Znalezienie nowego mieszkania z terminem ukończenia w 2026, a nawet 2027 roku jest dziś stosunkowo łatwe. Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się dokładnie, jaką część oferty deweloperów stanowią takie lokale i jaki wpływ może to mieć na politykę cenową inwestorów.
– Zdecydowanie dominują nieukończone mieszkania deweloperskie, a te gotowe stanowią rynkową mniejszość. Taki wniosek można wysnuć obserwując duże rynki deweloperskie – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak podkreśla, obecna sytuacja jest daleka od tej sprzed jedenastu lat, kiedy udział gotowych mieszkań w ofertach deweloperów w największych miastach wynosił od 36 proc. w Warszawie do 55 proc. w Poznaniu.
Rynek mieszkaniowy – lokale terminem ukończenia 2026/2027
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR wynika, że pod koniec lipca 2025 r. udział mieszkań z terminem ukończenia wyznaczonym na 2026 lub 2027 r. w całej ofercie deweloperów z dziesięciu dużych miast był znaczący. W przypadku lokali, które mają być gotowe w przyszłym roku, ich udział oscylował od 42 proc. w Krakowie i Szczecinie do 52 proc. w Bydgoszczy.
Mniej liczne były mieszkania z terminem ukończenia w 2027 r., ale różnice między miastami były duże – od 8 proc. w Bydgoszczy do 32 proc. w Gdańsku. Ten wskaźnik najlepiej pokazuje aktywność inwestycyjną deweloperów w ostatnich latach. Warto przy tym pamiętać, że średni czas budowy nowych mieszkań od lat wynosi około 22–26 miesięcy.
Rynek mieszkaniowy – „dziury w ziemi” kontra gotowe lokale
Analiza danych może nasuwać pytanie, czy mieszkań z długim terminem ukończenia, potocznie nazywanych „dziurami w ziemi”, jest więcej niż gotowych lokali deweloperskich. Statystyki BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR pokazują, że lipcowa sytuacja na rynku mieszkaniowym wyglądała następująco:
- Bydgoszcz: 30 proc. (gotowe)/8 proc. (2027)
- Gdańsk: 12 proc./32 proc.
- Katowice/GZM: 18 proc./22 proc.
- Kraków: 14 proc./21 proc.
- Lublin: 20 proc./20 proc.
- Łódź: 22 proc./10 proc.
- Poznań: 15 proc./19 proc.
- Szczecin: 34 proc./10 proc.
- Warszawa: 14 proc./21 proc.
- Wrocław: 13 proc./26 proc.
– Dane jasno pokazują, że w niektórych miastach liczba mieszkań z terminem oddania do 2027 r. przewyższa udział lokali gotowych, co obrazowo pokazuje rozkład rynku deweloperskiego w największych ośrodkach miejskich mówi – Andrzej Prajsnar.
Rynek mieszkaniowy – udział „dziur w ziemi” wpływa na politykę cenową
Dominacja nieukończonych mieszkań deweloperskich przy jednocześnie niewielkim udziale gotowych lokali ma bezpośredni wpływ na politykę cenową deweloperów.
– Generalnie im większy odsetek gotowych mieszkań w ofercie, tym deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji – tłumaczy Prajsnar.
Powstające lokale wymagają od nich mniejszego, stopniowo rosnącego zaangażowania kapitału (zarówno własnego jak i obcego).
– Można przypuszczać, że to właśnie wysoki odsetek mieszkań z długim terminem realizacji był czynnikiem sprawiającym, że mniejszy niż obecnie popyt (np. pod koniec 2024 roku) nie skłonił inwestorów do bardziej wyraźnych ustępstw cenowych. Rozrost oferty widoczny na wykresie można traktować jako przygotowanie inwestorów do spodziewanego wzrostu sprzedaży w latach 2026-2027 (po kolejnych obniżkach wciąż wysokich stóp procentowych) – podsumowuje ekspert.
