Kaucja to jedno z częstszych źródeł konfliktów między właścicielami mieszkań a najemcami. Eksperci portalu GetHome.pl przypominają najważniejsze zasady związane z tym zabezpieczeniem interesów wynajmującego, które wciąż bywają nieznane obu stronom umowy.
– Gdyby ktoś pokusił się o przygotowanie rankingu aspektów najmu, które najczęściej powodują spory lokatorów z właścicielami mieszkań, to temat kaucji na pewno uplasowałby się wysoko – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl.
Jak zauważa, mimo rosnącej popularności profesjonalnych form najmu, kaucja nadal pozostaje standardowym zabezpieczeniem właścicieli mieszkań.
– Właściciele mieszkań na wynajem często nie wiedzą na przykład tego, że powinni zwrócić najemcy pieniądze po waloryzacji. Niewiedza stanowi problem również po stronie najemców (lokatorów) – podkreśla ekspert.
Lokatorska ustawa określa zasady kaucji
Problemy wokół rozliczania kaucji wynikają przede wszystkim z nieznajomości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, która w przypadku najmu mieszkań ma pierwszeństwo przed ogólnymi regulacjami kodeksu cywilnego.
– To właśnie wspomniana ustawa jest kluczowa w kontekście wynajmu lokali mieszkalnych jako akt prawny bardziej szczegółowy względem kodeksu cywilnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje między innymi, że: „Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu (…)” (art. 6 ust. 1). – wyjaśnia Prajsnar.
Wskazuje on również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r. (I OSK 2154/13), który potwierdza, że wpłacenie kaucji może być warunkiem zawarcia umowy najmu. Jednocześnie właściciel nie ma pełnej dowolności w jej ustalaniu – obowiązują bowiem limity ustawowe.
Ile wynosi maksymalna kaucja?
Zgodnie z przepisami maksymalna wysokość kaucji nie może przekraczać:
- dwunastokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy – ogólny limit dla zwykłego najmu,
- sześciokrotności miesięcznego czynszu – limit obowiązujący w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
– Niezależnie od rodzaju najmu, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, oczywiście po ewentualnym potrąceniu należności właściciela mieszkania. Wariant najmu (okazjonalny, instytucjonalny lub zwykły) nie ma również znaczenia w kontekście wymaganego waloryzowania kaucji – zauważa ekspert portalu GetHome.pl.
Waloryzacja kaucji
Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, mechanizm waloryzacji polega na uwzględnieniu zmian wysokości czynszu, jakie nastąpiły od chwili pobrania kaucji do momentu jej zwrotu.
– Innymi słowy, zwaloryzowany zwrot kaucji uwzględnia podwyżkę czynszu, która dokonała się od czasu zawarcia umowy najmu. Co ważne, waloryzacja nie może być ujemna w razie obniżenia czynszu. W takim przypadku właściciel mieszkania zwraca najemcy kwotę kaucji, jaką wcześniej pobrał (z możliwością ewentualnych odliczeń – np. za uszkodzenia lokalu) – wyjaśnia ekspert.
Waloryzowana kwota stanowi podstawę do dalszego rozliczenia. Dopiero od niej właściciel może potrącić należności przysługujące mu na dzień opróżnienia lokalu.
Kaucję mogą pomniejszyć nie tylko szkody w mieszkaniu
Jak wskazują eksperci GetHome.pl, katalog należności potrącanych z kaucji jest stosunkowo szeroki. Najczęściej obejmuje on:
- niezapłacony czynsz oraz odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu,
- zaległości związane z opłatami niezależnymi od wynajmującego (np. za wodę, ścieki, energię, gaz, wywóz odpadów),
- koszty zużycia elementów wyposażenia technicznego mieszkania, o których mowa w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (np. równowartość zużycia kuchenki gazowej według cen z dnia rozliczenia),
- należności wynikające z wykonania przez właściciela zastępczych robót związanych z odnowieniem lokalu lub naprawami obciążającymi najemcę,
- odszkodowanie za udokumentowane i oszacowane szkody powstałe z winy najemcy.
Eksperci podkreślają jednak, że każde potrącenie musi mieć solidne uzasadnienie i odpowiednią dokumentację.
– Istnieje jednak wspólna zasada. Mianowicie, każde pomniejszenie powinno być odpowiednio udokumentowane w kontekście powodów. Próby wykorzystywania swojej przewagi przez wynajmujących poprzez nieuczciwe rozliczanie kaucji należy ocenić jednoznacznie negatywnie. Naturalnie, musimy też pamiętać o „grzechach” najemców, którzy czasem kwestionują oczywiste uszkodzenia mieszkania. Sprawniejsze procedury sądowe na pewno pomogłyby w eliminowaniu przykładów nieuczciwości – zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców. – podsumowuje Prajsnar.
