Trudne czasy dla fliperów. „Najgorzej ma jedna grupa”

Sławek Muturi: – Rynek mieszkaniowy jest bardzo rozproszony, podobno jak rynek najmu. Mamy w Polsce około 14 mln mieszkań należących do 13,5 mln osób. Popyt, który zwykle powoli, stopniowo rósł, w ostatnich pięciu latach gwałtownie się zmieniał. Najpierw pandemia i zamykanie uczelni oraz miejsc pracy. Potem wybuch wojny i przyjazd do Polski ponad miliona uchodźców. Potem program Kredyt 2 proc. i wywołany w ten sposób skok popytu, a tym samym i cen mieszkań. Ponieważ rynek jest rozproszony (nawet najwięksi deweloperzy oddają po zaledwie 2 tysiące mieszkań rocznie!), a proces budowlany trwa kilka lat, trudno jest się spodziewać, że podaż będzie szybko i płynnie dostosowywać się do popytu. Dostosowanie się przychodzi z opóźnieniem i rynek traci równowagę.

Z mojej perspektywy rynek się nie „zatkał”. Po prostu szuka swojej nowej równowagi. Wahadło popytu najpierw wychyliło się mocno w jedną stronę (spadki), potem zaczęło wracać (rosnąć), ale kolejny szok przyspieszył ruch wahadła i mieliśmy skokowy wzrost. Teraz wahadło znów wraca. I tak będzie się ono wychylać raz w lewo, raz w prawo, dopóki rynek nie znajdzie nowego equilibrium. Normalka.

W jakim momencie teraz jesteśmy? Ceny mieszkań na rynku pierwotnym nie spadają, ale niepokój w branży wywołują zapowiedzi, że wkrótce zaczną spadać?

– Ceny pewnie trochę spadną, ale niestety raczej nie gwałtownie. Na spadkach cen skorzystałyby zarówno osoby poszukujące lokum do zamieszkania, jak i inwestorzy. Bo moglibyśmy kupić więcej mieszkań. Ceny mieszkań charakteryzują się niestety swego rodzaju „kleistością”. O ile wzrosty cen potrafią być szybkie – widząc wzrosty, właściciele decydują się na sprzedaż, a kupujący chcą zdążyć przed „górką cenową” – o tyle spadki są zwykle dużo powolniejsze. Właściciele wolą przeczekać okres spadków, a kupujący wstrzymują się z zakupami, bo liczą na pogłębienie spadków. W efekcie, spadki cen są zwykle dość płytkie.

W całym 2024 r. na sześciu największych rynkach w Polsce deweloperzy sprzedali o jedną trzecią mieszkań mniej niż rok wcześniej. W 2025 r. będzie jeszcze gorzej?

– Trudno mi powiedzieć, bo nie posiadam dużej wiedzy praktycznej. Rzadko kupujemy mieszkania od deweloperów, bo na rynku wtórnym można kupić mieszkania taniej i szybciej wprowadzić je do najmu. Unikając deweloperów, unikamy też zjawiska polegającego na tym, że nagle w jakieś lokalizacji pojawia się kilkadziesiąt, a czasami nawet kilkaset mieszkań na wynajem. Niemniej, możemy się spodziewać, że w 2025 r. może być jeszcze gorzej, o ile nie zostanie ułatwiony dostęp do kredytów. W okresie wielu interwencji rządu w ten rynkowy mechanizm, popyt uwrażliwił się na ten czynnik.

W przypadku rynku wtórnego widać już delikatny spadek cen, a spora część ogłoszeń wisi nawet po kilka miesięcy. Idą ciężkie czasy dla flipperów?

– Dla flipperów pewnie ciężkie czasy są już teraz. Bo flipperzy wcale nie są – według mnie – inwestorami, wbrew temu, co się mówi na szkoleniach dla nich. Flipping jest bardzo podobny do każdego innego rodzaju handlu. Ktoś kupuje jabłka w Grójcu i sprzedaje je z zyskiem w Warszawie albo samochody w Niemczech i sprzedaje je, czasami po dodaniu wartości w postaci blacharki czy lakieru, w Polsce. Dokładnie to samo robią flipperzy. Przedsiębiorców obracających jabłkami czy samochodami przyjęło się nazywać „handlarzami”, a z niezrozumiałego dla mnie względu, osoby kupujące i sprzedające mieszkania nazywane są „inwestorami”. Niby kupując mieszkanie, inwestują jakąś kwotę, ale przecież handlarzowi jabłek czy aut też nikt nie sprzeda towaru „na ładne oczy” i też muszą zainwestować w swój towar.

Czy w takim razie w obecnej chwili można mówić o upadku flipperów–amatorów, dzięki czemu na rynku zostaną twardsi, bardziej doświadczeni gracze?

– Jest takie amerykańskie powiedzenie, że gdy przychodzi kryzys i opada woda, to widać kto pływał nago, bez kąpielówek. Można się spodziewać, że kryzys mocniej dotknie tych flipperów, którzy się mocno zlewarowali, a mniej tych, którzy dysponowali własnym kapitałem, gotówką.

Upada na pewno inna branża. Branża szkoleń dla flipperów, często nieetycznych. To chyba nie jest coś, za czym będziemy płakać?

– Nie mam nic przeciwko szkoleniom dla flipperów. Każda okazja do podniesienia wiedzy jest cenna. O ile oczywiście szkolenie jest etyczne i nie polega na podpowiedziach typu: jak „czyścić kamienice” czy jak oszukiwać dotychczasowych właścicieli. Natomiast, tak jak wspominałem, nie podoba mi się nazywanie flippingu „inwestowaniem w nieruchomości”. To nazwa, która miesza ludziom w głowach, a służy chyba tylko uzasadnieniu wyższych cen szkoleń. Być może szkolenia dla „handlarzy nieruchomości” trzeba by było już sprzedawać taniej.

Można być „inwestorem w motoryzacji”, ale to polega na wyszukiwaniu i restaurowaniu starych, kolekcjonerskich aut, jakichś limitowanych edycji. Ewentualnie na kupowaniu akcji koncernów motoryzacyjnych. Nie każdy importer aut z Niemiec jest inwestorem. Tak jak nie każdy importer ubrań jest inwestorem. Inwestor w branży tekstyliów to ten, który zatrudnia projektantów mody, buduje fabrykę oraz sieć sprzedaży. Jestem zwolennikiem tego, by łyżeczkę nazywać łyżeczką, a nie „rodzajem szpadla”. Flipping jest handlowaniem, a nie inwestowaniem w mieszkania.

To teraz skala mikro, bliższa naszym czytelnikom. Jeśli myślimy nad tym, czy sprzedać swoje mieszkanie teraz, czy dopiero za kilka lat, to co by pan radził? Spieszyć się? Czekać?

– Ponieważ bardzo bliska jest mi idea wolności finansowej, bazującej na comiesięcznych przychodach z najmu mieszkań, to zawsze radzę bardzo dobrze się zastanowić czy sprzedaż mieszkania jest w ogóle wskazana. Rozumiem, że jeśli ktoś pilnie potrzebuje gotówki na ratowanie zdrowia najbliższej osoby, to sprzedaż mieszkania może być konieczna. W przeciwnym razie radzę je trzymać i wynajmować. Pieniądze, zamiast wpłynąć raz, będą wpływać regularnie co miesiąc. Nawet jeśli ktoś odziedziczył mieszkanie w innym mieście niż miasto jego zamieszkania, to może je oddać w ręce profesjonalistów. Jeśli mimo to chce na mieszkaniu zarobić, to powinien pamiętać, że skoro rynkowa cena jego mieszkania wzrosła, to za pieniądze ze sprzedaży nie kupi mieszkania w starej cenie, sprzed podwyżki.

A co z tymi, którzy myślą o ulokowaniu swoich pieniędzy w mieszkaniu? To nie jest dobry moment na początek zabawy w tego rodzaju biznes?

– Inwestowanie w najem mieszkań jest tak samo stare, jak stare są miasta. Od czasu zamieszkania ludzi w pierwszych z nich – takich jak Damaszek czy Aleppo – kilka tysięcy lat temu mieliśmy niezliczoną liczbę nagłych rynkowych wzrostów i spadków cen. Za każdym razem okazywało się, że nadal warto inwestować w najem. Najlepszym momentem do inwestowania w najem było wczoraj. Kolejnym najlepszym jest dzisiaj!

Co do najmu, to czy idą czasy, w których wynajmujący mieszkanie zaczną tracić przywilej nieustannego windowania ich ceny pod byle pozorem? A może wkrótce będą zmuszeni wręcz do obniżania opłat, żeby utrzymać swoich dotychczasowych najemców?

– Tak jak już wspominałem, rynek najmu jest wysoce rozproszony. Mamy ponad milion mieszkań należących do około miliona właścicieli i wynajmowany przez około milion niezależnych najemców. Trudno przy takiej mnogości podmiotów oraz długim, wieloletnim cyklu inwestycyjnym oczekiwać idealnej równowagi pomiędzy podażą a zmieniającym się popytem. Następują okresy odchyleń od równowagi. Od kilku miesięcy widzimy korektę wysokości czynszów najmu. To pokłosie zwiększonego popytu po zakończeniu pandemii oraz po szoku wywołanym wybuchem wojny, a co za tym idzie skokowo zwiększonej podaży w wyniku tych czynników. Do inwestowania w najem przysłużył się też okres szybko rosnącej inflacji. Dziś wielu Ukraińców wyjechało już z Polski, popyt zmalał, a podaż nadal jest na rynku. Zwroty z najmu chwilowo spadły, jednak popyt nadal będzie rósł organicznie, więc rynek znów osiągnie nową równowagę.

W dłuższym terminie, czynsze najmu będą rosnąć około pół do jednego punktu procentowego powyżej poziomu inflacji. O tym świadczą dane z dojrzałych rynków najmu. O tym świadczą również dane GUS – im bardziej się bogacimy, tym mniejszy procent naszego koszyka wydatków stanowi jedzenie i tym wyższy procent rozrywka. Natomiast wydatki na mieszkania pozostają stałe, niezależnie od zamożności indywidualnej czy narodowej. Gdy więcej zarabiamy, to przenosimy się do większych, droższych mieszkań, w lepszych częściach miasta.

W rządzie zapadła decyzja o odejściu od pomysłu Kredytu 0 proc. Trwają prace nad czymś podobnym, ale nie ma w tej sprawie na razie żadnych konkretów. Jak to przekłada się na sytuację na rynku?

– Cieszy mnie brak konkretów. Żadna z inicjatyw rządowych na przestrzeni ostatnich 36 lat nie przyniosła niczego pozytywnego dla rynku mieszkaniowego. Im mniej inicjatyw, tym dla rynku lepiej.

Jak na to wszystko wpływa niezmienność poziomu wciąż wysokich stóp procentowych? Już od dawna są oczekiwania, by je obniżyć, tymczasem nic takiego się nie dzieje.

– Sytuacja, gdy od dłuższego czasu stopy procentowe są wyższe niż inflacja, nie sprzyja rozwojowi. Nie sprzyja gospodarce, w tym również inwestowaniu. Jest wykorzystywana w celach politycznych. Szkoda.

Czuje pan, że kopernikański przewrót w gospodarce, jaki nam się szykuje na świecie po zmianie władzy w USA, choćby w postaci możliwej wojny handlowej z Unią i innych zjawisk, może wpłynąć również na rynek nieruchomości w Polsce? I wywołać zjawiska, jakich się nawet jeszcze nie spodziewamy?

– Polski rynek mieszkaniowy jest relatywnie niezależny od globalnej gospodarki. W odróżnieniu od rynku nieruchomości komercyjnych nasz rynek mieszkaniowy jest bardzo lokalny, nie mamy tu obecnych wielu globalnych gigantów. Kupującymi są Kowalscy i Nowakowie, a nie globalni gracze. Zakupy finansowane są głównie przez polskie banki. Niemniej, katar lub grypa na globalnym rynku, może zarazić i nasz rynek mieszkaniowy, poprzez… media, które mają duży wpływ na kreowanie oczekiwań.

Już od dawna, na wiele lat przed startem ostatniej kampanii prezydenckiej w USA, prognozowałem, że najbardziej prawdopodobnym źródłem kryzysu na polskim rynku mieszkaniowym będą wstrząsy z zewnątrz. Spodziewałem się szoku po bankructwie największych chińskich deweloperów. Gdyby Chiny były otwartą gospodarką rynkową, to pewnie już by się to wydarzyło. Jak bardzo może się to wydarzyć pod wpływem ewentualnej wojny handlowej wywołanej przez obecnego prezydenta USA? Nie umiem przewidzieć. Zdecydowanie zbyt mało wiem na temat polityki mocarstw, by móc dostrzegać jakiekolwiek związki przyczynowo–skutkowe w tej materii.