Polski kapitał coraz mocniej zaznacza swoją obecność na hiszpańskim rynku nieruchomości. Tylko w pierwszym kwartale 2026 roku Polacy kupili tam 1126 mieszkań i apartamentów. To wzrost o 12,8 proc. rok do roku oraz niemal 41 proc. więcej niż dwa lata wcześniej – wynika z danych Registradores de España. Dzięki temu Polacy awansowali na 8. miejsce wśród zagranicznych nabywców nieruchomości.
Wraz z rosnącą liczbą polskich inwestycji coraz większe znaczenie zyskuje najem krótkoterminowy, który dla wielu kupujących stał się kluczowym sposobem zarabiania na nieruchomościach. Tym bardziej uwagę rynku przyciągają zmiany prawne, które mogą wpłynąć na zasady wynajmu.
Sąd Najwyższy unieważnia część przepisów
W hiszpańskim Dzienniku Ustaw 8 czerwca 2026 r. opublikowano wyrok Sądu Najwyższego (BOE-A-2026-12300), który unieważnił przepisy dotyczące krajowego rejestru najmu krótkoterminowego „Registro Único de Arrendamientos” oraz obowiązku posiadania numeru NRUA.
Oznacza to likwidację centralnego systemu rejestracji, który od 2025 roku miał obejmować wszystkie oferty wynajmu publikowane na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. Sąd uznał, że państwo nie miało kompetencji do jego wprowadzenia, ponieważ system dublował istniejące rejestry regionalne i naruszał kompetencje wspólnot autonomicznych.
Jednocześnie – jak podkreślają eksperci – nie oznacza to pełnej liberalizacji rynku.
– Wyrok nie oznacza jednak likwidacji licencji turystycznych, obowiązujących na poziomie regionalnym – zauważa Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones.
Jak wyjaśnia, w Andaluzji nadal obowiązuje rejestracja nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny oraz konieczność uzyskania wpisu do Rejestru Turystyki Andaluzji (Registro de Turismo de Andalucía – RTA), prowadzonego przez rząd regionu (Junta de Andalucía).
– Właściciele nieruchomości nadal są zobowiązani do spełnienia wymogów, określonych w przepisach wspólnoty autonomicznej – podkreśla ekspertka.
Regionalne przepisy nadal obowiązują
Choć znika system centralny, przepisy regionalne pozostają w mocy. Oznacza to, że w wielu częściach kraju – w tym w popularnej Andaluzji – nadal wymagane są lokalne licencje turystyczne.
– Warto również podkreślić, że wyrok nie wpływa na Rejestr Licencji Turystycznych w Andaluzji, który funkcjonuje na poziomie regionalnym i pozostaje w pełni obowiązujący. Sąd Najwyższy unieważnił jedynie krajowy rejestr „Registro Único de Arrendamientos”, pozostawiając w mocy przepisy dotyczące centralizacji danych i koordynacji informacji na temat wynajmu krótkoterminowego – tłumaczy Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości na Costa del Sol i w innych częściach regionu nadal muszą posiadać odpowiednie pozwolenia, jeśli chcą legalnie wynajmować mieszkania turystom.
Co oznaczają zmiany dla właścicieli mieszkań?
Nowe regulacje są szczególnie istotne dla inwestorów, którzy kupili nieruchomości z myślą o najmie krótkoterminowym. W przypadku sprzedaży mieszkania licencja turystyczna co do zasady pozostaje ważna, o ile nieruchomość spełnia wszystkie wymogi prawne i techniczne.
Jak wskazuje ekspertka, większe ryzyko dotyczy nowych inwestycji. W części wspólnot mieszkaniowych już wcześniej wprowadzono ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego. Jeżeli uchwała została przyjęta większością 3/5 głosów, uzyskanie nowej licencji może być niemożliwe – nawet jeśli przepisy regionalne na to pozwalają.
W efekcie rynek najmu krótkoterminowego wchodzi w etap większego rozproszenia regulacyjnego, w którym kluczową rolę odgrywają przepisy regionalne oraz decyzje wspólnot mieszkaniowych. Dla inwestorów oznacza to konieczność jeszcze dokładniejszej analizy lokalnych zasad przed zakupem nieruchomości.
