Śniadecki Development.
Co decyduje o atrakcyjności gruntów?
O atrakcyjności danego terenu decyduje wiele czynników.
– Przy długim horyzoncie inwestycyjnym (zazwyczaj kilkanaście lat), kluczowe znaczenie ma prognoza demograficzna. Mimo ogólnych zapowiedzi spadku liczby ludności w Polsce, w dużych miastach i aglomeracjach liczba mieszkańców ma pozostać stabilna, a w wielu przypadkach rosnąć. Spadek populacji będzie natomiast dotyczył głównie mniejszych miast i obszarów wiejskich – prognozuje Śniadecki.
Niektóre lokalizacje wyróżniają się nie tylko centralnym położeniem, ale też walorami wyjątkowo interesującymi dla inwestorów.
– Za szczególnie pożądane uważa się lokalizacje oferujące dostęp do terenów zielonych, bliskość parków oraz infrastruktury sprzyjającej aktywnemu wypoczynkowi. Na przykład w Krakowie najwyższe ceny osiągają grunty położone wzdłuż koryta Wisły, oferujące atrakcyjne widoki i dostęp do przestrzeni rekreacyjnych – zauważa Karolina Opach, sales and marketing manager w Mercator Estates.
Potencjał inwestycyjny stolicy i aglomeracji
Grunty z największym potencjałem inwestycyjnym? Cóż, nie odkrywamy Ameryki – to oczywiście Warszawa. Poza stolicą warto też zwrócić uwagę na największe miasta regionalne.
– Największy potencjał niezmiennie oferują grunty położone w dużych miastach, czyli tam, gdzie popyt mieszkaniowy ma trwałe fundamenty takie jak rozwój gospodarczy, napływ ludności i dobre perspektywy zawodowe. Szczególnie wyróżnia się Warszawa, gdzie poza wysokimi zarobkami i aktywnym rynkiem pracy obserwujemy także największe zainteresowanie ze strony inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. To sprawia, że ceny gruntów w stolicy rosną szybciej niż gdziekolwiek indziej, a konkurencja przy zakupie jest ogromna – wyjaśnia Śniadecki.
Wskazuje, że aktualnie obserwujemy dynamiczny wzrost cen gruntów również w innych dużych miastach, takich jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Poznań.
– Wiele atrakcyjnych działek w ogóle nie trafia na otwarty rynek i jest przedmiotem rozmów prowadzonych w wąskim gronie właścicieli i potencjalnych inwestorów. Dlatego tak ważne są relacje i szybkość działania – podkreśla.
Popyt na stare – tam tkwi największy potencjał deweloperski
Rosnące ograniczenia w dostępności nowych gruntów sprawiają, że inwestorzy coraz częściej koncentrują się na terenach istniejących, które można przekształcić lub poddać rewitalizacji.
– W związku z kurczącą się dostępnością nowych gruntów w miastach rośnie znaczenie obiektów wymagających rewitalizacji, takich jak stare zabudowania poprzemysłowe, magazyny czy kamienice do przebudowy. Coraz większy potencjał mają również inwestycje typu brownfield, czyli realizowane na terenach wcześniej zabudowanych, które można zaadaptować do nowych funkcji. To segment wymagający, ale coraz bardziej atrakcyjny z punktu widzenia dostępności i możliwości tworzenia projektów z unikalnym charakterem – wskazuje Karolina Opach.
Grunty inwestycyjne to spory arsenał ryzyk
Rynek gruntów inwestycyjnych kusi, jednak nie jest wolny od ryzyka.
– Zakup gruntu inwestycyjnego wiąże się z szeregiem zagrożeń, dlatego kluczowe jest jego dokładne zbadanie – zarówno pod względem prawnym, jak i planistycznym czy technicznym. Pułapki mogą wystąpić na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Często dotyczą one konieczności ograniczenia zakładanej powierzchni zabudowy, procedur formalnych czy protestów sąsiednich właścicieli – podkreśla Śniadecki.
Eksperci podkreślają, że problematyczne bywają także procedury formalne: inwestorzy mogą natknąć się na wymóg uzyskania dodatkowych opinii lub uzgodnień albo na protesty sąsiednich właścicieli, co prowadzi do opóźnień w uzyskaniu pozwolenia na budowę.
– Kluczowe jest realistyczne oszacowanie wartości działki już na etapie podpisywania umowy zobowiązującej. Przeszacowanie ceny zakupu może znacząco obniżyć rentowność inwestycji, zwłaszcza jeśli okaże się, że za metr kwadratowy mieszkania powstałego na danym gruncie zapłacono więcej niż konkurencyjni deweloperzy w okolicy. W takiej sytuacji rywalizacja rynkowa staje się dużo trudniejsza – zauważa.
Jak zminimalizować ewentualne ryzyka?
Zdaniem ekspertki jednym z podstawowych kroków jest analiza chłonności terenu, która określa potencjał inwestycyjny działki.
– Konieczne jest również przeprowadzenie due diligence prawnego, które potwierdzi brak obciążeń działki, sprawdzi zapisy warunków zabudowy tudzież planu miejscowego – wskazuje Opach.
Dodaje, że równolegle ocenia się potencjalne przychody, analizuje konkurencję i profil klienta, aby potwierdzić zasadność ceny zakupu.
– W każdym z tych aspektów mogą znaleźć się pułapki, które finalnie sprawią, że do zakupu nie dojdzie. Coraz trudniejsze staje się znalezienie terenu w atrakcyjnej lokalizacji, z uregulowaną sytuacją prawną i w cenie umożliwiającej stworzenie konkurencyjnej oferty. Dlatego przewagę mają spółki dysponujące doświadczonymi zespołami i dostępem do ekspertów w zakresie planowania, projektowania i procedur administracyjnych – zauważa ekspertka.
