Każda złotówka wkładu mniej to 2 zł więcej do oddania? Brzmi jak antyreklama kredytów hipotecznych? Na pytanie zadane przez redakcję „Wprost” odpowiadają eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Dokładnie to sprawdzili i wyliczyli. Okazuje się, że każda złotówka mniej wniesionego wkładu własnego oznacza dużo wyższe późniejsze koszty kredytu.
– Konieczność zebrania minimalnego wkładu własnego, który często przekracza 50 000 zł, stanowi problem dla wielu potencjalnych nabywców „M” – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wskazuje, że chociaż zaciągnięcie kredytu z minimalnym wkładem pozwala szybciej zaspokoić potrzebę mieszkaniową, to skutkuje też wzrostem kosztów.
Ekspert: „Nie ma mowy o relacji 1 zł zwrotu za 1 zł wkładu”
Jak zauważa ekspert, temat kosztów związanych z niskim wkładem własnym jest obecnie aktualny nie tylko dlatego, że wymagania dotyczące jego wysokości mocno wzrosły po 2020 r. (ze względu na podwyżki cen metrażu).
Analiza przygotowana przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pokazuje ponadto, że duże znaczenie ma poziom oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Wysokie oprocentowanie (nawet przejściowo) sprawia, że trzeba oddać bankowi znacznie więcej w związku z niskim wkładem własnym.
Jeżeli weźmiemy pod uwagę sytuację przykładowego kredytobiorcy, który kupił mieszkanie o wartości 500 000 zł, wnosząc wkład własny na poziomie 10 proc. zamiast 20 proc., to wzrost kwoty do oddania bankowi na skutek zmniejszenia wkładu własnego o każdą 1,00 zł wyniesie:
- 1,72 zł – przy założeniu niezmiennego oprocentowania na poziomie 4,00 proc. przez 30 lat,
- 2,16 zł – przy założeniu niezmiennego oprocentowania na poziomie 6,00 proc. przez 30 lat,
- 2,64 zł – przy założeniu niezmiennego oprocentowania na poziomie 8,00 proc. przez 30 lat.
Poniższa tabela zawiera dodatkowe informacje na temat przyjętych założeń obliczeniowych.
Oprocentowanie kredytu ma znaczenie
Jak zauważają eksperci, założenie stałego oprocentowania przez 30 lat jest daleko idącym uproszczeniem, ale pozwala łatwiej zrozumieć wpływ, jaki stopa procentowa kredytu wywiera na finansowe konsekwencje niskiego wkładu własnego.
– Przykładowy kredytobiorca wnoszący minimalny wkład (10 proc.) zamiast dwudziestoprocentowego, za każdą złotówkę wkładu mniej w przyszłości zapłaci 1,72 zł (bez wliczenia inflacji). Innymi słowy, przy oprocentowaniu 4,00 proc. kredytobiorca zapłaci w ratach 1 zł kapitału oraz dodatkowe 0,72 zł w ramach kosztów kredytowych – tłumaczy Andrzej Prajsnar.
Analizowany w tabeli przelicznik (dla danego oprocentowania i okresu spłaty) jest niezależny od wartości kupowanego mieszkania.
– Przykładowo, przelicznik na poziomie 1,72 zł za każdą złotówkę wkładu mniej dotyczy zakupu mieszkania o wartości 400 000 zł, 500 000 zł lub 600 000 zł. W ujęciu kwotowym, przyrost sumy rat związany z niższym wkładem będzie oczywiście proporcjonalny do wartości zaciąganego kredytu i kupowanego mieszkania. W przypadku lokalu za 400 000 zł wkład 10 proc. zamiast 20 proc. skutkuje kwotą do oddania bankowi większą o 68 748 zł. Dla „M” kosztującego 600 000 zł analogiczny wynik to już 103 122 zł – wyjaśnia ekspert.
Niski wkład własny kredytu – w praktyce przelicznik może być jeszcze gorszy?
Jak podkreślają eksperci RynekPierwotny.pl, skutki małego wkładu własnego mogą być jeszcze bardziej dotkliwe dla kredytobiorcy.
– Pamiętajmy, że mniejszy wkład czasem skutkuje wzrostem oprocentowania kredytu. Podwyżka stawki z 4,00 proc. do 4,20 proc. przy wkładzie własnym 10 proc. zamiast 20 proc. sprawia, że za 1 zł brakującego wkładu trzeba później zapłacić 2,09 zł zamiast 1,72 zł. Przelicznik dla osoby wnoszącej niższy wkład pogarsza też wydłużenie okresu spłaty. Gdyby analizowany kredyt miał okres spłaty wynoszący 25 lat zamiast 30 lat, to przy oprocentowaniu 4,00 proc. kredytobiorca za wkład własny mniejszy o 1 zł byłby „karany” sumą rat wyższą o 1,58 zł zamiast 1,72 zł – wylicza Andrzej Prajsnar.
Czy powyższe przykładowe obliczenia dostarczają jakichkolwiek pozytywnych informacji dla osób z niskim wkładem własnym?
– W ujęciu realnym dodatkowe koszty dla takich kredytobiorców pomniejsza przyszła inflacja. Warto jednak pamiętać, że w warunkach wysokiej i długotrwałej inflacji rośnie również oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, co zdecydowanie nie jest dobrą informacją dla kredytobiorców – podsumowuje ekspert.
