Mają dość najmu krótkoterminowego w swoich blokach. „Ta branża rozwija się jak choroba zakaźna”

Mechanizm jest prosty. Umierają pierwotni właściciele, dzieci sprzedają mieszkania. Kupują je inwestorzy albo przejmują je w imieniu prywatnych osób firmy zarządzające najmem krótkoterminowym. Lokale dzielone są na mniejsze, bo to bardziej opłacalne. Jedno z mieszkań trzypokojowych, 55-metrowe, przerobiono na pięć mikroapartamentów. — Ktoś policzył, że więcej zarobi na większej liczbie tanich noclegów niż na jednym najemcy — mówi Bełczowski.

Chociaż nie może pogodzić się z tym, co się dzieje, nigdzie nie zamierza się wynosić. Na Chmielnej się wychował. Jego rodzice dostali przydział na M-3 w 1965 r. Z goryczą obserwuje, jak budynek zamienia się w anonimową „wydmuszkę”. — Po co tłumaczyć coś komuś, kto jutro stąd wyjeżdża? Starsze osoby, często cierpiące na problemy z pamięcią, czują się zagubione, żyjąc wśród stale zmieniających się, obcych twarzy — opowiada. Sobie podobnych nazywa robinsonami warszawskimi.

Recepcja u mieszkańca

Piotr opisuje nieustanny stukot kółek walizek na klatce schodowej oraz trzaskanie drzwiami — o każdej porze dnia i nocy, bo turyści przylatują i wylatują zgodnie z rozkładami samolotów, a nie dobą hotelową. — To nie jest hałas imprezy. To coś gorszego: ciągłe zakłócenie życia — mówi.

Turyści, nie umiejąc obsłużyć kodów do domofonów, dzwonią do niego o trzeciej rano, prosząc o pomoc, a czasem wręcz oczekują, że przechowa ich bagaże, zanim zacznie się ich doba hotelowa. Piotr: — Moje mieszkanie stało się dla nich nieformalną recepcją. Co więcej, jedna z właścicielek poprosiła szefową zarządu wspólnoty, aby ta zeszła o 23.00 i wpuściła klientów, którzy nie potrafili obsłużyć bramy.

Do tego dochodzą pijackie rozmowy na korytarzu i dym papierosowy na półpiętrach, gdy goście, bojąc się czujek w pokojach, wychodzą zapalić. Miesiąc przed naszą rozmową trzech pijanych bezdomnych wynajęło pokój przez popularną platformę. Przez kilka godzin awanturowali się na podwórku i klatce, bili się i oskarżali nawzajem o zgubienie kodu. Jeden z nich zasnął na klatce, po czym zwymiotował i załatwił potrzeby fizjologiczne na kilku piętrach, co wymagało profesjonalnego odkażania budynku.

Korytarze regularnie przesiąkają duszącym zapachem chloru, gdy ekipy sprzątające używają środków przemysłowych, by w krótkim czasie przygotować pokoje dla kolejnych gości. W budynku pojawiały się już masowo pluskwy.

— Właściciele tych mieszkań płacą tyle samo czynszu co inni, a przecież ich lokale generują dużo większe zużycie mediów, ogrzewania, śmieci, klatek schodowych, częstsze naprawy domofonów i drzwi. Nie segregują odpadów, przez co narażają nas na wysokie kary finansowe. Najem krótkoterminowy to nie tylko dyskomfort, ale i realne wydatki dla nas wszystkich — podkreśla Bełczowski.

Rynek operatorów

— Polska jest jednym z ostatnich krajów, w których najem krótkoterminowy pozostaje zupełnie w szarej strefie, nieuregulowany — mówi Eryk Baczyński, prawnik i działacz społeczny, przewodniczący Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. Przyznaje, że skalę problemu w naszym kraju wciąż trudno precyzyjnie uchwycić. Szacunki, którymi operuje np. warszawski ratusz, wskazują, że w stolicy może chodzić nawet o 10-15 tys. mieszkań.

Baczyński tłumaczy, że najem krótkoterminowy zmienia charakter całych obszarów miasta — lokalne usługi zaczynają być dostosowane do potrzeb turystów, a nie mieszkańców. — Duża pula mieszkań, które mogłyby być wynajmowane długoterminowo, jest oferowana w najmie krótkoterminowym, bo to bardziej opłacalne — podkreśla. W efekcie zmniejsza się dostępność mieszkań dla osób, które chcą żyć i pracować w mieście, a ceny najmu i nieruchomości rosną.

Działacz zwraca też uwagę na strukturę rynku. Wbrew popularnemu wyobrażeniu o „dorabianiu do pensji”, w dużych miastach — szczególnie w Warszawie i Krakowie — najem krótkoterminowy jest coraz częściej działalnością wyspecjalizowanych firm, które zarządzają całymi pakietami nieruchomości.

Firma Your Freedom, jeden z operatorów na Chmielnej, w swojej ofercie ma 19 apartamentów w ścisłym centrum Warszawy. Największy operator, Renters, chwali się, że kontroluje już ponad 4,5 tys. apartamentów w Polsce i za granicą. Z kolei Sun & Snow zarządza blisko 3 tys. apartamentów w ok. 60 miejscowościach. Obok nich działają średni gracze, jak BookingHost (ok. 1,5 tys. mieszkań głównie w Warszawie) czy inni operatorzy mający po kilkaset lokali.

Ostatnio w Sejmie posłanka Marcelina Zawisza mówiła, że 90 proc. mieszkań jest zarządzanych przez 5 proc. podmiotów. Szczególnie w dużych miastach rynek skupia się w rękach platform.

— My przeważnie działamy w mieszkaniach wynajętych nam przez prywatne osoby, rzadko dysponujemy własnymi. To właściciele decydują, że wolą taki model niż najem długoterminowy dla lokatorów. Powody są różne: ekonomiczne, bezpieczeństwo lokalu czy obawa przed problematycznymi najemcami, których trudno eksmitować, nawet jeśli nie płacą — tłumaczy Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, a także właściciel firmy Labo Apartment, która od 10 lat zajmuje się zarządzaniem apartamentami w Warszawie.

Epicentrum turystów

Andrzej od 1995 r. mieszka przy ulicy Józefa 25, w samym sercu krakowskiego Kazimierza — kilka kroków od synagog i restauracji, w miejscu, gdzie — jak mówi — jest „epicentrum turystów”. Jego blok stoi wśród kamienic, które z zewnątrz zachowały dawną formę, ale od podwórza są już nowoczesne, odbudowane po latach zaniedbań. Pamięta jeszcze Kazimierz sprzed turystycznego boomu, z warsztatami rzemieślników i małymi sklepami, które zniknęły wraz z napływem gości.

W jego budynku jest około 30 mieszkań, z czego — jak szacuje — cztery funkcjonują jako najem krótkoterminowy. Niewiele, ale wystarczy, by zmienić codzienność mieszkańców. — Goście pojawiają się bez przerwy: przyjeżdżają z walizkami, często w nocy, wyjeżdżają o świcie — opowiada. Jedni są cisi, inni organizują wieczory panieńskie albo kawalerskie. — Znam cały ich repertuar zachowań: ulubione piosenki, zabawy, treści rozmów na klatce schodowej. Wychodzą na kolację i wracają o trzeciej nad ranem, czasem na czworakach — dodaje z przekąsem.

Najbardziej charakterystyczny jest dźwięk. Ulica Józefa, wyłożona kamieniem, działa jak rezonator. — Jak ktoś ciągnie walizkę, to słychać wszystko przy otwartym oknie — mówi. Dźwięk odbija się między budynkami, niesie się po klatce. Do tego dochodzi ciągły ruch: ktoś nie może trafić do mieszkania, myli kod, myli piętro. — Nie potrafią sobie wklepać, to im pomagam — przyznaje.

Andrzej nie ukrywa, że bardziej niż hałas przeszkadza mu brak zasad. — To są mieszkania hotelowe, tylko bez żadnych regulacji — podkreśla. W hotelach są gaśnice, oznaczenia ewakuacyjne, kontrole. Tu — nic. A to właśnie bezpieczeństwo budzi w nim największy lęk. — Ktoś przyjedzie, coś się stanie i pojedzie do swojego Londynu czy Pragi, a mnie spali dom — mówi.

Zwraca też uwagę na rzeczy bardziej przyziemne: śmieci, których nikt nie rozlicza, i koszty ponoszone przez stałych mieszkańców. — Płacimy od liczby zameldowanych, a tu nikt nie jest zameldowany — zauważa. W jego ocenie to działalność gospodarcza, która funkcjonuje jak zwykły najem, bez dodatkowych obciążeń i kontroli.

Nie chce jednak wyrzucać turystów z miasta. Sam przyznaje, że bez nich Kazimierz wyglądałby zupełnie inaczej. Jego zdaniem najem krótkoterminowy powinien być ograniczony do miejsc do tego przeznaczonych — całych budynków albo lokali spełniających określone wymogi.

Czas płynie

Najem krótkoterminowy być może powinien istnieć, ale z bardzo twardymi ograniczeniami — zaznacza Eryk Baczyński ze Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

— 60 proc. gości to duże rodziny, dla których hotele często nie mają oferty. Podaż hotelowa w Polsce jest niewystarczająca, żeby obsłużyć cały ruch turystyczny — mówi Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.

Prace nad regulacjami rynku trwają. Najbardziej zaawansowany jest projekt Polski 2050, zakładający m.in. centralny rejestr mieszkań, obowiązkowe identyfikatory i kary za brak wpisu, a także większą rolę samorządów, które mogłyby ograniczać najem w wybranych częściach miast. Największe kontrowersje budzi pomysł, by wspólnoty i spółdzielnie mogły blokować taką działalność. Krytycy widzą w tym „zamach na własność prywatną” i „nadregulację”, zwolennicy — szansę na „ucywilizowanie rynku” i ograniczenie „dzikiego Airbnb”.

Projekty ustaw są odpowiedzią na dyrektywy unijne, które zobowiązują państwa do uporządkowania rynku i zbierania danych o najmie krótkoterminowym. Do maja 2026 r. Polska powinna wprowadzić system rejestracji mieszkań i raportowania danych z platform takich jak Airbnb czy Booking.com. — Czas płynie, a szanse na wprowadzenie przepisów w terminie maleją — zauważa Eryk Baczyński.

Branża przekonuje, że proponowała rozwiązania ograniczające uciążliwości dla mieszkańców, ale nie zostały one uwzględnione. Były to m.in.: obowiązkowe oznaczanie mieszkań, brak anonimowości gości, całodobowy kontakt czy czujniki hałasu. Operatorzy postulowali też możliwość interwencji policji na ich wezwanie oraz odpowiedzialność finansową za szkody wyrządzone przez gości również na terenie budynku czy osiedla.

— W projektowanych przepisach pojawiają się natomiast rozwiązania trudne do wykonania lub nieprzemyślane. Przykładem jest obowiązek wywieszania na drzwiach od strony klatki schodowej regulaminów wraz z danymi kontaktowymi. Czy to estetyczne? Niekoniecznie. Nie rozumiem też sensu przepisów przeciwpożarowych, które nakładają na operatorów odpowiedzialność za drożność dróg ewakuacyjnych w budynku, na które nie mają wpływu — ironizuje Żurawski.

Brak jasnych przepisów dla wszystkich oznacza dalszą niepewność. — Nie wiemy dziś, czy możemy inwestować na pięć, czy dziesięć lat — mówi szef PSWK.

Zdaniem Eryka Baczyńskiego wprowadzenie zmian utrudnia silny lobbing branży oraz brak jednoznacznej woli politycznej. — Czekamy — podkreśla Biotr Bełczowski z ulicy Chmielnej.