A może tak mały biały domek? Na rynku nieruchomości najwięcej uwagi przyciągają nowe mieszkania, ale deweloperskim domom także warto się przyjrzeć. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zająć się tym segmentem. Sprawdzili, jak wygląda podaż i ceny nowych domów w największych polskich miastach.
Ekspert: „Rynek nowych domów jest rozdrobniony”
Rynek nowych domów na sprzedaż jest w polskich warunkach rozdrobniony. Wahania cen zależą głównie od lokalizacji i typu domu – wolnostojący, bliźniak czy szeregówka.
– W przypadku analizowanych przez nas największych rynków, bardziej wyraźna jest rola średnich, a nawet całkiem dużych firm deweloperskich. To ułatwia analizę podaży oraz jej zmian – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Rynek nowych domów w największych miastach
Zdaniem eksperta największą uwagę zwracają oczywiście zmiany dotyczące rynku aglomeracji warszawskiej.
– Wspomniany rynek w III kw. 2025 r. przestał rosnąć pod względem wielkości oferty, która jednak nadal robi wrażenie. Podaż nowych domów w Warszawie i okolicach przewyższa łączny wynik z aglomeracji krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej i poznańskiej oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM). Na mniejszych rynkach też można dostrzec niedawną stabilizację lub nawet spadek podaży. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie doszło do zwiększenia oferty domów na terenie Gdyni – mówi Andrzej Prajsnar.
Rynek nowych domów – cenowe zaskoczenie w Gdyni
Ceny ofertowe nowych domów to kolejny aspekt, który może budzić zainteresowanie.
– Warto jednocześnie zwrócić uwagę na specyfikę badanych rynków domów. Mianowicie, analizowane nowe domy są rozproszone na dość dużym terenie aglomeracji, więc zmiany średniej ceny ofertowej (dotyczącej ofert z ujawnionymi cenami) mogą być efektem np. większej liczby oferowanych domów, które powstaną bliżej centrum aglomeracji. Znaczenie ma także rodzaj domu – wolnostojący, „szeregówka” lub bliźniak. Poza tym wszystkie badane rynki (z wyjątkiem jednego) są niewielkie, co czasem zwiększa wahania cenowe – wyjaśnia Andrzej Prajsnar.
Jak tłumaczy, powyższa tabela uwzględnia osobno Gdynię oraz Gdańsk. Ma to na celu pokazanie, że relacje cenowe z rynku domów nie są oczywiste.
– Na rynku nowych lokali mieszkalnych to Gdańsk jest dość wyraźnie droższy niż Gdynia. W przypadku oferty nowych domów, relacja okazuje się odwrotna. Niewielki rynek nowych domów z Gdyni pod względem średnich cen 1 m kw. lokuje się blisko Warszawy i Krakowa (bez aglomeracji), gdzie przeciętne stawki aktualnie wynoszą ok. 12 500 zł za m kw. – zauważa Prajsnar.
Jak wygląda rynek nowych domów w Polsce?
Podsumowują, rynek nowych domów w Polsce pozostaje mocno rozdrobniony, a oferta w największych miastach wciąż jest niewielka w porównaniu z mieszkaniami. Warszawa i okolice wciąż przodują pod względem podaży, podczas gdy na mniejszych rynkach liczba nowych domów stabilizuje się lub spada. Wyjątek stanowi Gdynia, gdzie oferta rośnie, a ceny zbliżają się do poziomu dużych aglomeracji.
