Second home czy inwestycja? Polacy różnie patrzą dziś na apartament nad morzem

• Wave Świnoujście Thermal & Spa będzie pierwszym w Polsce nadmorskim kompleksem termalno-wypoczynkowym. Jego strefa Slow Spa zajmie ponad 4 tys. m kw.
• W formule inwestycyjnej operator odpowiada za wynajem i utrzymanie lokalu, a umowa najmu zawierana jest na 15+15 lat z możliwością pobytów właścicielskich.
• Projekt powstaje z myślą o całorocznym funkcjonowaniu. Oprócz infrastruktury termalnej zaplanowano m.in. gastronomię i centrum konferencyjne dla maksymalnie 300 osób.
• W modelu inwestycyjnym komunikowana stopa zwrotu sięga 8,5 proc. rocznie (wartość ta dotyczy przedsiębiorcy uprawnionego do odliczenia VAT i liczona jest od ceny netto lokalu w stanie deweloperskim — red.)

Adam Sadowski, prezes Green House Development, mówi o dwóch wyraźnych profilach klientów. — Pierwszą grupą są przedsiębiorcy, którzy osiągają dobre wyniki i szukają sposobu na dywersyfikację majątku. Zależy im na tym, żeby nieruchomością zajmował się profesjonalny operator. Drugą grupę stanowią osoby, które traktują apartament jak second home. To osoby, które chcą spędzać nad Bałtykiem weekendy, pracować zdalnie albo mieć własne miejsce, do którego mogą przyjechać bez organizowania zagranicznej podróży — tłumaczy w rozmowie z Business Insiderem.

I choć to rozróżnienie wydaje się proste, to prowadzi do dwóch zupełnie innych modeli posiadania nieruchomości.

Najpierw warto odpowiedzieć sobie na jedno pytanie

Kto kupuje apartament jako second home, zwykle wysoko ceni swobodę. Chce sam zdecydować, czy spędzi nad morzem dwa tygodnie wakacji, kilka jesiennych weekendów czy większą część lata. Nieruchomość pozostaje też w dużej mierze elementem prywatnego stylu życia.

Inaczej za to wygląda perspektywa osoby, która traktuje zakup przede wszystkim jako decyzję inwestycyjną. Liczy się już nie tylko sam lokal, lecz także cały model jego późniejszego funkcjonowania — od pozyskiwania gości i bieżącej obsługi po utrzymanie standardu obiektu oraz jego pozycję na rynku hotelowym.

Na te dwa sposoby myślenia odpowiada Wave Świnoujście Thermal & Spa. Inwestycja powstaje w dzielnicy uzdrowiskowej, w pobliżu plaży, promenady i parku Zdrojowego. Projekt obejmie trzy budynki otwierające się w stronę morza i zieleni, a ponad połowę jego powierzchni mają zajmować tereny zielone.

Projekt, za którego architekturę odpowiadają Medusa Group i IDS Architekci, ma być pierwszym w Polsce nadmorskim kompleksem termalno-wypoczynkowym. Jednym z jego najważniejszych elementów będzie licząca ponad 4 tys. m kw. strefa Slow Spa.

Dwa modele pod jednym adresem

W Wave Świnoujście przygotowano dwa rozwiązania odpowiadające różnym celom nabywców. Pierwszy to „Kup i zarabiaj”. Apartament znajduje się w części hotelowej, a jego wynajmem i utrzymaniem zajmuje się operator. Umowa najmu zawierana jest na okres 15+15 lat. Właściciel zachowuje przy tym możliwość pobytów właścicielskich.

Z perspektywy inwestora kluczowe jest tutaj ograniczenie bieżącego zaangażowania. Nie musi samodzielnie organizować najmu ani zajmować się codziennym funkcjonowaniem lokalu. Wchodzi w model, w którym apartament pracuje jako część większego obiektu hotelowego.

Druga formuła to „Kup i wypoczywaj”. Tu właściciel sam decyduje o terminach korzystania z apartamentu. Jeżeli zechce czerpać przychody z okresów, w których sam z niego nie korzysta, może dobrowolnie przekazać lokal operatorowi do zarządzania najmem krótkoterminowym.

Granica przebiega więc nie tyle między dwoma rodzajami apartamentów, ile między dwoma celami. Jeden nabywca szuka możliwie bezobsługowego modelu inwestycyjnego, a drugi przede wszystkim własnego adresu nad morzem, zachowując przy tym możliwość wynajmu.

Właściciel kupuje lokal. Gość ocenia cały resort

Model resortowy wyraźnie różni się od zakupu pojedynczego apartamentu przeznaczonego na samodzielny najem. Cena noclegu, którą jest gotów zapłacić gość, nie zależy przecież wyłącznie od metrażu lokalu czy widoku z balkonu — ogromne znaczenie ma standard całego pobytu.

Adam Sadowski dodaje, że operator odpowiada za doświadczenie gości, ale również za utrzymanie całego obiektu. — To ważne dla właścicieli apartamentów. Ich lokal nie funkcjonuje przecież w próżni, a jego wartość zależy także od kondycji resortu, jakości restauracji, SPA, części wspólnych i serwisu — wylicza prezes Green House Development.

Green House Development może tu odwoływać się do doświadczeń z działającego obiektu Wave Międzyzdroje. Według danych podanych przez Adama Sadowskiego średnioroczne obłożenie obiektu wynosi około 72 proc. Międzyzdroje pozostają więc dla dewelopera punktem odniesienia przy przygotowywaniu modelu dla Świnoujścia.

Najtrudniejsze miesiące zaczynają się po sezonie

Dla nadmorskiego resortu jednym z podstawowych wyzwań biznesowych jest sezonowość. W lipcu czy sierpniu naturalnym magnesem pozostaje sama plaża. Znacznie ciekawsze z perspektywy operatora jest pytanie o to, czym przyciągnąć gościa w listopadzie, lutym czy podczas deszczowego weekendu. Odpowiedzią w Świnoujściu ma być rozbudowana infrastruktura dostępna przez cały rok.

W strefie Slow Spa znajdą się m.in. baseny wewnętrzne i zewnętrzne, gorące łaźnie, strefa hydrorelaksu oraz część saunowa z rytuałami prowadzonymi przez saunamistrzów. Projekt przewiduje również przestrzenie do wyciszenia i rozwiązania multisensoryczne. Do tego dochodzą restauracje, przestrzenie klubowe oraz centrum konferencyjne dla maksymalnie 300 osób.

Otrzymujemy tu zatem możliwość budowania powodów do przyjazdu niezależnych od sezonu plażowego. Infrastruktura wellness pozwala rozwijać pobyty regeneracyjne czy weekendowe, a część konferencyjna otwiera obiekt także na ruch biznesowy. — Latem nie ma sensu rywalizować z plażą, bo kiedy dopisuje pogoda, to właśnie morze staje się głównym bohaterem pobytu. Prawdziwe wyzwanie zaczyna się później. Trzeba stworzyć miejsce, do którego chce się przyjechać również wtedy, gdy sezon plażowy się kończy, a za oknem pojawiają się chłód, wiatr i deszcz — wyjaśnia Adam Sadowski.

Operator musi pojawić się już na etapie projektu

Green House Development łączy w tym przypadku rolę dewelopera z późniejszym zarządzaniem obiektem. — Połączyliśmy know-how deweloperski, pre-development i hotelarstwo. Potrafimy znaleźć działkę, przygotować inwestycję, uzyskać pozwolenie, zaprojektować obiekt, a później nim zarządzać. Już podczas projektowania musimy wiedzieć, jakie usługi będziemy chcieli oferować za kilka lat. Infrastruktura i obsługa nie są osobnymi światami. Jedno musi wynikać z drugiego — tłumaczy Sadowski.

W modelu „Kup i zarabiaj” Wave Świnoujście komunikuje stopę zwrotu do 8,5 proc. rocznie. Ta wartość dotyczy przedsiębiorcy uprawnionego do odliczenia VAT i jest liczona od ceny netto lokalu w stanie deweloperskim. W przypadku konsumenta, który VAT nie odlicza, deweloper wskazuje przykład 6,91 proc. ceny brutto. Ostateczne warunki wynikają z indywidualnej umowy, dlatego jednego wskaźnika nie należy traktować jako uniwersalnej obietnicy wyniku dla każdego nabywcy.

Dla inwestora równie istotne jak sam procent powinno być więc to, na jakim mechanizmie opiera się cały model. Apartament działa w ramach resortu, a jego atrakcyjność jest powiązana z pracą operatora, jakością infrastruktury i zdolnością całego obiektu do przyciągania gości także poza wysokim sezonem.

I właśnie tutaj wracamy do pytania z początku. Second home i lokal inwestycyjny mogą znajdować się pod tym samym adresem, ale stoją za nimi inne potrzeby właściciela. Dla jednego najważniejsza będzie swoboda korzystania z własnego miejsca nad Bałtykiem. Drugi będzie oczekiwał, że dużą część bieżącej pracy związanej z nieruchomością przejmie operator.

Wave Świnoujście Thermal & Spa jest obecnie w sprzedaży, a nabywcy mogą wybrać jeden z dwóch opisanych modeli.